原告（反訴被告）朱某。
委托代理人馬小兵、吳波，北京盈科（武漢）律師事務(wù)所律師。代理權(quán)限為特別授權(quán)。
被告（反訴原告）湖北新一佳超市有限公司，住所地武漢市洪山區(qū)卓刀泉南路特1號(hào)。
法定代表人李偉方，董事長(zhǎng)。
委托代理人譚軍紅，湖南崇民律師事務(wù)所律師，代理權(quán)限為特別授權(quán)。
被告（反訴第三人）武漢鑫東方置業(yè)有限公司，住所地武漢市江漢區(qū)青年路153號(hào)。
法定代表人梁桃榮，董事長(zhǎng)。
委托代理人朱毅，湖北瑞通天元律師事務(wù)所律師。代理權(quán)限為一般代理。

原告（反訴被告）朱某與被告（反訴原告）湖北新一佳超市有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)新一佳公司）、被告（反訴第三人）武漢鑫東方置業(yè)有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)鑫東方公司）房屋租賃合同糾紛一案，本院受理后，依法由審判員喻瑛獨(dú)任審判，公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行了審理。原告（反訴被告）朱某及其委托代理人馬小兵、被告（反訴原告）新一佳公司的委托代理人譚軍紅、被告（反訴第三人）鑫東方公司的委托代理人朱毅到庭參加了訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
經(jīng)審理查明，鑫東方公司是位于武漢市江漢區(qū)青年路153號(hào)嘉鑫大廈1-3層商場(chǎng)物業(yè)的業(yè)主。2004年5月8日，新一佳公司與鑫東方公司簽訂《租賃合同》一份，約定鑫東方公司將上述物業(yè)租賃給新一佳公司用于經(jīng)營(yíng)商業(yè)。
2012年3月26日，朱某與新一佳公司簽訂《租賃合同》，約定甲方（新一佳公司）將一樓（建筑面積345平方米）商業(yè)用房轉(zhuǎn)租給朱某經(jīng)營(yíng)餐飲，租賃期限5年，自2012年4月17日至2017年4月30日，甲方以現(xiàn)狀交樓給乙方，乙方（朱某）不得以任何理由拖欠租金，如拖欠租金，將無(wú)條件終止合約；甲方給予乙方一個(gè)月免租期即2012年4月17日至2012年5月16日進(jìn)行裝修；第一年租賃費(fèi)用29900元／月，每月25日前支付次月租金，先付后用；租賃費(fèi)用從第三年開(kāi)始起按5%逐年遞增；乙方在合同簽訂當(dāng)日向甲方支付合同履約保證金6萬(wàn)元、當(dāng)月租賃費(fèi)29900元、一次性綜合管理費(fèi)2萬(wàn)元和店慶費(fèi)1萬(wàn)元；本合同期滿(mǎn)終止或非乙方原因被解除時(shí)，在乙方付清所有費(fèi)用，不破壞甲方原有建筑結(jié)構(gòu)、附屬設(shè)施、設(shè)備完好情況下，甲方在60個(gè)工作日內(nèi)將合同履約保證金無(wú)息歸還乙方；在合同有效期內(nèi)，乙方違反上述約定，上述履約保證金不退還，乙方還應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任；乙方自行添置的公共設(shè)施、設(shè)備的維修和保養(yǎng)由乙方承擔(dān)費(fèi)用，租賃期滿(mǎn)后能夠移動(dòng)的設(shè)施、設(shè)備由乙方搬走并恢復(fù)原樣；乙方如不能按約支付租賃費(fèi)用和其他費(fèi)用，每逾期一天，應(yīng)按所欠金額的千分之五支付滯納金，自逾期交付第三日起甲方有權(quán)停止供應(yīng)水、電、制冷等；甲方未能按合同約定的條件、時(shí)間向乙方交付合格租賃物和附屬場(chǎng)地、附屬設(shè)備，合同租賃期限順延；如甲方逾期交付20天以上，乙方可選擇提前終止合同履行并由甲方返還定金；因甲方違約行為致使本合同無(wú)法履行或有下列情形之一的（未依法、依約履行職責(zé)和義務(wù)，致使乙方不能正常經(jīng)營(yíng)30天以上），乙方有權(quán)選擇解除本合同，并可要求支付2萬(wàn)元違約金，并返還乙方的保證金。合同簽訂后，朱某在該租賃地點(diǎn)上開(kāi)辦了“武漢市江漢區(qū)麥谷二?？觳蛷d”，向新一佳公司支付了一個(gè)月的房屋租金29900元、一次性綜合管理費(fèi)20000元、店慶費(fèi)10000元和保證金60000元，后再未交納租金。
另查明，2012年初，武漢舒鑫物業(yè)管理有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)舒鑫公司）與新一佳公司為物業(yè)管理費(fèi)用發(fā)生爭(zhēng)執(zhí)，舒鑫公司曾對(duì)新一佳超市青年路店進(jìn)行停水、停電、?？照{(diào)，導(dǎo)致新一佳公司青年路店無(wú)法正常營(yíng)業(yè)。2013年2月8日，新一佳公司支付了物業(yè)管理費(fèi)。2013年3月28日，雙方再次爭(zhēng)執(zhí)，發(fā)生混凝土封堵新一佳超市青年路店門(mén)事件，新一佳公司就此停業(yè)。
2013年1月28日，新一佳公司向鑫東方公司支付了2013年1月28日至2013年4月23日的租金，后未支付費(fèi)用。2013年9月2日，鑫東方公司向新一佳公司發(fā)出《解除合同及終止嘉鑫大廈1-3樓租賃的通知》，要求新一佳公司于2013年9月15日前交還房屋，新一佳公司未提出異議，合同于2013年9月3日解除。2013年11月29日，鑫東方公司通知朱某將租金交給鑫東方公司，朱某未同意，2013年12月12日，鑫東方公司進(jìn)行清理，2014年3月18日朱某對(duì)“武漢市江漢區(qū)麥谷二粒餐廳”裝修及設(shè)施現(xiàn)狀進(jìn)行公證。2014年3月31日鑫東方公司發(fā)函要求朱某騰退，朱某于2014年4月1日騰退。
上述事實(shí)，有朱某提交的個(gè)體工商戶(hù)營(yíng)業(yè)執(zhí)照、《租賃合同書(shū)》、《解除合同及終止嘉鑫大廈1-3樓租賃的通知》、租金及保證金收據(jù)、工作聯(lián)系函、回函、公函、協(xié)調(diào)會(huì)備忘錄、通知、物業(yè)費(fèi)發(fā)票、裝修單據(jù)、公證書(shū)，新一佳公司提交的《租賃合同》、財(cái)務(wù)憑證4份、統(tǒng)計(jì)表、照片，鑫東方公司提交的《租賃合同書(shū)》、起訴狀、鑫東方公司發(fā)給麥谷粒青年路店的工作聯(lián)系函、鑫東方發(fā)給麥谷粒青年路店的通知、舒鑫公司的情況說(shuō)明，本院調(diào)取的（2014）鄂江漢民二初字第00237號(hào)民事判決書(shū)、（2015）鄂武漢中民終字第01060號(hào)民事判決書(shū)等證據(jù)予以證實(shí)。
雙方爭(zhēng)議的焦點(diǎn)：新一佳公司未提供適租的房屋是否構(gòu)成朱某拒付租金的理由？新一佳公司對(duì)朱某的損失應(yīng)否賠償？

本院認(rèn)為，朱某與新一佳公司簽訂的《租賃合同》系雙方當(dāng)事人真實(shí)意思表示，不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，合同有效。
一、關(guān)于合同的解除。鑫東方公司與新一佳公司的租賃合同于2013年9月3日解除，新一佳公司不能按約定履行義務(wù)，朱某與新一佳公司簽訂的《租賃合同》目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)，朱某主張《租賃合同》于2013年10月解除，新一佳公司予以認(rèn)可，雙方簽訂的《租賃合同》于2013年10月解除。
二、針對(duì)朱某要求新一佳公司返還保證金6萬(wàn)元、一次性綜合管理費(fèi)2萬(wàn)元、店慶費(fèi)1萬(wàn)元，本院認(rèn)為雙方約定收取的一次性管理費(fèi)、店慶費(fèi)，是新一佳公司收取朱某開(kāi)業(yè)期間的管理費(fèi)用，朱某按期開(kāi)業(yè)后，要求新一佳公司返還該費(fèi)用，沒(méi)有合同的約定和法律規(guī)定，本院不予支持。雙方合同約定“甲方以現(xiàn)狀交樓給乙方，乙方不得以任何理由拖欠租金，在合同有效期內(nèi)，乙方違反上述約定，履約保證金不退還”，扣除裝修期和一個(gè)月租金，朱某應(yīng)在2012年6月25日前向新一佳公司支付2012年7月的租金，但朱某在該期限內(nèi)無(wú)任何理由，未向新一佳公司支付2012年7月的租金，朱某的行為已違反上述合同的約定，新一佳公司有權(quán)不退還朱某的保證金。
三、針對(duì)新一佳公司要求朱某支付2013年1月至10月的租金246530.3元，本院認(rèn)為，由于新一佳公司在2013年1月至3月期間與舒鑫公司發(fā)生糾紛，導(dǎo)致朱某經(jīng)營(yíng)的門(mén)店多次停電、停水，無(wú)法正常經(jīng)營(yíng)，新一佳公司對(duì)此負(fù)有相應(yīng)的責(zé)任，該期間的費(fèi)用應(yīng)予以扣除。2013年9月3日鑫東方公司已解除與新一佳公司的租賃合同，因此新一佳公司主張的租金應(yīng)從2013年4月1日起計(jì)算至2013年9月2日止，金額為152489元（29900元×5月＋29900元÷30天×3天）。
四、關(guān)于支付違約金。雙方在合同中約定“因甲方違約行為致使本合同無(wú)法履行或有下列情形之一的（未依法、依約履行職責(zé)和義務(wù)，致使乙方不能正常經(jīng)營(yíng)30天以上），乙方有權(quán)選擇解除本合同，并可要求支付2萬(wàn)元違約金”，在租賃期間內(nèi)，由于新一佳公司未向鑫東方公司繳納租金，鑫東方公司解除與新一佳公司的租賃合同，導(dǎo)致新一佳公司不能履行與朱某簽訂的《租賃合同》，應(yīng)按合同約定向朱某支付違約金2萬(wàn)元。
五、關(guān)于裝修殘值、設(shè)施損失、租賃期間損失和可得利益損失的賠償。根據(jù)《最高人民法院﹤關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋﹥》第十一條第一項(xiàng)目“因出租人違約導(dǎo)致合同解除，承租人請(qǐng)求出租人賠償剩余租賃期內(nèi)裝飾裝修殘值損失的，應(yīng)予支持?！庇捎谛乱患压具`約導(dǎo)致合同解除，應(yīng)向朱某賠償裝修殘值損失。鑒于朱某對(duì)裝修、設(shè)施進(jìn)行公證在搬遷前，不能真實(shí)反映搬遷后房屋狀態(tài)，因此本院根據(jù)朱某提交的裝修票據(jù)、不能移動(dòng)的設(shè)施設(shè)備票據(jù)進(jìn)行核對(duì)，確認(rèn)朱某提入裝修金額為414310元，結(jié)合朱某退出場(chǎng)地時(shí)間，計(jì)算剩余租期為1126天（1839天-713天），折算為160632元（414310元÷1839天×713天）。確認(rèn)不能移動(dòng)的設(shè)施、設(shè)備金額為150880.9元，折算為58498元（150880.9元÷1839天×713天）。朱某要求新一佳公司賠償租賃期間的損失10萬(wàn)元，本院認(rèn)為朱某遭受的該損失與新一佳公司無(wú)因果關(guān)系，雙方對(duì)該損失承擔(dān)既無(wú)合同依據(jù)，也無(wú)法律規(guī)定，本院不予支持?！吨腥A人民共和國(guó)合同法》第一百一十九條的規(guī)定，當(dāng)事人一方違約后，對(duì)方應(yīng)當(dāng)采取適當(dāng)措施防止損失的擴(kuò)大；沒(méi)有采取適當(dāng)措施致使損失擴(kuò)大的，不得就擴(kuò)大的損失要求賠償。鑫東方公司于2013年9月3日解除了與新一佳公司的租賃合同后，告知朱某可向其交租，朱某可以與鑫東方公司建立新的租賃關(guān)系，但朱某并未向新一佳公司交付租金，也未向鑫東方公司交付租金，并繼續(xù)占有該門(mén)面至2014年4月1日，朱某對(duì)可得利益的損失負(fù)有責(zé)任，故朱某要求新一佳公司支付可得利益損失516733.8元，本院不予支持。
據(jù)此，根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第九十四條第四項(xiàng)，第一百零七條、第一百一十九條、第二百一十二條，《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》第十一條第一項(xiàng)，《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第六十條、第一百四十二條的規(guī)定，判決如下：

一、被告（反訴原告）湖北新一佳超市有限公司向原告（反訴被告）朱某支付違約金2萬(wàn)元；
二、被告（反訴原告）湖北新一佳超市有限公司向原告（反訴被告）朱某賠償裝修損失160632元；
三、被告（反訴原告）湖北新一佳超市有限公司向原告（反訴被告）朱某賠償設(shè)施、設(shè)備損失58498元；
四、原告（反訴被告）朱某向被告（反訴原告）湖北新一佳超市有限公司支付租金152489元；
五、駁回原告（反訴被告）朱某的其他訴訟請(qǐng)求；
六、駁回被告（反訴原告）湖北新一佳超市有限公司的其他反訴請(qǐng)求。
上述款項(xiàng)于本判決生效后十日內(nèi)給付。如未按本判決指定的期間履行付款義務(wù)，按照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條的規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
減半收取本訴案件受理費(fèi)8033元，其他訴訟費(fèi)80元，共計(jì)8113元，由朱某負(fù)擔(dān)6693元，湖北新一佳超市有限公司負(fù)擔(dān)1420元（此款朱某已墊付，湖北新一佳超市有限公司連同上述款項(xiàng)一并支付），減半收取反訴案件受理費(fèi)3174元，由朱某負(fù)擔(dān)1587元（此款由湖北新一佳超市有限公司墊付，朱某連同上述款項(xiàng)一并給付），湖北新一佳超市有限公司負(fù)擔(dān)1587元（已付）。
如不服本判決，可在判決書(shū)送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于湖北省武漢市中級(jí)人民法院。

審判員　喻　瑛

書(shū)記員：葉長(zhǎng)青