上訴人（原審被告）哈爾濱鐵路房建置業(yè)集團有限公司佳木斯鐵路房地產(chǎn)開發(fā)分公司，住所地黑龍江省佳木斯市前進區(qū)站前路111號。
法定代表人李志，經(jīng)理。
委托代理人戰(zhàn)洪寶，黑龍江譽嚴(yán)律師事務(wù)所律師。
被上訴人（原審原告）李某某，住黑龍江省佳木斯市。
委托代理人沈宗鉉，黑龍江沈宗鉉律師事務(wù)所律師。
委托代理人李佳倩，黑龍江沈宗鉉律師事務(wù)所律師。

上訴人哈爾濱鐵路房建置業(yè)集團有限公司佳木斯鐵路房地產(chǎn)開發(fā)分公司（以下簡稱佳鐵房產(chǎn)公司）與被上訴人李某某房屋買賣合同糾紛一案，前由佳木斯市前進區(qū)人民法院于2015年11月11日做出（2015）前民初字第214號民事判決。宣判后，被告佳鐵房產(chǎn)公司不服，向本院提起上訴。本院受理后，依法組成合議庭于2016年2月25日公開開庭進行了審理，上訴人佳鐵房產(chǎn)公司委托代理人戰(zhàn)洪寶與被上訴人李某某及其委托代理人沈宗鉉、李佳倩到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原審原告李某某訴稱：原、被告于2012年8月16日簽訂《房屋認購協(xié)議書》一份，雙方約定原告購買被告兩套房屋，房屋總價款分別為2278311元、417948元，合計2696259元，同時約定房屋交付時間為2013年7月30日。簽訂協(xié)議書當(dāng)日，原告即向被告支付了全部房屋價款。房屋交付時間屆滿后，被告未按約定交付房屋，導(dǎo)致原告購買房屋目的無法實現(xiàn)。原、被告于2014年3月4日協(xié)商解除《房屋認購協(xié)議書》，同日被告向原告退還部分房款2000000元，剩余房款696259元于2015年6月29日全部退還。因被告遲延交房的行為給原告造成了經(jīng)濟損失，故訴至法院，請求法院判令被告按照同期貸款利率賠償原告損失314802元，案件受理費由被告承擔(dān)。
原審被告佳鐵房產(chǎn)公司辯稱：首先，原告起訴無事實依據(jù)。原告先后在被告處購買了兩套房產(chǎn)，其中一套房產(chǎn)與被告協(xié)商進行了退款，第二套房產(chǎn)原告已經(jīng)轉(zhuǎn)讓，轉(zhuǎn)到案外人徐玉名下，原告的行為是對原、告簽訂的合同進行變更，故原告訴請缺乏事實依據(jù)。其次，原告起訴無法律依據(jù)。依據(jù)《最高人民法院商品房買賣合同解釋》所規(guī)定的導(dǎo)致合同解除，買受人可以請求返還已付購房款及利息，原、被告之間的買賣不存在法律規(guī)定的情節(jié)，故原告的訴請無法律依據(jù)。綜上，應(yīng)駁回原告的訴訟請求。
原審判決認定，2012年7月25日、2012年8月16日，原、被告簽訂《房屋認購協(xié)議書》各兩份，約定被告將其開發(fā)的J號樓000105、000205、000107號建筑面積分別為81.021平方米、81.021平方米、29.726平方米的門市房出售給原告，房屋總價款分別為2278311元、417948元，合計2696259元，同時承諾2013年7月30日前向原告交付房屋。2012年8月16日，原告向被告支付全部購房款2696259元。后被告未能如約向原告交付房屋。至2014年3月4日，原、被告雙方解除協(xié)議書，被告于當(dāng)日返還原告2000000元購房款，剩余房款分別于2015年6月5日返還購房款417948元、2015年6月29日返還購房款278311元。
原審法院認為：合同的簽訂必須遵守自由、平等、公平原則，依法成立的合同，對當(dāng)事人具有法律約束力。原、被告簽訂的《房屋認購協(xié)議書》及補充的“解除條款”是雙方當(dāng)事人的真實意思表示，且不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，合法有效，雙方當(dāng)事人均應(yīng)按照合同履行各自義務(wù)。根據(jù)雙方當(dāng)事人訴辯情況，本案爭議的焦點為被告對涉案商品房逾期交付是否應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任及賠償損失的計算標(biāo)準(zhǔn)問題。本案中，原告已按該《房屋認購協(xié)議書》中的約定向被告支付全部的購房款，被告理應(yīng)按合同約定的期限及標(biāo)準(zhǔn)向原告交付涉案的房屋。此后，被告逾期至雙方解除合同時依然未能向原告交付房屋，已構(gòu)成違約。故在房屋買賣合同解除后，被告返還原告購房款的同時，還應(yīng)向原告承擔(dān)違約責(zé)任。被告雖辯稱J號樓000107號房屋已經(jīng)由原告轉(zhuǎn)讓，被告對此不應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。但對于認購協(xié)議書解除合同的涂改條款，被告未能給予合理解釋，且被告在庭審中稱該房屋轉(zhuǎn)讓時已經(jīng)辦理入住，但并未提供任何已將房屋交付原告，房屋轉(zhuǎn)讓時已由原告實際占有的證據(jù)，故被告認為系原告自行和第三人簽訂房屋更名協(xié)議的主張，本院不予采信。關(guān)于違約金的數(shù)額，依據(jù)《中華人民共和國合同法》和相關(guān)規(guī)定，即當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定，給對方造成損失的，損失賠償額應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于因違約所造成的損失。在考慮本市房地產(chǎn)增值的現(xiàn)狀的基礎(chǔ)上，參照中國人民銀行同期貸款利率計算被告占用原告資金的利息（自2012年8月16日起至2015年6月29日止，為309737.31元）即為原告損失。綜上，對原告訴求之合理部分，予以支持。綜上，依據(jù)《中華人民共和國合同》第八條、第十條、第九十七條、第一百零七條、第一百一十三條、《中華人民共和國民事訴訟法》第一百三十四條、第一百四十二條，判決：1、被告哈爾濱鐵路房建置業(yè)集團有限公司佳木斯鐵路房地產(chǎn)開發(fā)分公司賠償原告李某某違約金309737.31元，此款于本判決生效后十日內(nèi)付清；2、駁回原告的其他訴訟請求。案件受理費3012元由被告哈爾濱鐵路房建置業(yè)集團有限公司佳木斯鐵路房地產(chǎn)開發(fā)分公司承擔(dān)。
雙方當(dāng)事人均無新證據(jù)，二審查明事實與一審一致，本院對原審判決認定的事實予以確認。

本院認為：雙方當(dāng)事人對房屋買賣合同關(guān)系、合同訂立時間、價款支付時間及數(shù)額、雙方自行解除合同時間及返還房款時間和數(shù)額均無異議，被上訴人已經(jīng)足額收回購房款，現(xiàn)其主張合同履行期內(nèi)上訴人占用購房款的利息損失，符合《中華人民共和國合同法》第九十七條規(guī)定，原審依據(jù)雙方無異議的事實，判決被告賠償原告違約金309737.31元并無不當(dāng)。上訴人主張雙方解除合同時達成了只退房款、互不追究違約責(zé)任的協(xié)議，并無證據(jù)證實，其關(guān)于原審事實未查清的理由不能成立。上訴人主張涉案房屋已由被上訴人轉(zhuǎn)讓給了案外人徐玉、被上訴人無權(quán)主張損失的理由，因其所供的更名協(xié)議并非房屋買賣協(xié)議且簽訂更名協(xié)議時雙方房屋買賣合同已解除、被上訴人已無權(quán)處分該房屋，上訴人此項上訴理由證據(jù)不足，不能成立。因上訴人遲延履行，雙方協(xié)商延展合同履行期限，上訴人關(guān)于被上訴人未及時行使解除權(quán)而造成擴大損失的觀點不能成立。被上訴人主張的違約賠償金系其所付購房款本金在上訴人返還前所發(fā)生的孳息，上訴人主張的法律適用與本案情形不符，其所稱原審判決適用法律錯誤的理由不能成立。綜上，上訴人的上訴理由缺少事實根據(jù)與法律依據(jù)，上訴請求不予支持。原審判決事實清楚，證據(jù)充分，程序合法，適用法律及判決適當(dāng)，依法應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（一）項之規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。
上訴費6024元由上訴人哈爾濱鐵路房建置業(yè)集團有限公司佳木斯鐵路房地產(chǎn)開發(fā)分公司承擔(dān)。
本判決為終審判決。

審　判　長　　劉　瑩 代理審判員　　高明峰 代理審判員　　王雪潔

書記員：何璇