楊某
陳先忠（湖北弘發(fā)律師事務(wù)所）
宜昌宜洋置業(yè)有限公司
徐偉（湖北普濟(jì)律師事務(wù)所）

上訴人（原審原告）楊某。
委托代理人陳先忠，湖北弘發(fā)律師事務(wù)所律師。特別授權(quán)代理。
上訴人（原審被告）宜昌宜洋置業(yè)有限公司。住所地:宜昌市發(fā)展大道91號(hào)。
法定代表人楊海文，該公司董事長(zhǎng)。
委托代理人徐偉，湖北普濟(jì)律師事務(wù)所律師。特別授權(quán)代理。
上訴人楊某與上訴人宜昌宜洋置業(yè)有限公司（以下簡(jiǎn)稱宜洋置業(yè)公司）因房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛一案，不服宜昌市西陵區(qū)人民法院（2015）鄂西陵民初字第00651號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院于2015年8月7日受理后，依法組成由審判員張曉燕擔(dān)任審判長(zhǎng)，審判員李建敏、代理審判員胡曉靜參加的合議庭進(jìn)行了審理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原審判決認(rèn)定，2011年6月29日，楊某（買(mǎi)受人）與宜洋置業(yè)公司（出賣(mài)人）簽訂《宜昌市商品房買(mǎi)賣(mài)合同》一份，向宜洋置業(yè)公司購(gòu)買(mǎi)C1第一層第000112號(hào)房（產(chǎn)籍號(hào)為01-0030-0077-000112、建筑面積75.21平方米）一套，房屋價(jià)款為798198元。合同第九條交付期限約定:出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)在2013年3月31日前將商品房交付買(mǎi)受人使用。符合下列條件:（1）完成規(guī)劃、單體工程質(zhì)量……等專項(xiàng)驗(yàn)收；……（4）完成商品房項(xiàng)目竣工交付使用相關(guān)手續(xù)（取得商品房項(xiàng)目竣工交付使用備案證）。逾期交房的違約責(zé)任為:雙方按逾期時(shí)間，分別處理:（1）逾期不超過(guò)60日。自本合同第九條規(guī)定的最后交付期限的第二天起至實(shí)際交付之日止，出賣(mài)人按日向買(mǎi)受人支付已交付房?jī)r(jià)款萬(wàn)分之一的違約金，合同繼續(xù)履行。（2）逾期超過(guò)60日后，買(mǎi)受人有權(quán)解除合同。買(mǎi)受人解除合同的，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)自買(mǎi)受人解除合同通知到達(dá)之日起30天內(nèi)退還全部房款，并按買(mǎi)受人累計(jì)已付款的1%支付違約金。買(mǎi)受人要求繼續(xù)履行合同的，合同繼續(xù)履行，自本合同第九條規(guī)定的最后交付期限的第二天起至實(shí)際交付之日止，出賣(mài)人按日向買(mǎi)受人支付已交付房?jī)r(jià)款萬(wàn)分之三（該比率應(yīng)不小于第（1）項(xiàng)中的比率的違約金）。達(dá)到合同第九條約定的交付使用條件后，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)將辦理交接手續(xù)的時(shí)間、地點(diǎn)以及應(yīng)當(dāng)攜帶的證件等內(nèi)容【書(shū)面】【報(bào)刊公告】通知買(mǎi)受人。雙方進(jìn)行驗(yàn)收交接時(shí)，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)出示第九條規(guī)定的證明文件。第十五條關(guān)于產(chǎn)權(quán)登記約定:出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用之日起90日內(nèi)將符合辦理房屋權(quán)屬登記的資料提交產(chǎn)權(quán)部門(mén)辦理該房屋產(chǎn)權(quán)證書(shū)。因出賣(mài)人的責(zé)任造成買(mǎi)受人在商品房交付后90日內(nèi)不能辦理房地產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)的，雙方同意按第1項(xiàng)處理:1、買(mǎi)受人退房，出賣(mài)人在買(mǎi)受人提出退房之日起30日內(nèi)將買(mǎi)受人已付房?jī)r(jià)款退還給買(mǎi)受人，并按已付房?jī)r(jià)款的0.5%賠償買(mǎi)受人損失。2、買(mǎi)受人不退房，出賣(mài)人按已付房?jī)r(jià)款的0.5%向買(mǎi)受人支付違約金。合同還對(duì)保修其他事項(xiàng)進(jìn)行了約定。
2011年5月28日至7月16日，楊某向宜洋置業(yè)公司交納了購(gòu)房款798198元。
2011年6月29日，楊某（委托方、甲方）與宜昌市宜洋汽車(chē)后市場(chǎng)有限公司（以下簡(jiǎn)稱宜洋汽車(chē)后市場(chǎng)）（受托方、乙方）簽訂《房屋委托出租經(jīng)營(yíng)協(xié)議書(shū)》一份，將上述具有產(chǎn)權(quán)的房屋編號(hào)C1-000112號(hào)（建筑面積75.21平方米）委托乙方出租經(jīng)營(yíng)，委托經(jīng)營(yíng)期限自2012年6月29日起至2024年6月28日止，共計(jì)12年。房屋租金為1030585元，由乙方按本協(xié)議第三條方式（自2012年6月29日至2015年6月28日三年共計(jì)212179元，在雙方簽訂本協(xié)議時(shí)已由乙方一次性支付給甲方；自2015年6月29日至2018年6月28日按每年80830元計(jì)算，乙方按年在每年的6月29日之前向甲方一次性支付一年期租金；自2018年6月29日至2021年6月28日按每年90934元計(jì)算，乙方按年在每年的6月29日之前向甲方一次性支付一年期租金；自2021年6月29日至2024年6月28日按每年101038元計(jì)算，乙方按年在每年的6月29日之前向甲方一次性支付一年期租金）支付給楊某。支付方式:乙方在返租開(kāi)始之日前，即2015年6月29日統(tǒng)一辦理返租銀行卡，交由甲方，在本協(xié)議約定時(shí)間內(nèi)，通過(guò)銀行轉(zhuǎn)賬的方式將當(dāng)年租金一次性支付。乙方實(shí)際出租金額與甲方無(wú)關(guān)，盈虧由乙方自行承擔(dān)。違約責(zé)任:在乙方?jīng)]有違反本協(xié)議的情況下，甲方單方解除協(xié)議或?qū)⒎课蒉D(zhuǎn)讓給他人或收回自營(yíng)、或轉(zhuǎn)讓產(chǎn)權(quán)時(shí)不約束第三方遵守本協(xié)議，視為甲方違約，甲方必須賠償因違約給乙方造成的全部經(jīng)濟(jì)損失，并按照房屋所簽訂的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》中約定的房款總額的13%支付違約金，合計(jì)103765元。且乙方有權(quán)繼續(xù)履行本協(xié)議。若乙方?jīng)]能依約向甲方支付房屋租金，甲方有權(quán)終止協(xié)議，并向乙方追索協(xié)議終止前應(yīng)付年限的房屋租金。合同附《房屋委托租賃收益表》。
2011年6月29日，楊某出具了《收款證明》，載明:今收到宜洋汽車(chē)后市場(chǎng)支付物業(yè)編號(hào)C1-000112號(hào)的自2012年6月29日至2015年6月28日止共計(jì)212179元的物業(yè)租金。宜洋置業(yè)公司陳述直接將上述返租的房屋交給宜洋汽車(chē)后市場(chǎng)，再由楊某與宜洋汽車(chē)后市場(chǎng)簽訂《房屋委托出租經(jīng)營(yíng)協(xié)議書(shū)》，商品房合同中約定的買(mǎi)受價(jià)實(shí)際為抵扣了租金的價(jià)款。對(duì)此楊某陳述:宜洋置業(yè)公司未按照合同約定的交付條件向楊某交付房屋，領(lǐng)款單是宜洋汽車(chē)后市場(chǎng)為了向其租戶收取租金打印的格式證明后讓楊某簽名，至今楊某未收到2012年6月29日至2015年6月28日的租金。
2014年12月25日，宜洋置業(yè)公司向宜昌市房地產(chǎn)權(quán)屬登記部門(mén)提交了產(chǎn)籍號(hào)為01-0030-0077-000112號(hào)房的辦證資料，2015年1月7日，宜昌市房地產(chǎn)權(quán)屬登記部門(mén)出具了《宜昌市房地產(chǎn)權(quán)屬登記（交易）收費(fèi)通知單》，對(duì)此楊某說(shuō)明宜洋置業(yè)公司逾期辦證，雙方于合同約定選擇“買(mǎi)受人退房，出賣(mài)人在買(mǎi)受人提出退房之日起30日內(nèi)將買(mǎi)受人已付房?jī)r(jià)款退還給買(mǎi)受人，并按已付房?jī)r(jià)款的0.5%賠償買(mǎi)受人損失”，但楊某于審理中選擇了主張“買(mǎi)受人不退房，出賣(mài)人按已付房?jī)r(jià)款的0.5%向買(mǎi)受人支付違約金”的逾期辦證違約金訴請(qǐng)。宜洋置業(yè)公司提出異議。
2015年6月9日，宜洋置業(yè)公司提交了發(fā)展大道91號(hào)宜洋汽車(chē)后市場(chǎng)（三期）編號(hào)420500140027《湖北省建筑工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗(yàn)收備案證明書(shū)》，記載工程于2014年3月25日辦理竣工驗(yàn)收備案。楊某對(duì)此無(wú)異議，提出2014年3月25日已超過(guò)合同約定的交房時(shí)間。雙方當(dāng)事人因交房時(shí)間及辦理相關(guān)證件引發(fā)糾紛，楊某向法院起訴，請(qǐng)求判令:1、宜洋置業(yè)公司立即支付楊某C1第一層第000112號(hào)房的逾期交房（2013年4月1日至2014年3月30日）違約金87402.90元（798198元日萬(wàn)分之三365天）；2、宜洋置業(yè)公司立即支付逾期辦證的違約金3990.99元（7981980.5%）；3、要求宜洋置業(yè)公司立即提供銷售不動(dòng)產(chǎn)發(fā)票原件（房屋產(chǎn)權(quán)登記部門(mén)確認(rèn)的面積及價(jià)款的發(fā)票）；4、由宜洋置業(yè)公司承擔(dān)本案的全部訴訟費(fèi)用。
本院經(jīng)審查認(rèn)為，楊某提交的證據(jù)能夠證明其為辦理涉案房屋相關(guān)證件交付費(fèi)用的事實(shí)，本院依法予以采信。
二審訴訟過(guò)程中，宜洋置業(yè)公司未向本院提交新的證據(jù)。
本院經(jīng)審理查明，原審認(rèn)定的事實(shí)屬實(shí)，本院予以確認(rèn)。
本院認(rèn)為:1、關(guān)于逾期交房及責(zé)任承擔(dān)問(wèn)題。本案宜洋置業(yè)公司于合同約定的交房期限內(nèi)與買(mǎi)受人簽訂返租合同，從而以占有改定方式向買(mǎi)受人交付房屋不存在逾期交房的問(wèn)題，至于當(dāng)時(shí)涉案房屋未取得備案證僅為交付瑕疵問(wèn)題，應(yīng)承擔(dān)不當(dāng)履行的違約責(zé)任（該瑕疵不能等同于質(zhì)量違約，其事后已取得竣工驗(yàn)收備案證的事實(shí)亦說(shuō)明房屋并不存在質(zhì)量問(wèn)題），因合同對(duì)此并無(wú)約定，也未給買(mǎi)受人造成實(shí)際損失，可不承擔(dān)違約責(zé)任。因此，對(duì)于楊某要求宜洋置業(yè)公司支付逾期交房違約金的主張，本院不予支持。2、關(guān)于逾期辦證及責(zé)任承擔(dān)問(wèn)題。本案逾期辦證的事實(shí)存在，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十八條 ?第一款 ?第（二）項(xiàng) ?、第三款 ?的規(guī)定，商品房買(mǎi)賣(mài)合同的標(biāo)的物為尚未建成房屋的，由于出賣(mài)人的原因，買(mǎi)受人自房屋交付使用之日起90日內(nèi)未能取得房屋權(quán)屬證書(shū)的，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。合同沒(méi)有約定違約金或者損失數(shù)額難以確定的，可以按照已付購(gòu)房款總額，參照中國(guó)人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。本案中楊某主張按已付房?jī)r(jià)款0.5%的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算的逾期辦證違約金為3990.99元，未超過(guò)參照法定標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算的違約金數(shù)額，楊某的主張不違反法律規(guī)定，屬于當(dāng)事人意思自治，本院予以支持。
綜上所述，原審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，但適用法律有誤，本院依法予以糾正。經(jīng)合議庭評(píng)議，依照《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十八條 ?第一款 ?第（二）項(xiàng) ?、第三款 ?，《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百四十二條 ?、第一百七十條 ?第一款 ?第（二）項(xiàng) ?之規(guī)定，判決如下:
1、撤銷宜昌市西陵區(qū)人民法院（2015）鄂西陵民初字第00651號(hào)民事判決。
2、宜昌宜洋置業(yè)有限公司于本判決生效之日起10日內(nèi)支付楊某逾期辦證違約金3990元。
三、宜昌宜洋置業(yè)有限公司于本判決生效之日起10日內(nèi)向楊某交付宜洋汽車(chē)后市場(chǎng)三期C1第一層第000112號(hào)房屋【產(chǎn)籍號(hào)為01-0030-0077-000112）的銷售不動(dòng)產(chǎn)發(fā)票。
四、駁回楊某其他訴訟請(qǐng)求。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢(qián)義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條 ?之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
一審案件受理費(fèi)2165元（楊某已預(yù)交），減半收取1082.50元，由楊某負(fù)擔(dān)541.50元，宜昌宜洋置業(yè)有限公司負(fù)擔(dān)541元。二審案件受理費(fèi)2694元（楊某已預(yù)交2085元、宜昌宜洋置業(yè)有限公司已預(yù)交609元），由上訴人楊某負(fù)擔(dān)1347元，上訴人宜昌宜洋置業(yè)有限公司負(fù)擔(dān)1347元。
本判決為終審判決。

本院經(jīng)審查認(rèn)為，楊某提交的證據(jù)能夠證明其為辦理涉案房屋相關(guān)證件交付費(fèi)用的事實(shí)，本院依法予以采信。
二審訴訟過(guò)程中，宜洋置業(yè)公司未向本院提交新的證據(jù)。
本院經(jīng)審理查明，原審認(rèn)定的事實(shí)屬實(shí)，本院予以確認(rèn)。
本院認(rèn)為:1、關(guān)于逾期交房及責(zé)任承擔(dān)問(wèn)題。本案宜洋置業(yè)公司于合同約定的交房期限內(nèi)與買(mǎi)受人簽訂返租合同，從而以占有改定方式向買(mǎi)受人交付房屋不存在逾期交房的問(wèn)題，至于當(dāng)時(shí)涉案房屋未取得備案證僅為交付瑕疵問(wèn)題，應(yīng)承擔(dān)不當(dāng)履行的違約責(zé)任（該瑕疵不能等同于質(zhì)量違約，其事后已取得竣工驗(yàn)收備案證的事實(shí)亦說(shuō)明房屋并不存在質(zhì)量問(wèn)題），因合同對(duì)此并無(wú)約定，也未給買(mǎi)受人造成實(shí)際損失，可不承擔(dān)違約責(zé)任。因此，對(duì)于楊某要求宜洋置業(yè)公司支付逾期交房違約金的主張，本院不予支持。2、關(guān)于逾期辦證及責(zé)任承擔(dān)問(wèn)題。本案逾期辦證的事實(shí)存在，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十八條 ?第一款 ?第（二）項(xiàng) ?、第三款 ?的規(guī)定，商品房買(mǎi)賣(mài)合同的標(biāo)的物為尚未建成房屋的，由于出賣(mài)人的原因，買(mǎi)受人自房屋交付使用之日起90日內(nèi)未能取得房屋權(quán)屬證書(shū)的，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。合同沒(méi)有約定違約金或者損失數(shù)額難以確定的，可以按照已付購(gòu)房款總額，參照中國(guó)人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。本案中楊某主張按已付房?jī)r(jià)款0.5%的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算的逾期辦證違約金為3990.99元，未超過(guò)參照法定標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算的違約金數(shù)額，楊某的主張不違反法律規(guī)定，屬于當(dāng)事人意思自治，本院予以支持。
綜上所述，原審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，但適用法律有誤，本院依法予以糾正。經(jīng)合議庭評(píng)議，依照《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十八條 ?第一款 ?第（二）項(xiàng) ?、第三款 ?，《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百四十二條 ?、第一百七十條 ?第一款 ?第（二）項(xiàng) ?之規(guī)定，判決如下:

1、撤銷宜昌市西陵區(qū)人民法院（2015）鄂西陵民初字第00651號(hào)民事判決。
2、宜昌宜洋置業(yè)有限公司于本判決生效之日起10日內(nèi)支付楊某逾期辦證違約金3990元。
三、宜昌宜洋置業(yè)有限公司于本判決生效之日起10日內(nèi)向楊某交付宜洋汽車(chē)后市場(chǎng)三期C1第一層第000112號(hào)房屋【產(chǎn)籍號(hào)為01-0030-0077-000112）的銷售不動(dòng)產(chǎn)發(fā)票。
四、駁回楊某其他訴訟請(qǐng)求。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢(qián)義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條 ?之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
一審案件受理費(fèi)2165元（楊某已預(yù)交），減半收取1082.50元，由楊某負(fù)擔(dān)541.50元，宜昌宜洋置業(yè)有限公司負(fù)擔(dān)541元。二審案件受理費(fèi)2694元（楊某已預(yù)交2085元、宜昌宜洋置業(yè)有限公司已預(yù)交609元），由上訴人楊某負(fù)擔(dān)1347元，上訴人宜昌宜洋置業(yè)有限公司負(fù)擔(dān)1347元。

審判長(zhǎng)：張曉燕
審判員：李建敏
審判員：胡曉靜

書(shū)記員：張鵬煒