李某某
李小林
蔡建華（湖北施州律師事務(wù)所）

上訴人（原審原告）:李某某，男，xxxx年xx月xx日出生，土家族，務(wù)農(nóng)，住湖北省巴東縣。
委托訴訟代理人:李小林（系李某某之父），男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，務(wù)農(nóng)，住湖北省巴東縣。
委托訴訟代理人:蔡建華，湖北施州律師事務(wù)所律師。
被上訴人（原審被告）:巴東縣興業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司，住所地湖北省巴東縣信陵鎮(zhèn)巴山路。
法定代表人:史祖全，該公司董事長(zhǎng)兼總經(jīng)理。
委托訴訟代理人:譚賢學(xué)，湖北必勝律師事務(wù)所律師。
上訴人李某某因與被上訴人巴東縣興業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)興業(yè)房地產(chǎn)公司）商品房預(yù)售合同糾紛一案，不服湖北省巴東縣人民法院（2015）鄂巴東民初字第01326號(hào)民事判決，向本院提起上訴。
本院于2016年3月21日立案后，依法組成合議庭，公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行了審理。
上訴人李某某的委托訴訟代理人李小林、蔡建華、被上訴人興業(yè)房地產(chǎn)公司的法定代表人史祖全及委托訴訟代理人譚賢學(xué)到庭參加了訴訟。
本案因案情復(fù)雜，依法延長(zhǎng)審限三個(gè)月。
本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
李某某上訴請(qǐng)求:一、撤銷(xiāo)（2015）鄂巴東民初字第01326號(hào)民事判決；二、依法將本案發(fā)回重審或查清事實(shí)后改判支持李某某的一審訴訟請(qǐng)求；三、本案一、二審訴訟費(fèi)用由興業(yè)房地產(chǎn)公司承擔(dān)。
事實(shí)和理由:一、一審法院認(rèn)為興業(yè)房地產(chǎn)公司自2014年5月20日起房屋已驗(yàn)收合格并符合合同約定的交付條件是錯(cuò)誤的。
（一）雙方簽訂的商品房買(mǎi)賣(mài)合同（以下簡(jiǎn)稱(chēng)案涉合同）第八條約定交付的條件是“該商品房經(jīng)驗(yàn)收合格”，一審法院僅以2014年5月16日對(duì)案涉工程進(jìn)行的“五方驗(yàn)收”備忘錄作為認(rèn)定房屋已驗(yàn)收合格是錯(cuò)誤的。
“商品房經(jīng)驗(yàn)收合格”的交付條件，不僅需要勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理、建設(shè)五單位進(jìn)行工程竣工驗(yàn)收合格，還需要經(jīng)過(guò)消防、規(guī)劃、環(huán)保等部門(mén)進(jìn)行的驗(yàn)收合格，并出具驗(yàn)收合格的證明文件。
（二）興業(yè)房地產(chǎn)公司完成消防驗(yàn)收的時(shí)間是2015年7月22日。
按照《中華人民共和國(guó)消防法》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)消防法）第十三條 ?規(guī)定，商品房驗(yàn)收合格的條件之一必須是消防驗(yàn)收合格。
（三）興業(yè)房地產(chǎn)公司在2014年10月30日才通過(guò)規(guī)劃驗(yàn)收。
按照《中華人民共和國(guó)城鄉(xiāng)規(guī)劃法》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)規(guī)劃法）第四十五條 ?規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司在工程完工后，要組織開(kāi)發(fā)的商品房竣工驗(yàn)收的前提是該商品房符合規(guī)劃條件。
興業(yè)房地產(chǎn)公司于2014年10月30日取得巴東縣城鄉(xiāng)規(guī)劃管理局（以下簡(jiǎn)稱(chēng)巴東縣規(guī)劃局）頒發(fā)的《湖北省建設(shè)工程竣工驗(yàn)收規(guī)劃條件核實(shí)證明》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《規(guī)劃核實(shí)證明》）。
《湖北省城鄉(xiāng)規(guī)劃條例》第四十二條規(guī)定，城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)，凡未取得《規(guī)劃核實(shí)證明》的建設(shè)工程，建設(shè)單位不得組織竣工驗(yàn)收，房產(chǎn)主管部門(mén)不得辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。
興業(yè)房地產(chǎn)公司在2014年5月16日組織的“五方驗(yàn)收”是違法的。
（四）巴東縣環(huán)境監(jiān)測(cè)站2014年11月8日公布巴環(huán)審函【2014】38號(hào)文件對(duì)巴東縣濱江國(guó)際廣場(chǎng)環(huán)境驗(yàn)收合格的公告。
《建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)管理?xiàng)l例》第二十三條 ?規(guī)定，在未通過(guò)環(huán)保驗(yàn)收之前，不能將房屋交付使用。
（五）《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第三十二條和《商品住宅實(shí)行質(zhì)量保證書(shū)和住宅使用說(shuō)明書(shū)制度的規(guī)定》第三條、第十條規(guī)定及案涉商品房買(mǎi)賣(mài)合同第十條約定，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)提供《住宅質(zhì)量保證書(shū)》和《住宅使用說(shuō)明書(shū)》。
興業(yè)房地產(chǎn)公司至法院開(kāi)庭審理時(shí)都未出示上述證書(shū)，因此不符合法定和約定的房屋交付條件。
（六）興業(yè)房地產(chǎn)公司于2015年3月18日取得《湖北省房屋建設(shè)工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗(yàn)收備案證明書(shū)》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《竣工驗(yàn)收備案證》），按照《建筑工程施工質(zhì)量驗(yàn)收統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)》“建設(shè)工程未經(jīng)竣工驗(yàn)收備案不允許投入使用”的規(guī)定，興業(yè)房地產(chǎn)公司在未取得備案證明之前不得交付房屋。
綜上，商品房的交付條件，除了要符合和滿(mǎn)足合同約定的交付條件外，還須符合消防法、規(guī)劃法等相關(guān)法律法規(guī)中法定的交付條件。
最高人民法院于2009年9月作出的（2009）民監(jiān)他字第7號(hào)函答復(fù)明確稱(chēng)“房屋驗(yàn)收的范圍，應(yīng)依據(jù)當(dāng)事人合同的約定和法律的強(qiáng)制性規(guī)定。
交付的房屋除經(jīng)工程質(zhì)量驗(yàn)收合格外，還需要在規(guī)劃、消防以及環(huán)境保護(hù)等方面亦不存在影響使用的障礙。
”興業(yè)房地產(chǎn)公司于2014年5月16日組織的“五方驗(yàn)收”不能作為房屋具備交付條件的證明。
而且該驗(yàn)收小組提出了六項(xiàng)整改意見(jiàn)，但興業(yè)房地產(chǎn)公司并未提供證據(jù)證明整改已經(jīng)完成，因此備忘錄本身就不能證明驗(yàn)收合格。
二、一審法院認(rèn)定興業(yè)房地產(chǎn)公司不存在虛假宣傳的事實(shí)是錯(cuò)誤的。
《中華人民共和國(guó)廣告法》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)廣告法）第四條 ?規(guī)定:“廣告不得含有虛假或者引人誤解的內(nèi)容，不得欺騙、誤導(dǎo)消費(fèi)者。
”一審法院已采信李某某提交的證據(jù)三“興業(yè)房地產(chǎn)公司制作的宣傳圖紙3份”，作為認(rèn)定案件事實(shí)的依據(jù)。
同時(shí)一審法院查明:“興業(yè)房地產(chǎn)公司就‘濱江國(guó)際廣場(chǎng)’開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在前期做廣告宣傳時(shí)宣稱(chēng)該樓盤(pán)設(shè)計(jì)有人行天橋和連廊。
興業(yè)房地產(chǎn)公司就其宣傳內(nèi)容制作了宣傳圖片，并通過(guò)張貼及網(wǎng)站介紹的方式進(jìn)行宣傳。
”興業(yè)房地產(chǎn)公司在未取得相關(guān)部門(mén)規(guī)劃審批的情況下，為了牟取暴利，抬高房?jī)r(jià)，故意制造售房亮點(diǎn)，進(jìn)行引人誤解的虛假宣傳，使購(gòu)房人產(chǎn)生重大誤解，從而高估房屋的價(jià)值，簽訂不合理、不公平的房屋買(mǎi)賣(mài)合同。
《房地產(chǎn)廣告發(fā)布暫行規(guī)定》第十一條 ?規(guī)定:“房地產(chǎn)廣告中涉及的交通、商業(yè)、文化教育設(shè)施及其他市政條件等，如在規(guī)劃或者建設(shè)中，應(yīng)當(dāng)在廣告中注明。
”本案中，興業(yè)房地產(chǎn)公司未在廣告中注明，也未向購(gòu)房人進(jìn)行特別說(shuō)明和提示。
根據(jù)廣告法第二十八條、第二十六條第四項(xiàng)的規(guī)定，該行為應(yīng)認(rèn)定為虛假宣傳行為。
一審法院認(rèn)為“雙方在簽訂的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》中約定商品房的相關(guān)規(guī)劃與建設(shè)以政府最終批文為準(zhǔn)。
現(xiàn)因政府規(guī)劃取消連廊天橋建設(shè)，故不能認(rèn)定興業(yè)房地產(chǎn)公司預(yù)售時(shí)存在虛假宣傳”是錯(cuò)誤的。
首先該條款是案涉合同第十條關(guān)于規(guī)劃、設(shè)計(jì)變更的約定，并不是專(zhuān)門(mén)針對(duì)銷(xiāo)售廣告宣傳的特別說(shuō)明。
其次，依據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)合同法）第三十九條 ?規(guī)定，興業(yè)房地產(chǎn)公司在進(jìn)行宣傳時(shí)故意隱瞞事實(shí)，從而誤導(dǎo)購(gòu)房人作出了錯(cuò)誤意思表示，興業(yè)房地產(chǎn)公司現(xiàn)在達(dá)不到廣告中承諾的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為虛假宣傳，其行為構(gòu)成欺詐銷(xiāo)售。
根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第三條 ?規(guī)定，商品房的銷(xiāo)售廣告和宣傳資料為要約邀請(qǐng)，但是出賣(mài)人就商品房開(kāi)發(fā)規(guī)劃范圍的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說(shuō)明和允諾具體確定，并對(duì)商品房買(mǎi)賣(mài)合同的訂立，以及房屋價(jià)格的確定，有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約，該說(shuō)明和允諾即使未載入商品房買(mǎi)賣(mài)合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。
李某某有權(quán)依據(jù)合同法第四十二條、第一百一十三條及《中華人民共和國(guó)消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》第五十五條 ?關(guān)于經(jīng)營(yíng)者提供商品或者服務(wù)有欺詐行為的，適用懲罰性賠償原則要求興業(yè)房地產(chǎn)公司進(jìn)行賠償。
一審法院僅以雙方未在合同中約定存在此種違約行為時(shí)的違約金或者違約金的計(jì)算方法，認(rèn)定李某某要求興業(yè)房地產(chǎn)公司承擔(dān)違約損失的請(qǐng)求沒(méi)有依據(jù)。
即使合同未約定違約金及違約責(zé)任的計(jì)算方式，一審法院也應(yīng)進(jìn)行釋明，讓李某某在一審程序中進(jìn)一步明確所主張的違約金實(shí)際就是要求興業(yè)房地產(chǎn)公司承擔(dān)的違約賠償責(zé)任，即賠償損失違約責(zé)任。
因此，一審法院判決認(rèn)定興業(yè)房地產(chǎn)公司不存在虛假宣傳錯(cuò)誤，認(rèn)為李某某的主張沒(méi)有法律依據(jù)錯(cuò)誤，一審法院未客觀公正地充分行使釋明權(quán)，未讓李某某的權(quán)利得到充分有效的保護(hù)，明顯違反了公平、公正的原則。
三、一審法院嚴(yán)重違反訴訟程序。
李某某在庭審之前提交的與第三人簽訂的房屋租賃合同被遺失或被隱瞞，從而導(dǎo)致李某某一審主張的房租損失被一審法院認(rèn)定為“未提供證據(jù)證實(shí)應(yīng)承擔(dān)舉證不能的責(zé)任后果”；李某某在庭審中根據(jù)“房?jī)r(jià)一價(jià)清”的相關(guān)規(guī)定要求增加訴訟請(qǐng)求被拒絕；庭審過(guò)程中審判人員多次出入法庭接聽(tīng)電話達(dá)數(shù)分鐘之久，有損法庭的尊嚴(yán)；法庭辯論階段在李某某辯論發(fā)言尚未結(jié)束的情況下，審判長(zhǎng)擅自打斷李某某的辯論發(fā)言，違反《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)民事訴訟法）一百四十一條第四項(xiàng) ?的規(guī)定，剝奪了李某某與興業(yè)房地產(chǎn)公司相互辯論的權(quán)利。
興業(yè)房地產(chǎn)公司辯稱(chēng)，一、一審法院認(rèn)定自2014年5月20日起興業(yè)房地產(chǎn)公司出售給李某某的房屋已驗(yàn)收合格并具備合同約定交付條件的事實(shí)客觀成立；二、一審法院認(rèn)定興業(yè)房地產(chǎn)公司不存在虛假宣傳的事實(shí)客觀成立；三、一審程序合法，沒(méi)有違法不當(dāng)之處。
綜上所述，一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，法律適用正確，程序合法，結(jié)果客觀公正，請(qǐng)求二審法院駁回上訴，維持一審判決。
李某某向一審法院起訴請(qǐng)求:一、李某某與興業(yè)房地產(chǎn)公司繼續(xù)履行雙方于2013年4月23日簽訂的商品房買(mǎi)賣(mài)合同；二、興業(yè)房地產(chǎn)公司向李某某支付自2014年3月29日起至2015年8月10日止逾期交房違約金82108元；三、興業(yè)房地產(chǎn)公司向李某某支付因逾期交房給李某某造成的租房損失9243元；四、興業(yè)房地產(chǎn)公司向李某某支付因其預(yù)售房屋時(shí)虛假宣傳、變更設(shè)計(jì)、基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套、裝飾、設(shè)備違約金102480元；五、興業(yè)房地產(chǎn)公司向李某某支付因興業(yè)房地產(chǎn)公司在沒(méi)有告知李某某的情況下私自變更房屋外墻顏色而應(yīng)承擔(dān)的違約金1000元；六、興業(yè)房地產(chǎn)公司當(dāng)庭向李某某出示房屋公攤實(shí)測(cè)法定報(bào)告并退還被興業(yè)房地產(chǎn)公司侵占的公攤面積購(gòu)房款；七、興業(yè)房地產(chǎn)公司依照房屋宣傳模型，定期恢復(fù)綠化規(guī)劃及整棟房屋后的部分消防車(chē)輛通道，并向李某某支付違約金200元。
一審法院認(rèn)定事實(shí):興業(yè)房地產(chǎn)公司以拍賣(mài)方式取得位于巴東縣信陵鎮(zhèn)西壤坡沿江路188號(hào)、編號(hào)為BP2011－001號(hào)地塊的土地使用權(quán)后，經(jīng)批準(zhǔn)在該地塊上建設(shè)商品房，定名為“濱江國(guó)際廣場(chǎng)”。
興業(yè)房地產(chǎn)公司就“濱江國(guó)際廣場(chǎng)”開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在前期做廣告宣傳時(shí)宣稱(chēng)該樓盤(pán)設(shè)計(jì)有人行天橋和連廊。
興業(yè)房地產(chǎn)公司就其宣傳內(nèi)容制作了宣傳圖片，并通過(guò)張貼及網(wǎng)站介紹方式進(jìn)行宣傳。
興業(yè)房地產(chǎn)公司就開(kāi)發(fā)建設(shè)的“濱江國(guó)際廣場(chǎng)”商品房在取得巴東縣住建局頒發(fā)的商品房預(yù)售許可證后與李某某于2013年4月23日簽訂了商品房買(mǎi)賣(mài)合同，興業(yè)房地產(chǎn)公司作為出賣(mài)人將開(kāi)發(fā)建設(shè)的“濱江國(guó)際廣場(chǎng)”第1幢2單元302號(hào)房出賣(mài)給李某某。
雙方在該合同中約定了“該商品房建筑面積102.48平方米，其中套內(nèi)建筑面積82.19平方米、公共部位與公用房屋分?jǐn)偨ㄖ娣e20.29平方米。
按建筑面積計(jì)算，商品房單價(jià)為每平方米3324.98元，總金額340744元。
合同約定面積與產(chǎn)權(quán)登記面積有差異的，以產(chǎn)權(quán)登記面積為準(zhǔn)。
商品房交付后，產(chǎn)權(quán)登記面積與合同約定面積發(fā)生差異，雙方同意以產(chǎn)權(quán)登記面積為準(zhǔn)，結(jié)算面積差異值的房款，單價(jià)以合同的簽訂價(jià)格不變，房款多退少補(bǔ)。
付款方式及期限為買(mǎi)受人于簽訂合同之日付清首付款110744元，余下房款23萬(wàn)元銀行按揭。
商品房交付期限（第八條）為出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)在2014年3月28日前，依照國(guó)家和地方人民政府的有關(guān)規(guī)定，將經(jīng)驗(yàn)收合格并符合合同約定的商品房交付買(mǎi)受人使用。
如遇下列特殊原因，除雙方協(xié)商同意解除合同或變更合同外，出賣(mài)人可據(jù)實(shí)予以延期:1、遭遇不可抗力，且出賣(mài)人在發(fā)生之日起30日內(nèi)公告告知買(mǎi)受人的；2、如因買(mǎi)受人原因，銀行按揭不能辦理或未辦理完畢的，出賣(mài)人不承擔(dān)違約責(zé)任；3、非出賣(mài)人原因，工程進(jìn)度受政府行為影響，且出賣(mài)人在發(fā)生之日起30日內(nèi)公告告知買(mǎi)受人的。
出賣(mài)人逾期交房的違約責(zé)任（第九條）為除合同規(guī)定的特殊情況外，出賣(mài)人如未按合同規(guī)定的期限將商品房交付買(mǎi)受人使用，按逾期時(shí)間分別處理（不作累加）:（1）逾期不超過(guò)60日，自合同規(guī)定的最后交付期限的第二日起至實(shí)際交付之日止，出賣(mài)人按日向買(mǎi)受人支付已交付房?jī)r(jià)款萬(wàn)分之五的違約金，合同繼續(xù)履行；（2）逾期超過(guò)60日后，買(mǎi)受人有權(quán)解除合同。
買(mǎi)受人解除合同的，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)自買(mǎi)受人解除合同通知到達(dá)之日起30天內(nèi)退還全部已付款，并按買(mǎi)受人累計(jì)已付款的10%向買(mǎi)受人支付違約金。
買(mǎi)受人要求繼續(xù)履行合同的，合同繼續(xù)履行，自合同規(guī)定的最后交付期限的第二日起至實(shí)際交付之日止，出賣(mài)人按日向買(mǎi)受人支付已交付房?jī)r(jià)款萬(wàn)分之五的違約金。
規(guī)劃、設(shè)計(jì)變更雙方約定為經(jīng)規(guī)劃部門(mén)批準(zhǔn)的規(guī)劃變更，設(shè)計(jì)單位同意的設(shè)計(jì)變更導(dǎo)致下列影響到買(mǎi)受人所購(gòu)商品房質(zhì)量或使用功能的，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)在有關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)同意之日起30日內(nèi)書(shū)面通知買(mǎi)受人:（1）該商品房結(jié)構(gòu)形式，戶(hù)型、空間尺寸、朝向；（2）該商品房的相關(guān)規(guī)劃與建設(shè)以政府最終批文為準(zhǔn)。
買(mǎi)受人有權(quán)在通知到達(dá)之日起15日內(nèi)作出是否退房的書(shū)面答復(fù)。
買(mǎi)受人在通知到達(dá)之日起15日內(nèi)未作書(shū)面答復(fù)的，視同接受變更。
出賣(mài)人未在規(guī)定時(shí)限內(nèi)通知買(mǎi)受人的，買(mǎi)受人有權(quán)退房。
買(mǎi)受人退房的，出賣(mài)人須在買(mǎi)受人提出退房要求之日起60日內(nèi)將買(mǎi)受人已付款退還給買(mǎi)受人，并按同期銀行活期存款利率支付利息。
買(mǎi)受人不退房的，應(yīng)當(dāng)與出賣(mài)人另行簽訂補(bǔ)充協(xié)議。
房屋交接為商品房達(dá)到交付使用條件后，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)書(shū)面通知買(mǎi)受人辦理交付手續(xù)。
雙方進(jìn)行驗(yàn)收交接時(shí)，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)出示合同第八條規(guī)定的證明文件，并簽署房屋交接單。
所購(gòu)商品房為住宅的，出賣(mài)人還需提供《住宅質(zhì)量保證書(shū)》和《住宅使用說(shuō)明書(shū)》。
出賣(mài)人不出示證明文件或出示證明文件不齊全，買(mǎi)受人有權(quán)拒絕交接，由此產(chǎn)生的延期交房責(zé)任由出賣(mài)人承擔(dān)。
由于買(mǎi)受人原因，未能按期交付的，雙方同意按以下方式處理:通知送達(dá)30日內(nèi)，買(mǎi)受人未能及時(shí)辦理交接手續(xù)，須向出賣(mài)人支付合同總房款10%違約金，并視為交付標(biāo)的物合格，買(mǎi)受人已接受該項(xiàng)交接。
出賣(mài)人承諾與該商品房正常使用直接關(guān)聯(lián)的基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套建筑以2014年6月28日整體竣工并交付使用。
如果在規(guī)定日期內(nèi)未達(dá)到使用條件，雙方同意若系不可抗力或政府性原因，出賣(mài)人與買(mǎi)受人可酌情協(xié)商延期辦理。
”等主要內(nèi)容。
同時(shí)雙方在合同的附件二約定公共部位與公用房屋分?jǐn)偨ㄖ娣e構(gòu)成以房地產(chǎn)相關(guān)主管部門(mén)認(rèn)可的測(cè)繪機(jī)構(gòu)測(cè)量報(bào)告為準(zhǔn)。
在合同的附件三約定如果出賣(mài)人利用報(bào)紙、電視等公共傳媒對(duì)本項(xiàng)目交付、交房等相關(guān)事宜進(jìn)行告知的，視同書(shū)面告知。
李某某在簽訂合同后交納首付款110744元并通過(guò)銀行按揭方式交納所購(gòu)商品房下余購(gòu)房款23萬(wàn)元。
案涉商品房建設(shè)中，興業(yè)房地產(chǎn)公司就濱江國(guó)際廣場(chǎng)人行天橋及連廊設(shè)計(jì)規(guī)劃方案向巴東縣規(guī)劃局進(jìn)行了規(guī)劃報(bào)批。
巴東縣規(guī)劃局在公示該方案時(shí)，巴東長(zhǎng)江公路大橋管理局于2013年6月4日提出異議并致函巴東縣規(guī)劃局，以人行天橋及連廊所占土地使用權(quán)為該局所有，為確保巴東長(zhǎng)江大橋的安全運(yùn)營(yíng)和橋區(qū)交通暢通，維護(hù)單位合法權(quán)益為由不同意該規(guī)劃方案。
就“濱江國(guó)際廣場(chǎng)”鋼架環(huán)形天橋及連廊、電子顯示屏工程設(shè)計(jì)方案，巴東縣城鄉(xiāng)規(guī)劃管理委員會(huì)于2013年6月7日召開(kāi)的2013年度第1次城鄉(xiāng)規(guī)劃建設(shè)管理工作會(huì)決定原則同意濱江國(guó)際廣場(chǎng)鋼架環(huán)形天橋設(shè)計(jì)方案，取消連廊建設(shè)。
2013年12月16日，因巴東縣發(fā)生地震，巴東縣住建局給轄區(qū)內(nèi)各建筑施工企業(yè)、監(jiān)理單位發(fā)出緊急停工通知書(shū)，通知全縣所有建設(shè)工程施工項(xiàng)目全部停止施工，對(duì)工程施工現(xiàn)場(chǎng)、施工塔吊、外腳手架進(jìn)行全面排查，復(fù)工時(shí)間另行通知。
興業(yè)房地產(chǎn)公司在接到巴東縣住建局的通知后未在案涉合同約定的30日期限內(nèi)公告或者通過(guò)其他方式告知李某某。
直至2014年3月1日，興業(yè)房地產(chǎn)公司才向?yàn)I江國(guó)際廣場(chǎng)所有購(gòu)房戶(hù)發(fā)出《關(guān)于濱江國(guó)際廣場(chǎng)項(xiàng)目延期交房的公告》，公告稱(chēng)購(gòu)房戶(hù)與公司簽訂的商品房買(mǎi)賣(mài)合同約定興業(yè)房地產(chǎn)公司向購(gòu)房戶(hù)履行交付房屋義務(wù)的期限為2014年3月28日，因特大暴雨、地震及行政管理部門(mén)責(zé)令統(tǒng)一停工等緣由，施工單位實(shí)際施工期限因停工須順延三個(gè)月。
合同關(guān)于“特殊原因可據(jù)實(shí)延期交房”之約定，結(jié)合項(xiàng)目的施工實(shí)際情況，公司決定在2014年6月28日前依約向購(gòu)房戶(hù)如期履行交房義務(wù)。
興業(yè)房地產(chǎn)公司同時(shí)將該公告郵寄送達(dá)給李某某之父李小林，并由其簽收。
2014年5月16日，案涉工程的建設(shè)單位興業(yè)房地產(chǎn)公司、設(shè)計(jì)單位武漢理工大設(shè)計(jì)研究院有限公司、監(jiān)理單位湖北華立建設(shè)監(jiān)理有限公司、勘察單位湖北省地質(zhì)勘察基礎(chǔ)工程公司、施工單位湖北遠(yuǎn)華建設(shè)工程有限公司共同對(duì)濱江國(guó)際廣場(chǎng)工程住宅部分進(jìn)行了驗(yàn)收，五方共同確認(rèn)該項(xiàng)目住宅部分觀感評(píng)價(jià)好，資料齊全，工程實(shí)體質(zhì)量合格，參會(huì)人員符合要求，組織程序合法，同意驗(yàn)收；該工程項(xiàng)目住宅部分均符合設(shè)計(jì)要求和有關(guān)施工規(guī)范規(guī)定，同意本工程項(xiàng)目的住宅部分為合格標(biāo)準(zhǔn)。
2014年5月18日，興業(yè)房地產(chǎn)公司向李某某送達(dá)了《濱江國(guó)際廣場(chǎng)交房通知》，通知稱(chēng)興業(yè)房地產(chǎn)公司開(kāi)發(fā)的“濱江國(guó)際廣場(chǎng)”的住宅房現(xiàn)經(jīng)政府相關(guān)部門(mén)驗(yàn)收合格，已具備交付條件，定于自2014年5月20日開(kāi)始集中辦理交房手續(xù)，交房地點(diǎn)為濱江國(guó)際廣場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)中心，交房時(shí)間為2014年5月20日至2014年6月27日。
巴東縣規(guī)劃局于2014年10月30日給興業(yè)房地產(chǎn)公司頒發(fā)了《規(guī)劃核實(shí)證明》，確認(rèn)濱江國(guó)際廣場(chǎng)項(xiàng)目建設(shè)工程符合城鄉(xiāng)規(guī)劃要求。
興業(yè)房地產(chǎn)公司開(kāi)發(fā)建設(shè)的“濱江國(guó)際廣場(chǎng)”商品房項(xiàng)目竣工后，巴東縣住建局于2015年3月18日給興業(yè)房地產(chǎn)公司頒發(fā)了《竣工驗(yàn)收備案證》，確認(rèn)巴東濱江國(guó)際廣場(chǎng)1#、2#樓工程已于2015年3月18日辦理竣工驗(yàn)收備案。
2015年7月22日，恩施州公安消防支隊(duì)給興業(yè)房地產(chǎn)公司出具了建設(shè)工程消防驗(yàn)收意見(jiàn)書(shū)，綜合評(píng)定案涉建設(shè)工程消防驗(yàn)收合格。
2015年8月10日，李某某訴至一審法院。
一審法院另查明:興業(yè)房地產(chǎn)公司開(kāi)發(fā)建設(shè)的“濱江國(guó)際廣場(chǎng)”商品房項(xiàng)目竣工后，李某某與興業(yè)房地產(chǎn)公司于2015年2月11日共同辦理了業(yè)主入住手續(xù)，李某某確認(rèn)收房事項(xiàng)已辦理完畢，已收到鑰匙；興業(yè)房地產(chǎn)公司于同日確認(rèn)李某某已全部結(jié)清房款和其他款項(xiàng)、收房手續(xù)辦理完畢、房門(mén)鑰匙已交于業(yè)主、房屋驗(yàn)收完畢。
一審法院認(rèn)為:李某某與興業(yè)房地產(chǎn)公司簽訂的商品房買(mǎi)賣(mài)合同未違反國(guó)家法律、行政法規(guī)的效力性強(qiáng)制性規(guī)定，合法有效，對(duì)雙方當(dāng)事人均具有約束力。
雙方均應(yīng)當(dāng)按照合同約定繼續(xù)履行合同，因此對(duì)李某某要求繼續(xù)合同的請(qǐng)求，予以支持。
根據(jù)案涉合同的約定，興業(yè)房地產(chǎn)公司應(yīng)當(dāng)在2014年3月28日前將經(jīng)驗(yàn)收合格并符合合同約定的“濱江國(guó)際廣場(chǎng)”第1幢2單元302號(hào)房交付給李某某使用，但興業(yè)房地產(chǎn)公司未按合同約定的期限履行交付房屋的義務(wù)。
當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。
興業(yè)房地產(chǎn)公司未按約定期限交付房屋的行為構(gòu)成違約，應(yīng)承擔(dān)繼續(xù)履行并賠償損失的違約責(zé)任。
雙方在案涉合同中約定了“出賣(mài)人逾期交房超過(guò)60日后，買(mǎi)受人有權(quán)解除合同；買(mǎi)受人要求繼續(xù)履行合同的，合同繼續(xù)履行，自合同規(guī)定的最后交付期限的第二天起至實(shí)際交付之日止，出賣(mài)人向買(mǎi)受人支付已交付房?jī)r(jià)款萬(wàn)分之五的違約金”。
現(xiàn)李某某要求繼續(xù)履行合同并要求興業(yè)房地產(chǎn)公司按合同約定承擔(dān)違約責(zé)任，符合合同的約定，其正當(dāng)合理的訴訟請(qǐng)求，予以支持。
興業(yè)房地產(chǎn)公司于2014年5月18日所發(fā)的交房公告確定交房時(shí)間為2014年5月20日至6月27日，根據(jù)誠(chéng)實(shí)信用原則和公平原則及案件實(shí)際，自2014年5月20日起案涉房屋已驗(yàn)收合格并符合合同約定的交付條件，李某某應(yīng)當(dāng)在2014年5月20日接收房屋。
因此，興業(yè)房地產(chǎn)公司逾期交付房屋的時(shí)間為52天，即2014年3月29日至2014年5月20日。
當(dāng)事人可以約定一方違約時(shí)應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計(jì)算方法。
根據(jù)合同約定的違約損失賠償額的計(jì)算方法，興業(yè)房地產(chǎn)公司自2014年3月29日至2014年5月20日應(yīng)承擔(dān)的逾期交付房屋違約金為8859.34元。
案涉房屋于2014年5月20日交付使用后，興業(yè)房地產(chǎn)公司的交房義務(wù)即已完成，此后就不再存在逾期交房這一違約行為，自此以后也就無(wú)須再行支付逾期交房違約金。
李某某要求將逾期交房的時(shí)間自2014年3月29日計(jì)算至2015年8月10日，缺乏事實(shí)依據(jù)，不予支持。
李某某未提供證據(jù)證實(shí)其因興業(yè)房地產(chǎn)公司逾期交房的違約行為給其造成了租房損失9243元，其應(yīng)承擔(dān)舉證不能的責(zé)任后果，故對(duì)李某某要求興業(yè)房地產(chǎn)公司支付租房損失9243元的請(qǐng)求，不予支持。
雖興業(yè)房地產(chǎn)公司就“濱江國(guó)際廣場(chǎng)”開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在前期做廣告宣傳時(shí)宣稱(chēng)該樓盤(pán)設(shè)計(jì)有人行天橋和連廊，但雙方在案涉合同中又約定“該商品房的相關(guān)規(guī)劃與建設(shè)以政府最終批文為準(zhǔn)”。
現(xiàn)因政府規(guī)劃取消連廊建設(shè)，故不能認(rèn)定興業(yè)房地產(chǎn)公司預(yù)售時(shí)存在虛假宣傳、設(shè)計(jì)變更、基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套、裝飾、設(shè)備承諾違約行為。
另外雙方也未在合同中約定存在此種違約行為時(shí)的違約金或者違約金的計(jì)算方法，因此對(duì)李某某要求興業(yè)房地產(chǎn)公司支付因存在虛假宣傳、設(shè)計(jì)變更、基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套、裝飾、設(shè)備承諾等違約行為的違約金102480元的請(qǐng)求，不予支持。
李某某、興業(yè)房地產(chǎn)公司在合同中未約定房屋的外墻顏色，李某某也無(wú)證據(jù)證實(shí)案涉商品房在前期宣傳時(shí)的外墻顏色屬于合同約定的外墻顏色，因此應(yīng)認(rèn)定興業(yè)房地產(chǎn)公司不存在私自變更外墻顏色的違約行為，故對(duì)李某某要求興業(yè)房地產(chǎn)公司支付因私自變更外墻顏色違約金1000元的請(qǐng)求，不予支持。
興業(yè)房地產(chǎn)公司在訴訟中已提交了房屋測(cè)量報(bào)告，李某某也無(wú)證據(jù)證實(shí)興業(yè)房地產(chǎn)公司存在侵占公攤面積房款的行為，故對(duì)李某某的該項(xiàng)請(qǐng)求，不予支持。
李某某無(wú)證據(jù)證實(shí)興業(yè)房地產(chǎn)公司所做的房屋宣傳及模型構(gòu)成合同的主要內(nèi)容，因此興業(yè)房地產(chǎn)公司所作房屋宣傳及模型內(nèi)容對(duì)興業(yè)房地產(chǎn)公司不具有約束力，雙方簽訂的合同約定的內(nèi)容才對(duì)興業(yè)房地產(chǎn)公司具有約束力。
根據(jù)興業(yè)房地產(chǎn)公司提交的驗(yàn)收?qǐng)?bào)告，興業(yè)房地產(chǎn)公司所完成的“濱江國(guó)際廣場(chǎng)”的住宅房綠化及消防設(shè)施已經(jīng)驗(yàn)收合格，故對(duì)李某某要求興業(yè)房地產(chǎn)公司依照房屋宣傳及模型，定期恢復(fù)綠化規(guī)劃及整棟房屋后部分的消防車(chē)輛通道并支付違約金200元的請(qǐng)求，不予支持。
綜上，李某某正當(dāng)合理的訴訟請(qǐng)求予以支持。
興業(yè)房地產(chǎn)公司合理合法的辯解意見(jiàn)予以采納。
依照《中華人民共和國(guó)合同法》第一百零七條 ?、第一百一十四條 ?第一款 ?，《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第六十四條 ?第一款 ?，《最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》的解釋》第九十條 ?的規(guī)定，判決:一、李某某與巴東縣興業(yè)房地產(chǎn)有限責(zé)任公司繼續(xù)履行雙方于2013年4月23日簽訂的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》；二、巴東縣興業(yè)房地產(chǎn)有限責(zé)任公司于本判決生效后10日內(nèi)，向李某某支付2014年3月29日起至2014年5月20日止逾期交付房屋的違約金8859.34元；三、駁回李某某的其他訴訟請(qǐng)求。
案件受理費(fèi)4200元，由李某某負(fù)擔(dān)3800元，由興業(yè)房地產(chǎn)公司負(fù)擔(dān)400元。
本案二審期間，雙方當(dāng)事人均未提交新證據(jù)。
經(jīng)二審審理查明:一審判決查明的事實(shí)，有相關(guān)證據(jù)證實(shí)，本院予以確認(rèn)。
本院認(rèn)為，本案二審爭(zhēng)議焦點(diǎn)為，一、案涉房屋何時(shí)達(dá)到合同約定的驗(yàn)收合格條件；二、興業(yè)房地產(chǎn)公司是否存在虛假宣傳；三、一審程序是否嚴(yán)重違法。
一、案涉房屋何時(shí)達(dá)到合同約定的驗(yàn)收合格條件。
對(duì)商品房而言，實(shí)際上存在兩次交付和驗(yàn)收:一是施工單位完成合同約定工程后，將工程交付建設(shè)單位，建設(shè)單位組織各方進(jìn)行驗(yàn)收；二是在各項(xiàng)工程完工后，建設(shè)單位將商品房交付給買(mǎi)受人，商品房買(mǎi)受人根據(jù)合同進(jìn)行驗(yàn)收。
建設(shè)單位的驗(yàn)收是工程意義上的，多系竣工驗(yàn)收，主要目的在于工程的質(zhì)和量。
在確定商品房買(mǎi)賣(mài)合同的驗(yàn)收范圍時(shí)，不能簡(jiǎn)單地將買(mǎi)受人的驗(yàn)收等同于建設(shè)單位的驗(yàn)收，而應(yīng)依據(jù)合同和法律規(guī)定具體分析。
最高人民法院在對(duì)安徽省高級(jí)人民法院相關(guān)請(qǐng)示案件作出答復(fù)的（2009）民監(jiān)他字第7號(hào)函中指出，房屋驗(yàn)收的范圍，應(yīng)依據(jù)當(dāng)事人合同的約定和法律的強(qiáng)制性規(guī)定確定。
本案中，興業(yè)房地產(chǎn)公司與李某某約定:“出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)在2014年3月28日前，依照國(guó)家和地方人民政府的有關(guān)規(guī)定，將具備下列第1種條件，并符合本合同約定的商品房交付買(mǎi)受人使用:1、該商品房經(jīng)驗(yàn)收合格；”根據(jù)雙方的約定，交付的商品房須經(jīng)驗(yàn)收合格，驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)需符合國(guó)家和地方人民政府的規(guī)定。
依據(jù)國(guó)家相關(guān)規(guī)定，建設(shè)工程涉及驗(yàn)收的主要有竣工驗(yàn)收、專(zhuān)業(yè)驗(yàn)收、綜合驗(yàn)收。
因建設(shè)工程性質(zhì)不同，法律要求的驗(yàn)收種類(lèi)也不相同，并且隨著我國(guó)行政審批制度的改革，相關(guān)法律要求也不斷變化。
關(guān)于竣工驗(yàn)收，1998年施行的《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第十七條 ?第二款 ?規(guī)定:“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目竣工后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向項(xiàng)目所在地的縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門(mén)提出竣工驗(yàn)收申請(qǐng)。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)自收到竣工驗(yàn)收申請(qǐng)之日起30日內(nèi)，對(duì)涉及公共安全的內(nèi)容，組織工程質(zhì)量監(jiān)督、規(guī)劃、消防、人防等有關(guān)部門(mén)或者單位進(jìn)行驗(yàn)收。
”這一模式不能滿(mǎn)足房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)快速發(fā)展的需要。
2000年施行的《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》對(duì)此進(jìn)行調(diào)整，該條例第十六條規(guī)定:“建設(shè)單位收到建設(shè)工程竣工報(bào)告后，應(yīng)當(dāng)組織設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理等有關(guān)單位進(jìn)行竣工驗(yàn)收。
”第四十九條規(guī)定:“建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)自竣工驗(yàn)收合格之日起15日內(nèi)，將建設(shè)工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告和規(guī)劃、公安消防、環(huán)保等部門(mén)出具的認(rèn)可文件或者準(zhǔn)許使用文件報(bào)建設(shè)行政主管部門(mén)備案。
”2002年11月1日，《國(guó)務(wù)院關(guān)于取消第一批行政審批項(xiàng)目的決定》中明確取消了行政部門(mén)的竣工驗(yàn)收。
專(zhuān)業(yè)驗(yàn)收則視情況而定。
常見(jiàn)的專(zhuān)業(yè)驗(yàn)收有規(guī)劃驗(yàn)收、公安消防驗(yàn)收和環(huán)境保護(hù)驗(yàn)收，具體要求不盡相同且時(shí)有調(diào)整。
關(guān)于規(guī)劃驗(yàn)收，2008年施行的規(guī)劃法第四十五條規(guī)定:“縣級(jí)以上地方人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門(mén)按照國(guó)務(wù)院規(guī)定建設(shè)工程是否符合規(guī)劃條件予以核實(shí)。
未經(jīng)核實(shí)或者經(jīng)核實(shí)不符合規(guī)劃條件的，建設(shè)單位不得組織竣工驗(yàn)收。
”將1989年《中華人民共和國(guó)城市規(guī)劃法》所規(guī)定的規(guī)劃行政主管部門(mén)可以參加竣工驗(yàn)收改為核實(shí)，并變更為強(qiáng)制性規(guī)定。
關(guān)于消防驗(yàn)收，消防法第十一條規(guī)定:“國(guó)務(wù)院公安部門(mén)規(guī)定的大型的人員密集場(chǎng)所和其他特殊建設(shè)工程，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)將消防設(shè)計(jì)文件報(bào)送公安機(jī)關(guān)消防機(jī)構(gòu)審核。
公安機(jī)關(guān)消防機(jī)構(gòu)依法對(duì)審核的結(jié)果負(fù)責(zé)。
”第十三條規(guī)定:“按照國(guó)家工程建設(shè)消防技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)需要進(jìn)行消防設(shè)計(jì)的建設(shè)工程竣工，依照下列規(guī)定進(jìn)行消防驗(yàn)收、備案:（一）本法第十一條規(guī)定的建設(shè)工程，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向公安機(jī)關(guān)消防機(jī)構(gòu)申請(qǐng)消防驗(yàn)收；（二）其他建設(shè)工程，建設(shè)單位在驗(yàn)收后應(yīng)當(dāng)報(bào)公安機(jī)關(guān)消防機(jī)構(gòu)備案，公安機(jī)關(guān)消防機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)進(jìn)行抽查。
依法應(yīng)當(dāng)進(jìn)行消防驗(yàn)收的建設(shè)工程，未經(jīng)消防驗(yàn)收或者消防驗(yàn)收不合格的，禁止投入使用；其他建設(shè)工程經(jīng)依法抽查不合格的，應(yīng)當(dāng)停止使用。
”《建筑工程消防監(jiān)督審核管理規(guī)定》、《建設(shè)工程消防監(jiān)督管理規(guī)定》對(duì)應(yīng)當(dāng)進(jìn)行消防驗(yàn)收的建設(shè)工程進(jìn)行了詳細(xì)界定。
關(guān)于環(huán)境保護(hù)設(shè)施驗(yàn)收，1989年《中華人民共和國(guó)環(huán)境保護(hù)法》第二十六條 ?第一款 ?規(guī)定:“建設(shè)項(xiàng)目中防治污染的設(shè)施，必須與主體工程同時(shí)設(shè)計(jì)、同時(shí)施工、同時(shí)投產(chǎn)使用。
防治污染的設(shè)施必須經(jīng)原審批環(huán)境影響報(bào)告書(shū)的環(huán)境保護(hù)行政主管部門(mén)驗(yàn)收合格后，該建設(shè)項(xiàng)目方可投入生產(chǎn)或者使用。
”《建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)管理?xiàng)l例》對(duì)此有詳細(xì)規(guī)定。
2015年施行的《中華人民共和國(guó)環(huán)境保護(hù)法》調(diào)整了相關(guān)制度，刪除了竣工環(huán)保驗(yàn)收內(nèi)容，但正在進(jìn)行修訂的《建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)管理?xiàng)l例》尚未正式頒布。
綜合驗(yàn)收已經(jīng)被取消。
《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第十八條 ?要求對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目涉及安全的內(nèi)容以及住宅小區(qū)等群體房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行綜合驗(yàn)收。
2004年5月19日，國(guó)務(wù)院《關(guān)于第三批取消和調(diào)整行政審批項(xiàng)目的決定》將綜合驗(yàn)收取消。
綜上，商品房建設(shè)工程竣工驗(yàn)收和規(guī)劃核實(shí)，行政職能部門(mén)只負(fù)責(zé)備案、核實(shí)；如有環(huán)境保護(hù)設(shè)施，則驗(yàn)收與主體建設(shè)同步進(jìn)行；消防驗(yàn)收則需要確定是否屬于應(yīng)當(dāng)進(jìn)行消防驗(yàn)收的建設(shè)工程。
本案中，雙方當(dāng)事人均未提交充分證據(jù)證實(shí)案涉建設(shè)工程有環(huán)境保護(hù)設(shè)施。
案涉建設(shè)工程是高于十九層的住宅建筑，按相關(guān)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)，系一類(lèi)高層住宅建筑，屬于依法應(yīng)當(dāng)進(jìn)行消防驗(yàn)收的建設(shè)工程。
該項(xiàng)目直到2015年7月22日才通過(guò)消防驗(yàn)收。
故，興業(yè)房地產(chǎn)公司通知于2014年5月20日交房時(shí)，案涉商品房不具備合同約定的交付條件。
一審對(duì)案涉商品房符合交付條件的認(rèn)定有誤，本院予以糾正。
由于逾期交房違約責(zé)任的目的和功能是彌補(bǔ)買(mǎi)受人未能占有、使用房屋的損失，雖然案涉房屋直到2015年7月22日才達(dá)到案涉合同約定的交付條件，但李某某于2015年2月11日辦理了接房手續(xù)，占有、使用了該房屋，此后其再要求出賣(mài)人繼續(xù)承擔(dān)逾期交房違約責(zé)任沒(méi)有法律依據(jù)，本院不予支持。
興業(yè)房地產(chǎn)公司逾期交房的時(shí)間應(yīng)為2014年3月28日至2015年2月11日，共計(jì)319天。
按照案涉合同的約定，興業(yè)房地產(chǎn)公司應(yīng)支付李某某逾期交房違約金54348.67元（340744×0.5‰×319）。
二、興業(yè)房地產(chǎn)公司是否存在虛假宣傳。
《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第三條 ?規(guī)定:“商品房的銷(xiāo)售廣告和宣傳資料為要約邀請(qǐng)，但是出賣(mài)人就商品房開(kāi)發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說(shuō)明和允諾具體確定，并對(duì)商品房買(mǎi)賣(mài)合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。
該說(shuō)明和允諾即使未載入商品房買(mǎi)賣(mài)合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。
”本案中，李某某一審中提交的證據(jù)三（興業(yè)房地產(chǎn)公司制作的宣傳圖紙）可以證實(shí)興業(yè)房地產(chǎn)公司對(duì)連廊所作的說(shuō)明和允諾具體確定，但其一方面未提交充分證據(jù)證實(shí)該因素對(duì)房屋價(jià)格的確定有重大影響，不能視為要約；另一方面，即使上述宣傳構(gòu)成要約，但雙方在此后正式簽訂的合同中又約定“該商品房的相關(guān)規(guī)劃與建設(shè)以政府最終批文為準(zhǔn)”，系以新的約定變更了上述要約。
興業(yè)房地產(chǎn)公司一審中提交的證據(jù)二（巴東縣城鄉(xiāng)規(guī)劃管理委員會(huì)2013年第1次城鄉(xiāng)規(guī)劃建設(shè)管理會(huì)議紀(jì)要、巴東長(zhǎng)江公路大橋管理局關(guān)于不同意《濱江國(guó)際廣場(chǎng)人行天橋及連廊設(shè)計(jì)規(guī)劃方案》的函）證實(shí)案涉項(xiàng)目最初的規(guī)劃設(shè)計(jì)有人行天橋和連廊，但后來(lái)由于政府相關(guān)部門(mén)的原因取消了連廊的建設(shè)，同時(shí)也證實(shí)了興業(yè)房地產(chǎn)公司并未以虛假或引人誤解的內(nèi)容欺騙、誤導(dǎo)消費(fèi)者，就本案現(xiàn)有證據(jù)而言，不能認(rèn)定上述宣傳圖片構(gòu)成虛假?gòu)V告，對(duì)于連廊建設(shè)的取消，不能歸責(zé)于興業(yè)房地產(chǎn)公司。
同時(shí)，案涉建設(shè)項(xiàng)目最終取得了《規(guī)劃核實(shí)證明》和《竣工驗(yàn)收備案證》，并通過(guò)消防驗(yàn)收，亦證明該項(xiàng)目建設(shè)符合合同約定和法定標(biāo)準(zhǔn)。
故，一審認(rèn)定興業(yè)房地產(chǎn)公司預(yù)售時(shí)不存在虛假宣傳和設(shè)計(jì)變更、基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套、裝飾、設(shè)備承諾違約行為，同時(shí)未支持李某某的相關(guān)訴訟請(qǐng)求，并無(wú)不當(dāng)。
李某某稱(chēng)興業(yè)房地產(chǎn)公司存在虛假宣傳的上訴理由不能成立，本院不予支持。
三、一審程序是否嚴(yán)重違法。
李某某稱(chēng)一審法院遺失或隱瞞其在庭審前提交的與第三人簽訂的《房屋租賃合同》，但未提供證據(jù)證實(shí)，且在一審?fù)徆P錄中，李某某亦未陳述已提交該證據(jù)，對(duì)該理由，本院不予采信。
同時(shí)，即使李某某與他人簽訂了《房屋租賃合同》，因人民法院已依法支持其要求興業(yè)房地產(chǎn)公司支付逾期交房違約金的合理訴訟請(qǐng)求，其因逾期交房而導(dǎo)致的損失已得到彌補(bǔ)，其要求賠償房租損失的訴訟請(qǐng)求亦不能得到支持。
李某某稱(chēng)一審法院拒絕其在一審?fù)徶性黾釉V訟請(qǐng)求，但未提供證據(jù)證實(shí)，且與一審?fù)徆P錄記載不符，本院不予采信。
李某某稱(chēng)一審?fù)徶袑徟腥藛T多次出入法庭接聽(tīng)電話，屬于法官工作作風(fēng)方面的問(wèn)題，不屬于民事訴訟法規(guī)定的嚴(yán)重違反法定程序的事項(xiàng)。
李某某稱(chēng)一審法官擅自打斷其辯論發(fā)言，剝奪其辯論的權(quán)利，根據(jù)一審?fù)徆P錄記載來(lái)看，雙方當(dāng)事人在一審?fù)従浞值匕l(fā)表了辯論意見(jiàn)，一審法院并未剝奪任何一方當(dāng)事人辯論的權(quán)利，李某某的該理由不能成立，本院不予采信。
本院依照《中華人民共和國(guó)合同法》第七十七條 ?、第一百零七條 ?、第一百一十四條 ?第一款 ?，《中華人民共和國(guó)消防法》第十一條 ?、第十三條 ?，《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第六十四條 ?第一款 ?、第一百七十條 ?第一款 ?第二項(xiàng) ?，《最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》的解釋》第九十條 ?規(guī)定，判決如下:
一、維持（2015）鄂巴東民初字第01326號(hào)民事判決第一項(xiàng)；
二、撤銷(xiāo)（2015）鄂巴東民初字第01326號(hào)民事判決第三項(xiàng)；
三、變更（2015）鄂巴東民初字第01326號(hào)民事判決第二項(xiàng)為:巴東縣興業(yè)房地產(chǎn)有限責(zé)任公司于本判決生效之日起十五日內(nèi)支付李某某逾期交付房屋違約金54348.67元；
四、駁回李某某的其他訴訟請(qǐng)求。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢(qián)義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條 ?的規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
一審案件受理費(fèi)4200元，由李某某負(fù)擔(dān)3038元，由巴東縣興業(yè)房地產(chǎn)有限責(zé)任公司負(fù)擔(dān)1162元；二審案件受理費(fèi)4200元，由李某某負(fù)擔(dān)3038元，由巴東縣興業(yè)房地產(chǎn)有限責(zé)任公司負(fù)擔(dān)1162元。
本判決為終審判決。

本院認(rèn)為，本案二審爭(zhēng)議焦點(diǎn)為，一、案涉房屋何時(shí)達(dá)到合同約定的驗(yàn)收合格條件；二、興業(yè)房地產(chǎn)公司是否存在虛假宣傳；三、一審程序是否嚴(yán)重違法。
一、案涉房屋何時(shí)達(dá)到合同約定的驗(yàn)收合格條件。
對(duì)商品房而言，實(shí)際上存在兩次交付和驗(yàn)收:一是施工單位完成合同約定工程后，將工程交付建設(shè)單位，建設(shè)單位組織各方進(jìn)行驗(yàn)收；二是在各項(xiàng)工程完工后，建設(shè)單位將商品房交付給買(mǎi)受人，商品房買(mǎi)受人根據(jù)合同進(jìn)行驗(yàn)收。
建設(shè)單位的驗(yàn)收是工程意義上的，多系竣工驗(yàn)收，主要目的在于工程的質(zhì)和量。
在確定商品房買(mǎi)賣(mài)合同的驗(yàn)收范圍時(shí)，不能簡(jiǎn)單地將買(mǎi)受人的驗(yàn)收等同于建設(shè)單位的驗(yàn)收，而應(yīng)依據(jù)合同和法律規(guī)定具體分析。
最高人民法院在對(duì)安徽省高級(jí)人民法院相關(guān)請(qǐng)示案件作出答復(fù)的（2009）民監(jiān)他字第7號(hào)函中指出，房屋驗(yàn)收的范圍，應(yīng)依據(jù)當(dāng)事人合同的約定和法律的強(qiáng)制性規(guī)定確定。
本案中，興業(yè)房地產(chǎn)公司與李某某約定:“出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)在2014年3月28日前，依照國(guó)家和地方人民政府的有關(guān)規(guī)定，將具備下列第1種條件，并符合本合同約定的商品房交付買(mǎi)受人使用:1、該商品房經(jīng)驗(yàn)收合格；”根據(jù)雙方的約定，交付的商品房須經(jīng)驗(yàn)收合格，驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)需符合國(guó)家和地方人民政府的規(guī)定。
依據(jù)國(guó)家相關(guān)規(guī)定，建設(shè)工程涉及驗(yàn)收的主要有竣工驗(yàn)收、專(zhuān)業(yè)驗(yàn)收、綜合驗(yàn)收。
因建設(shè)工程性質(zhì)不同，法律要求的驗(yàn)收種類(lèi)也不相同，并且隨著我國(guó)行政審批制度的改革，相關(guān)法律要求也不斷變化。
關(guān)于竣工驗(yàn)收，1998年施行的《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第十七條 ?第二款 ?規(guī)定:“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目竣工后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向項(xiàng)目所在地的縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門(mén)提出竣工驗(yàn)收申請(qǐng)。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)自收到竣工驗(yàn)收申請(qǐng)之日起30日內(nèi)，對(duì)涉及公共安全的內(nèi)容，組織工程質(zhì)量監(jiān)督、規(guī)劃、消防、人防等有關(guān)部門(mén)或者單位進(jìn)行驗(yàn)收。
”這一模式不能滿(mǎn)足房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)快速發(fā)展的需要。
2000年施行的《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》對(duì)此進(jìn)行調(diào)整，該條例第十六條規(guī)定:“建設(shè)單位收到建設(shè)工程竣工報(bào)告后，應(yīng)當(dāng)組織設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理等有關(guān)單位進(jìn)行竣工驗(yàn)收。
”第四十九條規(guī)定:“建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)自竣工驗(yàn)收合格之日起15日內(nèi)，將建設(shè)工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告和規(guī)劃、公安消防、環(huán)保等部門(mén)出具的認(rèn)可文件或者準(zhǔn)許使用文件報(bào)建設(shè)行政主管部門(mén)備案。
”2002年11月1日，《國(guó)務(wù)院關(guān)于取消第一批行政審批項(xiàng)目的決定》中明確取消了行政部門(mén)的竣工驗(yàn)收。
專(zhuān)業(yè)驗(yàn)收則視情況而定。
常見(jiàn)的專(zhuān)業(yè)驗(yàn)收有規(guī)劃驗(yàn)收、公安消防驗(yàn)收和環(huán)境保護(hù)驗(yàn)收，具體要求不盡相同且時(shí)有調(diào)整。
關(guān)于規(guī)劃驗(yàn)收，2008年施行的規(guī)劃法第四十五條規(guī)定:“縣級(jí)以上地方人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門(mén)按照國(guó)務(wù)院規(guī)定建設(shè)工程是否符合規(guī)劃條件予以核實(shí)。
未經(jīng)核實(shí)或者經(jīng)核實(shí)不符合規(guī)劃條件的，建設(shè)單位不得組織竣工驗(yàn)收。
”將1989年《中華人民共和國(guó)城市規(guī)劃法》所規(guī)定的規(guī)劃行政主管部門(mén)可以參加竣工驗(yàn)收改為核實(shí)，并變更為強(qiáng)制性規(guī)定。
關(guān)于消防驗(yàn)收，消防法第十一條規(guī)定:“國(guó)務(wù)院公安部門(mén)規(guī)定的大型的人員密集場(chǎng)所和其他特殊建設(shè)工程，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)將消防設(shè)計(jì)文件報(bào)送公安機(jī)關(guān)消防機(jī)構(gòu)審核。
公安機(jī)關(guān)消防機(jī)構(gòu)依法對(duì)審核的結(jié)果負(fù)責(zé)。
”第十三條規(guī)定:“按照國(guó)家工程建設(shè)消防技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)需要進(jìn)行消防設(shè)計(jì)的建設(shè)工程竣工，依照下列規(guī)定進(jìn)行消防驗(yàn)收、備案:（一）本法第十一條規(guī)定的建設(shè)工程，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向公安機(jī)關(guān)消防機(jī)構(gòu)申請(qǐng)消防驗(yàn)收；（二）其他建設(shè)工程，建設(shè)單位在驗(yàn)收后應(yīng)當(dāng)報(bào)公安機(jī)關(guān)消防機(jī)構(gòu)備案，公安機(jī)關(guān)消防機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)進(jìn)行抽查。
依法應(yīng)當(dāng)進(jìn)行消防驗(yàn)收的建設(shè)工程，未經(jīng)消防驗(yàn)收或者消防驗(yàn)收不合格的，禁止投入使用；其他建設(shè)工程經(jīng)依法抽查不合格的，應(yīng)當(dāng)停止使用。
”《建筑工程消防監(jiān)督審核管理規(guī)定》、《建設(shè)工程消防監(jiān)督管理規(guī)定》對(duì)應(yīng)當(dāng)進(jìn)行消防驗(yàn)收的建設(shè)工程進(jìn)行了詳細(xì)界定。
關(guān)于環(huán)境保護(hù)設(shè)施驗(yàn)收，1989年《中華人民共和國(guó)環(huán)境保護(hù)法》第二十六條 ?第一款 ?規(guī)定:“建設(shè)項(xiàng)目中防治污染的設(shè)施，必須與主體工程同時(shí)設(shè)計(jì)、同時(shí)施工、同時(shí)投產(chǎn)使用。
防治污染的設(shè)施必須經(jīng)原審批環(huán)境影響報(bào)告書(shū)的環(huán)境保護(hù)行政主管部門(mén)驗(yàn)收合格后，該建設(shè)項(xiàng)目方可投入生產(chǎn)或者使用。
”《建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)管理?xiàng)l例》對(duì)此有詳細(xì)規(guī)定。
2015年施行的《中華人民共和國(guó)環(huán)境保護(hù)法》調(diào)整了相關(guān)制度，刪除了竣工環(huán)保驗(yàn)收內(nèi)容，但正在進(jìn)行修訂的《建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)管理?xiàng)l例》尚未正式頒布。
綜合驗(yàn)收已經(jīng)被取消。
《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第十八條 ?要求對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目涉及安全的內(nèi)容以及住宅小區(qū)等群體房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行綜合驗(yàn)收。
2004年5月19日，國(guó)務(wù)院《關(guān)于第三批取消和調(diào)整行政審批項(xiàng)目的決定》將綜合驗(yàn)收取消。
綜上，商品房建設(shè)工程竣工驗(yàn)收和規(guī)劃核實(shí)，行政職能部門(mén)只負(fù)責(zé)備案、核實(shí)；如有環(huán)境保護(hù)設(shè)施，則驗(yàn)收與主體建設(shè)同步進(jìn)行；消防驗(yàn)收則需要確定是否屬于應(yīng)當(dāng)進(jìn)行消防驗(yàn)收的建設(shè)工程。
本案中，雙方當(dāng)事人均未提交充分證據(jù)證實(shí)案涉建設(shè)工程有環(huán)境保護(hù)設(shè)施。
案涉建設(shè)工程是高于十九層的住宅建筑，按相關(guān)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)，系一類(lèi)高層住宅建筑，屬于依法應(yīng)當(dāng)進(jìn)行消防驗(yàn)收的建設(shè)工程。
該項(xiàng)目直到2015年7月22日才通過(guò)消防驗(yàn)收。
故，興業(yè)房地產(chǎn)公司通知于2014年5月20日交房時(shí)，案涉商品房不具備合同約定的交付條件。
一審對(duì)案涉商品房符合交付條件的認(rèn)定有誤，本院予以糾正。
由于逾期交房違約責(zé)任的目的和功能是彌補(bǔ)買(mǎi)受人未能占有、使用房屋的損失，雖然案涉房屋直到2015年7月22日才達(dá)到案涉合同約定的交付條件，但李某某于2015年2月11日辦理了接房手續(xù)，占有、使用了該房屋，此后其再要求出賣(mài)人繼續(xù)承擔(dān)逾期交房違約責(zé)任沒(méi)有法律依據(jù)，本院不予支持。
興業(yè)房地產(chǎn)公司逾期交房的時(shí)間應(yīng)為2014年3月28日至2015年2月11日，共計(jì)319天。
按照案涉合同的約定，興業(yè)房地產(chǎn)公司應(yīng)支付李某某逾期交房違約金54348.67元（340744×0.5‰×319）。
二、興業(yè)房地產(chǎn)公司是否存在虛假宣傳。
《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第三條 ?規(guī)定:“商品房的銷(xiāo)售廣告和宣傳資料為要約邀請(qǐng)，但是出賣(mài)人就商品房開(kāi)發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說(shuō)明和允諾具體確定，并對(duì)商品房買(mǎi)賣(mài)合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。
該說(shuō)明和允諾即使未載入商品房買(mǎi)賣(mài)合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。
”本案中，李某某一審中提交的證據(jù)三（興業(yè)房地產(chǎn)公司制作的宣傳圖紙）可以證實(shí)興業(yè)房地產(chǎn)公司對(duì)連廊所作的說(shuō)明和允諾具體確定，但其一方面未提交充分證據(jù)證實(shí)該因素對(duì)房屋價(jià)格的確定有重大影響，不能視為要約；另一方面，即使上述宣傳構(gòu)成要約，但雙方在此后正式簽訂的合同中又約定“該商品房的相關(guān)規(guī)劃與建設(shè)以政府最終批文為準(zhǔn)”，系以新的約定變更了上述要約。
興業(yè)房地產(chǎn)公司一審中提交的證據(jù)二（巴東縣城鄉(xiāng)規(guī)劃管理委員會(huì)2013年第1次城鄉(xiāng)規(guī)劃建設(shè)管理會(huì)議紀(jì)要、巴東長(zhǎng)江公路大橋管理局關(guān)于不同意《濱江國(guó)際廣場(chǎng)人行天橋及連廊設(shè)計(jì)規(guī)劃方案》的函）證實(shí)案涉項(xiàng)目最初的規(guī)劃設(shè)計(jì)有人行天橋和連廊，但后來(lái)由于政府相關(guān)部門(mén)的原因取消了連廊的建設(shè)，同時(shí)也證實(shí)了興業(yè)房地產(chǎn)公司并未以虛假或引人誤解的內(nèi)容欺騙、誤導(dǎo)消費(fèi)者，就本案現(xiàn)有證據(jù)而言，不能認(rèn)定上述宣傳圖片構(gòu)成虛假?gòu)V告，對(duì)于連廊建設(shè)的取消，不能歸責(zé)于興業(yè)房地產(chǎn)公司。
同時(shí)，案涉建設(shè)項(xiàng)目最終取得了《規(guī)劃核實(shí)證明》和《竣工驗(yàn)收備案證》，并通過(guò)消防驗(yàn)收，亦證明該項(xiàng)目建設(shè)符合合同約定和法定標(biāo)準(zhǔn)。
故，一審認(rèn)定興業(yè)房地產(chǎn)公司預(yù)售時(shí)不存在虛假宣傳和設(shè)計(jì)變更、基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套、裝飾、設(shè)備承諾違約行為，同時(shí)未支持李某某的相關(guān)訴訟請(qǐng)求，并無(wú)不當(dāng)。
李某某稱(chēng)興業(yè)房地產(chǎn)公司存在虛假宣傳的上訴理由不能成立，本院不予支持。
三、一審程序是否嚴(yán)重違法。
李某某稱(chēng)一審法院遺失或隱瞞其在庭審前提交的與第三人簽訂的《房屋租賃合同》，但未提供證據(jù)證實(shí)，且在一審?fù)徆P錄中，李某某亦未陳述已提交該證據(jù)，對(duì)該理由，本院不予采信。
同時(shí)，即使李某某與他人簽訂了《房屋租賃合同》，因人民法院已依法支持其要求興業(yè)房地產(chǎn)公司支付逾期交房違約金的合理訴訟請(qǐng)求，其因逾期交房而導(dǎo)致的損失已得到彌補(bǔ)，其要求賠償房租損失的訴訟請(qǐng)求亦不能得到支持。
李某某稱(chēng)一審法院拒絕其在一審?fù)徶性黾釉V訟請(qǐng)求，但未提供證據(jù)證實(shí)，且與一審?fù)徆P錄記載不符，本院不予采信。
李某某稱(chēng)一審?fù)徶袑徟腥藛T多次出入法庭接聽(tīng)電話，屬于法官工作作風(fēng)方面的問(wèn)題，不屬于民事訴訟法規(guī)定的嚴(yán)重違反法定程序的事項(xiàng)。
李某某稱(chēng)一審法官擅自打斷其辯論發(fā)言，剝奪其辯論的權(quán)利，根據(jù)一審?fù)徆P錄記載來(lái)看，雙方當(dāng)事人在一審?fù)従浞值匕l(fā)表了辯論意見(jiàn)，一審法院并未剝奪任何一方當(dāng)事人辯論的權(quán)利，李某某的該理由不能成立，本院不予采信。

本院依照《中華人民共和國(guó)合同法》第七十七條 ?、第一百零七條 ?、第一百一十四條 ?第一款 ?，《中華人民共和國(guó)消防法》第十一條 ?、第十三條 ?，《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第六十四條 ?第一款 ?、第一百七十條 ?第一款 ?第二項(xiàng) ?，《最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》的解釋》第九十條 ?規(guī)定，判決如下:
一、維持（2015）鄂巴東民初字第01326號(hào)民事判決第一項(xiàng)；
二、撤銷(xiāo)（2015）鄂巴東民初字第01326號(hào)民事判決第三項(xiàng)；
三、變更（2015）鄂巴東民初字第01326號(hào)民事判決第二項(xiàng)為:巴東縣興業(yè)房地產(chǎn)有限責(zé)任公司于本判決生效之日起十五日內(nèi)支付李某某逾期交付房屋違約金54348.67元；
四、駁回李某某的其他訴訟請(qǐng)求。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢(qián)義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條 ?的規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
一審案件受理費(fèi)4200元，由李某某負(fù)擔(dān)3038元，由巴東縣興業(yè)房地產(chǎn)有限責(zé)任公司負(fù)擔(dān)1162元；二審案件受理費(fèi)4200元，由李某某負(fù)擔(dān)3038元，由巴東縣興業(yè)房地產(chǎn)有限責(zé)任公司負(fù)擔(dān)1162元。