上訴人（原審被告）：楊某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住襄陽市樊城區(qū)。
委托訴訟代理人：李鳳玲，湖北米芾律師事務(wù)所律師。
委托訴訟代理人：黃娟，湖北米芾律師事務(wù)所實(shí)習(xí)律師。
被上訴人（原審原告）：胡某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住襄陽市樊城區(qū)。
委托訴訟代理人：晏磊，襄陽市樊城區(qū)米公法律服務(wù)所法律工作者。

上訴人楊某某因與被上訴人胡某某房屋租賃合同糾紛一案，不服襄陽市樊城區(qū)人民法院(2017)鄂0606民初2490號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院于2017年9月8日立案后，依法組成合議庭，開庭進(jìn)行了審理。上訴人楊某某的委托訴訟代理人李鳳玲、被上訴人胡某某的委托訴訟代理人晏磊到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
楊某某上訴請(qǐng)求：1.請(qǐng)求依法撤銷襄陽市樊城區(qū)人民法院(2017)鄂0606民初2490號(hào)民事判決，改判駁回胡某某的訴訟請(qǐng)求或者發(fā)回重審；2.本案一、二審訴訟費(fèi)由胡某某承擔(dān)。事實(shí)和理由：一、一審判決查明和認(rèn)定事實(shí)是錯(cuò)誤的。（一）原合力集團(tuán)所有的地處星火路段門面房及場地（星火路上的12間簡易門面房及原60平的職工食堂）沒有完全真正地移交給定中橋社區(qū)居委會(huì)代管，一直由他人租賃著，原合力集團(tuán)沒有解除門面房的原租賃合同。（二）胡某某沒有將12間門面房交付給楊某某租賃使用，所以每月房租費(fèi)只是3500元，而不是5000元。（三）楊某某已經(jīng)搬離原合力集團(tuán)職工食堂，不需要支付房屋占有使用費(fèi)了。（四）胡某某承租的定中橋社區(qū)代管的12間門面房及60平的職工食堂，年租金38520元。而胡某某將60平的一間職工食堂租賃給楊某某使用，收取年租金60000元，顯失公平。（五）房租費(fèi)如果是每季一付，先付后用的話，自2016年10月1日至2017年4月17日已經(jīng)有三季了，楊某某沒有支付房租，胡某某不可能讓楊某某繼續(xù)使用房屋。胡某某之所有沒有索要房租，就是因?yàn)楹衬硾]有將門面房交付給楊某某，房屋出租合同根本沒有成立。二、楊某某經(jīng)營使用的房屋是王海燕從合力集團(tuán)留守組承租來的，而不是胡某某從定中橋居委會(huì)承租的。胡某某沒有承租房屋，不可能有轉(zhuǎn)租房屋的權(quán)利。楊某某與胡某某于2016年10月1日簽訂的《房屋出租合同》沒有成立，所以不存在解除合同和支付房屋租金的問題。2016年10月1日，胡某某以定中橋社區(qū)居委會(huì)工作人員的名義告知楊某某其從王海燕處承租的房屋由定中橋社區(qū)居委會(huì)收回了，楊某某若繼續(xù)使用該房屋，需要與社區(qū)居委會(huì)簽訂租賃合同。由于王海燕平時(shí)在浙江寧波居住，楊某某擔(dān)心沒有房屋無法繼續(xù)做生意，于是就與胡某某簽訂了房屋出租合同。房屋出租合同中約定的門面房及場地都租給楊某某，每月租金5000元，但胡某某沒有交付12間門面房給楊某某。合同簽訂后，楊某某向胡某某支付了3500元房租。王海燕說不知道自己租賃的房屋被定中橋社區(qū)居委會(huì)收走了，合力集團(tuán)留守組也沒有將此事告訴王海燕。在合力集團(tuán)留守組負(fù)責(zé)人周勇杰的協(xié)調(diào)下，王海燕與胡某某簽訂了一份房屋返租協(xié)議書，約定月租金3500元，胡某某按年交付42000元房租給王海燕，以此抵消楊某某與胡某某簽訂的房屋租賃合同及每月3500元房租。退一步講，楊某某需要支付房屋租金及房屋占有使用費(fèi)，也應(yīng)當(dāng)支付給王海燕，胡某某收取的3500元房屋應(yīng)當(dāng)返還給楊某某。
胡某某辯稱，一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，證據(jù)充分，適用法律正確，請(qǐng)求駁回上訴，維持原判。
胡某某向一審法院起訴請(qǐng)求：1.解除楊某某、胡某某簽訂的租賃合同，楊某某將承租的房產(chǎn)返還胡某某；2.判令楊某某從2016年10月1日起至返還房產(chǎn)之日止按5000元/月向胡某某支付房租；3.訴訟費(fèi)由楊某某負(fù)擔(dān)。
一審法院認(rèn)定事實(shí)：2009年10月30日，襄樊市輕工行業(yè)協(xié)會(huì)（甲方、移交方）與樊城區(qū)人民政府（乙方、接收方）簽訂了一份《關(guān)于市合力集團(tuán)公司企業(yè)社會(huì)職能移交屬地管理補(bǔ)充協(xié)議》，協(xié)議第三條：市合力集團(tuán)公司無償劃轉(zhuǎn)移交乙方的資產(chǎn)有：（一）位于星火路的半棟辦公樓（建筑面積約674平方米）；（二）原公司食堂房屋一間（建筑面積約60平方米）；（三）位于星火路的簡易門面房12間（無房產(chǎn)證移交使用權(quán)）。以上土地及房屋建筑面積以國土和房管部門確定的為準(zhǔn)，其所有權(quán)和使用權(quán)由甲方自本協(xié)議生效之日起15日內(nèi)無償移交各乙方，并負(fù)責(zé)協(xié)助乙方辦理相關(guān)權(quán)證的變更登記手續(xù)。2014年11月5日，樊城區(qū)人民政府辦公室樊政辦函[2014]31號(hào)《關(guān)于將原市合力集團(tuán)所屬的釘絲廠家屬院非經(jīng)營性資產(chǎn)委托給定中橋社區(qū)代管的函》：定中橋社區(qū)原市合力集團(tuán)公司的社會(huì)職能和非經(jīng)營性資產(chǎn),已于2009年10月30日,由襄樊市輕工行業(yè)協(xié)會(huì)和區(qū)政府簽訂協(xié)議移交我區(qū)。為確保社會(huì)穩(wěn)定,以及移交資產(chǎn)的有效管理,區(qū)政府同意將協(xié)議中位于星火路的簡易門面房12間及原公司食堂房屋1間(建筑面積約60平方米),委托給定中門街道辦事處定中橋社區(qū)代管至2019年12月1日,定中橋社區(qū)在代管期間,未經(jīng)區(qū)政府審批同意,不得改變其代管資產(chǎn)的所有權(quán),并確保代管資產(chǎn)的完整性、穩(wěn)定性。2015年9月22日，襄陽市樊城區(qū)定中橋社區(qū)委員會(huì)（甲方、出租方）、襄陽合力集團(tuán)破產(chǎn)留守組（乙方、委托管理方）、胡某某（丙方、承租方）簽訂了一份《合力集團(tuán)留守房屋、場地整體租賃合同》，合同第一條約定：甲方自愿將按國企改革政策原合力集團(tuán)移交的地處星火路段門面房及場地（星火路上的12間簡易門面房和原60平的食堂產(chǎn)權(quán)歸定中橋社區(qū)管理、使用、收益）整體租賃給丙方使用，乙方受甲方委托對(duì)上述資產(chǎn)進(jìn)行監(jiān)督管理，保證國有資產(chǎn)安全完整。2016年10月1日，胡某某、楊某某簽訂了一份《房屋出租合同》，合同約定：胡某某將自己經(jīng)營管理的位于襄陽××××區(qū)星火路門面房（及場地）出租給楊某某使用，租賃期1年，自2016年10月1日起至2017年9月30日止。房屋租金每月5000元，每季支付，先付后用。2016年10月13日，楊某某通過支付寶向胡某某支付租金3500元，其余租金楊某某未付，引起訴訟。另查明，2009年1月1日，襄樊合力集團(tuán)有限責(zé)任公司破產(chǎn)清算組與王海燕簽訂了一份《租賃房屋合同書》。2014年7月11日，襄樊合力集團(tuán)有限責(zé)任公司破產(chǎn)清算組《通知》:“……王海燕與原合力集團(tuán)破產(chǎn)清算小組所簽訂的關(guān)于原合力集團(tuán)所屬釘絲廠食堂門面房的租賃合同，我方終止此合同。請(qǐng)于10日內(nèi)騰空房屋并繳納租金，也可向我方申報(bào)債權(quán)；逾期則視為自行解除合同并放棄相關(guān)債權(quán)”。2017年6月29日，樊城區(qū)定中橋社區(qū)居民委員會(huì)出具《證明》：“……在我社區(qū)代管后，與原租賃商戶通過留守人員牽線搭橋，原商戶均已協(xié)商完畢。2015年5月15日，我社區(qū)把位于星火路的建議門面房12間與原公司食堂1間，整體租賃給胡某某，我社區(qū)在接手后并沒有與除胡某某之外任何人簽訂合同”。一審法院認(rèn)為，原襄樊市合力集團(tuán)位于星火路的12間簡易門面房及1間食堂已由襄樊市輕工行業(yè)協(xié)會(huì)于2009年10月30日無償移交給樊城區(qū)人民政府，樊城區(qū)人民政府于2014年11月5日交定中橋社區(qū)代管，定中橋社區(qū)2015年9月22日將上述房屋租賃給胡某某，換言之，胡某某已依法取得了上述房屋的承租權(quán)。因此，胡某某與楊某某2016年10月1日簽訂的《房屋出租合同》系有效合同，雙方均應(yīng)遵守。楊某某應(yīng)當(dāng)向胡某某交納房屋租金而拒不交納，胡某某依法有權(quán)解除合同，胡某某解除合同的意思表示寫在其向一審法院遞交的起訴狀中，而起訴狀送達(dá)日期為2017年5月8日，故本院確定胡某某、楊某某的房屋租賃合同于2017年5月8日解除。合同解除前，楊某某所欠的房屋租金依然應(yīng)當(dāng)支付，合同解除后至楊某某實(shí)際返還房屋之日楊某某仍應(yīng)按5000元/月支付胡某某房屋占有使用費(fèi)。楊某某辯稱每月房租只有3500元，無證據(jù)證實(shí)，一審法院不予支持。楊某某還辯稱王海燕也承租涉案房屋，因襄樊合力集團(tuán)有限責(zé)任公司破產(chǎn)清算組2014年7月11日通知王海燕終止合同，故楊某某此項(xiàng)辯稱亦無事實(shí)依據(jù)。綜上，依照《中華人民共和國合同法》第九十四條第一款第二項(xiàng)、第九十六條、第二百二十六條、第二百二十七條，《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第十八條的規(guī)定，判決：一、確認(rèn)胡某某解除與楊某某簽訂的房屋租賃合同行為有效，雙方房屋租賃合同于2017年5月8日解除；二、楊某某從2016年10月1日起，按5000元/月的標(biāo)準(zhǔn)，支付胡某某房屋租金及房屋占有使用費(fèi)（楊某某已支付的3500元應(yīng)從中扣減）；三、楊某某返還胡某某位于襄陽××××區(qū)星火路（原襄樊市合力集團(tuán)的）門面房。案件受理費(fèi)550元，由楊某某負(fù)擔(dān)。
二審中，雙方當(dāng)事人沒有提交新證據(jù)。圍繞胡某某是否全面履行交付義務(wù)及房屋的租金標(biāo)準(zhǔn)問題，雙方當(dāng)事人產(chǎn)生了爭議。楊某某主張其與胡某某約定的租賃范圍應(yīng)包括原合力集團(tuán)位于星火路的12間門面房及職工食堂，因胡某某只向其交付了職工食堂而未交付12間門面房，故雙方口頭約定將原先的月租金5000元降至3500元。胡某某辯稱因楊某某原先從案外人王海燕處租賃了職工食堂用于生產(chǎn)經(jīng)營，胡某某承租原合力集團(tuán)位于星火路的12間門面房及職工食堂后，將職工食堂及食堂門面房繼續(xù)租給楊某某使用并簽訂了租賃合同，約定月租金5000元。上述12間門面房現(xiàn)已全部租賃給他人并分別簽有租賃合同。對(duì)當(dāng)事人爭議的事實(shí)，本院認(rèn)定如下：楊某某雖主張因胡某某未全面履行交付義務(wù)，雙方口頭約定降低了租金標(biāo)準(zhǔn)，但其無法提供證據(jù)證實(shí)雙方因?qū)嶋H履行情況發(fā)生變更從而對(duì)合同條款進(jìn)行了變更，故本院對(duì)其主張不予采信。且結(jié)合胡某某與王海燕簽訂的協(xié)議中關(guān)于“胡某某返租王海燕原租賃的原合力集團(tuán)職工食堂，月租金為3500元。”的約定及訴爭房屋的地理位置及市場行情來看，楊某某主張職工食堂的月租金為3500元，12間門面房的月租金僅為1500元，與常理不符，本院不予采信。綜上，本院認(rèn)定胡某某與楊某某簽訂租賃合同，雙方約定將胡某某承租的原合力集團(tuán)的職工食堂轉(zhuǎn)租給楊某某使用，月租金5000元。上述合同簽訂后，胡某某依約全面履行了交付義務(wù)。對(duì)一審法院認(rèn)定的其他事實(shí)，雙方當(dāng)事人均無異議，本院予以確認(rèn)。

本院認(rèn)為，依據(jù)《中華人民共和國合同法》第二百一十二條關(guān)于“租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同?！敝?guī)定，胡某某與楊某某簽訂的《房屋出租合同》系雙方真實(shí)意思表示，依法成立并生效。胡某某將本案訴爭的房屋交由楊某某使用后，楊某某應(yīng)按照雙方合同約定及時(shí)足額交納租金。因楊某某拖欠租金，致使合同目的不能實(shí)現(xiàn)，一審法院基于雙方之間的租賃合同關(guān)系，判決確認(rèn)雙方之間的租賃合同解除，由楊某某向胡某某返還租賃的房屋，并支付拖欠的租金、房屋占用費(fèi)，適用法律正確，說理充分，本院予以采納，不再贅述。
綜上所述，楊某某的上訴請(qǐng)求不能成立，應(yīng)予駁回；一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項(xiàng)規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費(fèi)550元，由楊某某負(fù)擔(dān)。
本判決為終審判決。

審判長　　陳守軍 審判員　　張　楊 審判員　　劉媛媛

書記員：乾輝