歐陽春某
王某華（湖北民基律師事務(wù)所）
王某珍
宜昌瑞德隆房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司
楊樂毅（湖北普濟(jì)律師事務(wù)所）

上訴人（原審原告）:歐陽春某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住廣東省江門市新會區(qū)。
上訴人（原審原告）:王某珍，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住湖北省宜昌市夷陵區(qū)。
上列二上訴人共同委托訴訟代理人:王某華，湖北民基律師事務(wù)所律師。
特別授權(quán)代理。
上訴人（原審被告）:宜昌瑞德隆房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司，住所地湖北省宜昌市夷陵區(qū)夷興大道（長途客運站旁）。
法定代表人:秦道祥，該公司董事長。
委托訴訟代理人:楊樂毅，湖北普濟(jì)律師事務(wù)所律師。
一般授權(quán)代理。
上訴人歐陽春某、王某珍因與上訴人宜昌瑞德隆房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司商品房銷售合同糾紛一案，不服宜昌市猇亭區(qū)人民法院（2016）鄂0505民初327號民事判決，向本院提起上訴。
本院于2016年9月28日立案后，依法組成合議庭，開庭進(jìn)行了審理。
上訴人歐陽春某、王某珍共同委托訴訟代理人王某華，被上訴人宜昌瑞德隆房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司的委托訴訟代理人楊樂毅到庭參加訴訟。
本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
歐陽春某、王某珍上訴請求:一、依法撤銷湖北省宜昌市猇亭區(qū)人民法院（2016）鄂0505民初327號民事判決第一項、第三項和第五項，并依法改判:1、宜昌瑞德隆房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司返還多收的房屋面積相應(yīng)價款74800元，并從2013年11月19日至實際支付之日止按中國人民銀行公布的同期同類三年期基準(zhǔn)貸款利率上浮10%的標(biāo)準(zhǔn)支付利息；2、宜昌瑞德隆房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司返還房屋抵押費550元（該費用包含在上訴人一審請求的稅費3296.18元之中，一審判決沒有處理。
3296.18元來源于（契稅6.8㎡×7700元／㎡×4%、房屋維修基金6.8㎡×92元／㎡、印花稅6.8㎡×7700元／㎡×0.05%、抵押費550元），并從2013年11月19日到實際支付之日止按中國人民銀行公布的同期同類三年基準(zhǔn)貸款利率上浮10%的標(biāo)準(zhǔn)支付利息；3、宜昌瑞德隆房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司支付逾期辦理產(chǎn)權(quán)登記的違約金5417.50元；二、宜昌瑞德隆房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司承擔(dān)本案一、二審訴訟費用。
事實和理由:一、原審判決根據(jù)《商品房買賣合同》確定房屋單價為7700元／㎡，屬于認(rèn)定事實錯誤，根據(jù)雙方真實意思表示，房屋單價應(yīng)為11000元／㎡，按此單價宜昌瑞德隆房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司應(yīng)退回多收房款74800元。
1、一審提交了歐陽春某、王某珍、宜昌瑞德隆房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司與宜昌弘盛商業(yè)管理有限公司三方簽訂的商鋪委托經(jīng)營管理合同，對盛世天下8號樓113號商鋪明確約定面積49.25㎡，單價為11000元／㎡，總價為541750元。
并詳細(xì)解釋為什么《商品房買賣合同》房屋單價為7700元，是因為歐陽春某、王某珍將該商鋪委托給宜昌弘盛商業(yè)管理有限公司經(jīng)營管理，每年的租金為54175元，頭三年的租金共計162525元沖抵上述房款，并約定歐陽春某、王某珍與宜昌瑞德隆房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司簽訂《商品房買賣合同》時直接將該租金抵扣了房款，商鋪委托經(jīng)營合同中明確”甲乙雙方已經(jīng)予以確認(rèn)”，抵扣以后商品房總價為379225元，單價為7700元／㎡。
該事實由宜昌瑞德隆房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司予以承認(rèn)。
因此，雙方的真實意思表示是商品房的單價為11000元／㎡，總價為541750元。
而一審沒有認(rèn)定這一事實，以商品房買賣合同為依據(jù)確定單價屬認(rèn)定事實錯誤；2、歐陽春某、王某珍已將房款按11000元／㎡全部實際支付，宜昌瑞德隆房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司辯稱按7700元／㎡支付的理由不能成立；二、歐陽春某、王某珍按照商品房單價11000元／㎡，總價541750元支付了房款，宜昌瑞德隆房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司應(yīng)按合同約定房屋總價的1%支付逾期辦理產(chǎn)權(quán)登記的違約金5417.50元。
三、歐陽春某、王某珍一審要求返還抵押費550元，該費用已交付，但宜昌瑞德隆房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司至今并沒有在銀行代辦抵押登記，該費用理應(yīng)退還，一審對該筆費用沒有處理。
四、訴訟費用應(yīng)由宜昌瑞德隆房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司全部承擔(dān)。
宜昌瑞德隆房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司辯稱，本案雙方爭議的是商品房買賣合同，應(yīng)按該合同來確定雙方的權(quán)利義務(wù)，合同約定房屋單價為7700元／㎡，故在計算雙方的面積返還款的數(shù)額時應(yīng)以該約定的單價為基準(zhǔn)。
宜昌瑞德隆房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司上訴請求:1、撤銷湖北省宜昌市猇亭區(qū)人民法院（2016）鄂0505民初327號民事判決第一項、第二項；2、改判宜昌瑞德隆房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司返還房屋價款和辦證稅費時不支付利息［爭議金額5510.62元（52360＋2746.18）×10%］；3、由歐陽春某、王某珍承擔(dān)本案的上訴費用。
事實和理由:本案中雙方系商品房買賣合同關(guān)系，并非民間借貸法律關(guān)系，房屋建筑面積上的計算誤差為建設(shè)工程中的正常情況，對尚處于商品房預(yù)售階段多收的房屋價款和辦證稅費并無過錯，在返還時不應(yīng)支付利息。
歐陽春某、王某珍辯稱，1、對于利息，應(yīng)按其預(yù)期知道房屋面積差開始退房屋差價，合同第八條有對面積差的處理約定，沒按期退款就應(yīng)支付利息；2、買受人在買房時部分是向銀行貸款的，支付了利息，利息是上浮10%，損失應(yīng)由宜昌瑞德隆房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司承擔(dān)。
歐陽春某、王某珍向一審法院起訴請求:1、宜昌瑞德隆房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司返還差欠房屋面積的相應(yīng)價款及稅費共計78096.18元（房款74800元，稅費3296.18元），并從2013年11月19日至宜昌瑞德隆房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司實際付款之日止，按在中國人民銀行發(fā)布的三年期貸款利率基礎(chǔ)上上浮10%的標(biāo)準(zhǔn)支付利息；2、宜昌瑞德隆房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司支付逾期辦理產(chǎn)權(quán)登記的違約金5417.5元；3、宜昌瑞德隆房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司交付房屋產(chǎn)權(quán)證、土地證、維修基金、交款收據(jù)及購房款余額發(fā)票。
一審法院認(rèn)定事實:2012年3月16日，歐陽春某、王某珍與宜昌瑞德隆房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司就宜昌瑞德隆房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司開發(fā)的位于猇亭區(qū)金嶺路59-8號盛世天下8號樓1單元000113號商鋪房屋簽訂一份商品房買賣合同。
當(dāng)天，歐陽春某、王某珍、宜昌瑞德隆房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司與宜昌弘盛商業(yè)管理有限公司就該商鋪返租事項簽訂一份商鋪委托經(jīng)營管理合同。
約定歐陽春某、王某珍購買盛世天8號樓113號商鋪，該商鋪面積為49.25平方米，單價為11000元／平方米，總價為541750元；歐陽春某、王某珍將該商鋪委托給宜昌弘盛商業(yè)管理有限公司經(jīng)營管理，宜昌弘盛商業(yè)管理有限公司每年支付歐陽春某、王某珍租金54175元；將1-3年的租金沖抵房款后，雙方在商品房買賣合同中明確房屋單價為7700元／平方米；商品房買賣合同附件六第四條約定出賣人辦理不動產(chǎn)權(quán)屬證書的期限為自買受人提供相關(guān)資料且足額繳納相關(guān)稅費后180日內(nèi)；商品房買賣合同第十五條約定因出賣人原因不能辦理房屋產(chǎn)權(quán)證的，出賣人按已付房款的1%向買受人支付違約金。
合同簽訂后，歐陽春某、王某珍于2015年4月5日支付房屋首付款199225元，于2012年5月30日用貸款支付剩余房款180000元，于2012年11月27日向宜昌瑞德隆房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司預(yù)交了辦理房屋權(quán)屬證書的各項費用21250元，于2012年11月28日辦理業(yè)主入住手續(xù)。
但宜昌瑞德隆房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司至今未交付房屋權(quán)屬證書。
經(jīng)查詢，歐陽春某、王某珍所購買的商鋪的產(chǎn)權(quán)登記時間為2013年11月19日，面積為42.45平方米。
一審法院認(rèn)為，一、雙方簽訂的商品房買賣合同第八條約定，商品房交付后，產(chǎn)權(quán)登記面積與合同約定面積發(fā)生差異，按照產(chǎn)權(quán)面積據(jù)實結(jié)算，多退少補。
歐陽春某、王某珍要求宜昌瑞德隆房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司返還超實際面積多收取的房屋價款符合合同約定，予以支持。
但宜昌瑞德隆房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司需返還的房屋價款應(yīng)按雙方簽訂的商品房買賣合同所約定的房屋價格7700元／平方米計算，即52360元（6.8平方米×7700元／平方米）。
二、歐陽春某、王某珍要求宜昌瑞德隆房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司返還超實際面積多收取的稅費的請求合法，予以支持。
歐陽春某、王某珍所交納的稅費中，按房屋價款或面積交納的只有契稅（購房款的4%）、公共維修基金（92元／平方米）、印花稅（購房款的0.05%）三項稅費。
本院認(rèn)為，一、關(guān)于歐陽春某、王某珍所主張多付的購房差價及稅費是否應(yīng)計算利息的問題。
宜昌瑞德隆房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司在對其所售房屋進(jìn)行所有權(quán)登記時，應(yīng)知道出售給歐陽春某、王某珍的房屋存在面積誤差，其時應(yīng)及時返還多收取的房款及稅費，宜昌瑞德隆房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司怠于返還多收取的房款及稅費，應(yīng)支付該部分資金占用期間的利息。
上訴人宜昌瑞德隆房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司關(guān)于其對多預(yù)收的房款及稅費無過錯，不應(yīng)支付利息的主張，沒有事實與法律依據(jù)，本院不予支持；二、關(guān)于本案所涉商品房銷售單價的問題。
1、歐陽春某、王某珍與宜昌瑞德隆房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司簽訂的《宜昌市商品房買賣合同》（合同編號:0137875）第五條約定:”…商品房單價為每平方米7700.00元…”，該約定系雙方當(dāng)事人真實意思表示，涉案房屋單價應(yīng)按雙方的約定確定為7700.00元／㎡；2、歐陽春某、王某珍與宜昌瑞德隆房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司、宜昌弘盛商業(yè)管理有限公司簽訂的《商鋪委托經(jīng)營管理合同》系獨立的合同，不是本案商品房買賣合同的從合同，宜昌弘盛商業(yè)管理有限公司不是本案的當(dāng)事人，未對雙方的主張?zhí)岢龃疝q或抗辯，故本案對三方《商鋪委托經(jīng)營管理合同》不予審理。
綜上，上訴人歐陽春某、王某珍關(guān)于本案所涉商品房銷售單價應(yīng)按《商鋪委托經(jīng)營管理合同》確定為11000元／㎡的上訴理由不能成立，本院不予采納；三、關(guān)于一審是否漏判歐陽春某、王某珍預(yù)交的550元抵押辦證費的問題。
歐陽春某、王某珍一審請求宜昌瑞德隆房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司返還多收取的相應(yīng)稅費3296.18元，包含其預(yù)交的550元抵押辦證費（契稅6.8㎡×7700元／㎡×4%＋房屋維修基金6.8㎡×92元／㎡＋印花稅6.8㎡×7700元／㎡×0.05%＋抵押辦證費550元=3296.18元），宜昌瑞德隆房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司至今未辦理抵押登記，該550元抵押辦證費應(yīng)予退還。
歐陽春某、王某珍上訴主張該550元抵押辦證費應(yīng)予返還的理由成立，本院予以支持。
一審漏判歐陽春某、王某珍所主張的550元抵押辦證費，本院予以糾正，即宜昌瑞德隆房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司向歐陽春某、王某珍返還超實際面積多收取的辦證稅費3296.18元。
綜上所述，宜昌瑞德隆房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司的上訴請求不能成立，應(yīng)予駁回；歐陽春某、王某珍的上訴請求部分成立；本院依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條 ?第一款 ?第二項 ?，《訴訟費用交納辦法》第三十條 ?規(guī)定，判決如下:
一、維持湖北省宜昌市猇亭區(qū)人民法院（2016）鄂0505民初327號民事判決第一、三、四項，即:宜昌瑞德隆房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司在判決生效后十日內(nèi)，向歐陽春某、王某珍返還超實際面積多收取的房屋價款52360元，并從2013年11月19日起至本判決確定的付款之日止（在此之前履行的計算實際履行之日），按在中人民銀行發(fā)布的同期三年期貸款基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上上浮10%的標(biāo)準(zhǔn)支付利息；宜昌瑞德隆房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司在判決生效后十日內(nèi)，向歐陽春某、王某珍支付逾期辦理產(chǎn)權(quán)登記的違約金3792.25元；宜昌瑞德隆房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司在判決生效后十日內(nèi)，向歐陽春某、王某珍交付其所購房屋的《房屋所有權(quán)證》、《土地使用證》、公共維修基金、交款收據(jù)及第二筆購房款127640元的付款發(fā)票；
二、撤銷湖北省宜昌市猇亭區(qū)人民法院（2016）鄂0505民初327號民事判決第二、五項；
三、變更湖北省宜昌市猇亭區(qū)人民法院（2016）鄂0505民初327號民事判決第二項為:宜昌瑞德隆房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司在判決生效后十日內(nèi)，向歐陽春某、王某珍返還超實際面積多收取的辦證稅費3296.18元，并從2013年11月19日起至本判決確定的付款之日止（在此之前履行的計算實際履行之日），按在中人民銀行發(fā)布的同期三年期貸款基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上上浮10%的標(biāo)準(zhǔn)支付利息；
四、駁回歐陽春某、王某珍其他訴訟請求。
依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條 ?之規(guī)定，如果未按照本判決指定的期間履行金錢給付義務(wù)，應(yīng)當(dāng)加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息；如果未按照本判決指定的期間履行其他義務(wù)，應(yīng)當(dāng)支付遲延履行金。
一審案件受理費944元（已減半）、二審案件受理費465元，共計1409元，由宜昌瑞德隆房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司負(fù)擔(dān)719元，歐陽春某、王某珍負(fù)擔(dān)690元。
本判決為終審判決。

本院認(rèn)為，一、關(guān)于歐陽春某、王某珍所主張多付的購房差價及稅費是否應(yīng)計算利息的問題。
宜昌瑞德隆房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司在對其所售房屋進(jìn)行所有權(quán)登記時，應(yīng)知道出售給歐陽春某、王某珍的房屋存在面積誤差，其時應(yīng)及時返還多收取的房款及稅費，宜昌瑞德隆房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司怠于返還多收取的房款及稅費，應(yīng)支付該部分資金占用期間的利息。
上訴人宜昌瑞德隆房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司關(guān)于其對多預(yù)收的房款及稅費無過錯，不應(yīng)支付利息的主張，沒有事實與法律依據(jù)，本院不予支持；二、關(guān)于本案所涉商品房銷售單價的問題。
1、歐陽春某、王某珍與宜昌瑞德隆房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司簽訂的《宜昌市商品房買賣合同》（合同編號:0137875）第五條約定:”…商品房單價為每平方米7700.00元…”，該約定系雙方當(dāng)事人真實意思表示，涉案房屋單價應(yīng)按雙方的約定確定為7700.00元／㎡；2、歐陽春某、王某珍與宜昌瑞德隆房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司、宜昌弘盛商業(yè)管理有限公司簽訂的《商鋪委托經(jīng)營管理合同》系獨立的合同，不是本案商品房買賣合同的從合同，宜昌弘盛商業(yè)管理有限公司不是本案的當(dāng)事人，未對雙方的主張?zhí)岢龃疝q或抗辯，故本案對三方《商鋪委托經(jīng)營管理合同》不予審理。
綜上，上訴人歐陽春某、王某珍關(guān)于本案所涉商品房銷售單價應(yīng)按《商鋪委托經(jīng)營管理合同》確定為11000元／㎡的上訴理由不能成立，本院不予采納；三、關(guān)于一審是否漏判歐陽春某、王某珍預(yù)交的550元抵押辦證費的問題。
歐陽春某、王某珍一審請求宜昌瑞德隆房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司返還多收取的相應(yīng)稅費3296.18元，包含其預(yù)交的550元抵押辦證費（契稅6.8㎡×7700元／㎡×4%＋房屋維修基金6.8㎡×92元／㎡＋印花稅6.8㎡×7700元／㎡×0.05%＋抵押辦證費550元=3296.18元），宜昌瑞德隆房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司至今未辦理抵押登記，該550元抵押辦證費應(yīng)予退還。
歐陽春某、王某珍上訴主張該550元抵押辦證費應(yīng)予返還的理由成立，本院予以支持。
一審漏判歐陽春某、王某珍所主張的550元抵押辦證費，本院予以糾正，即宜昌瑞德隆房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司向歐陽春某、王某珍返還超實際面積多收取的辦證稅費3296.18元。

綜上所述，宜昌瑞德隆房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司的上訴請求不能成立，應(yīng)予駁回；歐陽春某、王某珍的上訴請求部分成立；本院依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條 ?第一款 ?第二項 ?，《訴訟費用交納辦法》第三十條 ?規(guī)定，判決如下:
一、維持湖北省宜昌市猇亭區(qū)人民法院（2016）鄂0505民初327號民事判決第一、三、四項，即:宜昌瑞德隆房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司在判決生效后十日內(nèi)，向歐陽春某、王某珍返還超實際面積多收取的房屋價款52360元，并從2013年11月19日起至本判決確定的付款之日止（在此之前履行的計算實際履行之日），按在中人民銀行發(fā)布的同期三年期貸款基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上上浮10%的標(biāo)準(zhǔn)支付利息；宜昌瑞德隆房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司在判決生效后十日內(nèi)，向歐陽春某、王某珍支付逾期辦理產(chǎn)權(quán)登記的違約金3792.25元；宜昌瑞德隆房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司在判決生效后十日內(nèi)，向歐陽春某、王某珍交付其所購房屋的《房屋所有權(quán)證》、《土地使用證》、公共維修基金、交款收據(jù)及第二筆購房款127640元的付款發(fā)票；
二、撤銷湖北省宜昌市猇亭區(qū)人民法院（2016）鄂0505民初327號民事判決第二、五項；
三、變更湖北省宜昌市猇亭區(qū)人民法院（2016）鄂0505民初327號民事判決第二項為:宜昌瑞德隆房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司在判決生效后十日內(nèi)，向歐陽春某、王某珍返還超實際面積多收取的辦證稅費3296.18元，并從2013年11月19日起至本判決確定的付款之日止（在此之前履行的計算實際履行之日），按在中人民銀行發(fā)布的同期三年期貸款基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上上浮10%的標(biāo)準(zhǔn)支付利息；
四、駁回歐陽春某、王某珍其他訴訟請求。
依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條 ?之規(guī)定，如果未按照本判決指定的期間履行金錢給付義務(wù)，應(yīng)當(dāng)加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息；如果未按照本判決指定的期間履行其他義務(wù)，應(yīng)當(dāng)支付遲延履行金。
一審案件受理費944元（已減半）、二審案件受理費465元，共計1409元，由宜昌瑞德隆房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司負(fù)擔(dān)719元，歐陽春某、王某珍負(fù)擔(dān)690元。

審判長：唐兆勇
審判員：趙春紅
審判員：肖小月

書記員：汪晨