原告方相棟,男,漢族，xxxx年xx月xx日出生,住宜昌市西陵區(qū)。
原告楊某某，女，漢族，xxxx年xx月xx日出生,住址同上。
上述兩原告的共同委托代理人郭利華，湖北龍禧律師事務(wù)所律師。
上述兩原告的共同委托代理人柳占良，湖北龍禧律師事務(wù)所律師。
被告湖北省華某投資發(fā)展有限公司，住所地宜昌市常瀏路27-11號(hào)。
法定代表人王東偉，該公司執(zhí)行董事。
委托代理人郭繼紅，該公司法務(wù)部經(jīng)理。（特別授權(quán)）
委托代理人殷書(shū)月，湖北民基律師事務(wù)所律師。（特別授權(quán)）

原告方相棟、楊某某與被告湖北省華某投資發(fā)展有限公司商品房銷(xiāo)售合同糾紛一案，本院于2018年1月29日立案受理后，根據(jù)《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百五十七條的規(guī)定，依法適用簡(jiǎn)易程序，由審判員汪邦國(guó)獨(dú)任審判，于2018年3月16日公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行了審理，原告方相棟、楊某某的共同委托代理人郭利華、柳占良，被告湖北省華某投資發(fā)展有限公司的委托代理人郭繼紅到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告方相棟、楊某某訴稱(chēng)，2015年7月24日，方相棟、楊某某與湖北省華某投資發(fā)展有限公司簽訂《宜昌市商品房買(mǎi)賣(mài)合同》一份，約定方相棟、楊某某以2405785元的價(jià)格購(gòu)買(mǎi)湖北省華某投資發(fā)展有限公司銷(xiāo)售的宜昌華某現(xiàn)代商貿(mào)物流中心三（1）期××號(hào)樓房屋。同日，方相棟、楊某某又繳納代建費(fèi)34000元，用于地下室的樓板建設(shè)。2017年10月25日，湖北省華某投資發(fā)展有限公司通知方相棟、楊某某收房，但收房時(shí)湖北省華某投資發(fā)展有限公司不能出示交房文件，且與售房宣傳有重大區(qū)別、房屋存在大量質(zhì)量問(wèn)題，不符合交付條件。湖北省華某投資發(fā)展有限公司逾期交房，在整改達(dá)到條件前，應(yīng)按合同約定承擔(dān)逾期交房違約金，故訴至法院請(qǐng)求判令：1、湖北省華某投資發(fā)展有限公司告支付自2016年8月31日至符合交付條件之日時(shí)的逾期交房違約金，暫計(jì)74940元（2405785×0.07‰×445，逾期時(shí)間暫計(jì)2016年8月31日至2017年12月30日）；2、湖北省華某投資發(fā)展有限公司退還已收取的代建費(fèi)34000元；3、交房前的物業(yè)服務(wù)費(fèi)由湖北省華某投資發(fā)展有限公司承擔(dān)；4、訴訟費(fèi)由湖北省華某投資發(fā)展有限公司承擔(dān)。
被告湖北省華某投資發(fā)展有限公司辯稱(chēng)，1、本案所涉房屋于2017年11月20日符合《宜昌市商品房買(mǎi)賣(mài)合同》第九條約定的交付條件，逾期交房的違約責(zé)任應(yīng)計(jì)算至此時(shí)止；2、方相棟、楊某某主張的違約金過(guò)高，請(qǐng)酌情減少；3、本案商品房于2017年11月20日符合交付條件，此后的物業(yè)費(fèi)應(yīng)由方相棟、楊某某承擔(dān)；4、方相棟、楊某某與案外人福建鑫九洲建筑工程有限公司宜昌分公司簽訂了《委托建設(shè)協(xié)議》，并向該公司支付費(fèi)用，方相棟、楊某某要求要求湖北省華某投資發(fā)展有限公司退還代建費(fèi)不符合合同相對(duì)性，且福建鑫九洲建設(shè)工程有限公司宜昌分公司已按照代建合同約定完成了代建項(xiàng)目，無(wú)需返還代建費(fèi)。
經(jīng)審理查明，2015年7月24日，買(mǎi)受人方相棟、楊某某與出賣(mài)人湖北省華某投資發(fā)展有限公司簽訂《宜昌市商品房買(mǎi)賣(mài)合同》一份，約定：買(mǎi)受人所購(gòu)商品房為宜昌華某現(xiàn)代商貿(mào)物流中心三（1）期××號(hào)房，產(chǎn)籍號(hào)為××，建筑總層數(shù)為5層，地下層數(shù)為0層；商品房建筑面積279.45平方米、單價(jià)為8609元平方米、總金額為2405785元；出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)在2016年8月30日前，將商品房交付買(mǎi)受人使用；出賣(mài)人交付的商品房應(yīng)符合下列條件：（1）完成規(guī)劃、單體工程質(zhì)量、消防、環(huán)保、人防、綠化等專(zhuān)項(xiàng)驗(yàn)收；（2）公共配套、市政專(zhuān)用設(shè)施按設(shè)計(jì)要求建成，并滿(mǎn)足使用功能要求；（3）供電、給水、排水、燃?xì)獾仍O(shè)施按設(shè)計(jì)要求建成，并經(jīng)有關(guān)行業(yè)單位認(rèn)可達(dá)到正常使用條件；（4）完成商品房項(xiàng)目竣工交付使用相關(guān)手續(xù)（取得商品房項(xiàng)目竣工交付使用備案證）；（5）電話(huà)、有線(xiàn)電視入戶(hù)并具備開(kāi)能條件；（6）天然氣開(kāi)通以燃?xì)夤鞠嚓P(guān)規(guī)定要求進(jìn)行開(kāi)通；出賣(mài)人如未按本合同規(guī)定的期限將該商品房交付買(mǎi)受人使用，逾期超過(guò)60日后，買(mǎi)受人有權(quán)解除合同；買(mǎi)受人要求繼續(xù)履行合同的，合同繼續(xù)履行，自本合同規(guī)定的最后交付期限的第二天起至實(shí)際交付之日止，出賣(mài)人按日向買(mǎi)受人支付已交付房?jī)r(jià)款萬(wàn)分之0.7的違約金；商品房達(dá)到交付使用條件后，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)將辦理交接手續(xù)的時(shí)間、地點(diǎn)以及應(yīng)當(dāng)攜帶的證件內(nèi)容報(bào)刊公告通知買(mǎi)受人；由于買(mǎi)受人原因，未能按期交付的，雙方同意自交房通知送出（如媒體公告）七日內(nèi)視同交付，并從通知交房之日開(kāi)始計(jì)算物業(yè)管理費(fèi)等內(nèi)容。附件六《合同補(bǔ)充協(xié)議》約定：在甲方（出賣(mài)人）具備本合同約定的交房條件（即甲方取得該房屋竣工驗(yàn)收備案登記證）的情況下，甲方可（但無(wú)義務(wù)）發(fā)出房屋交付通知等內(nèi)容。合同簽訂后，方相棟、楊某某按約向湖北省華某投資發(fā)展有限公司支付購(gòu)房款。2017年11月10日，湖北省華某投資發(fā)展有限公司取得本案所涉房屋的《湖北省建筑工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗(yàn)收備案證明書(shū)》。2017年11月20日，湖北省華某投資發(fā)展有限公司取得本案所涉房屋的《宜昌市商品房項(xiàng)目竣工交付使用備案證》。2017年11月25日，湖北省華某投資發(fā)展有限公司在三峽商報(bào)上刊登交房公告，通知業(yè)主辦理交房手續(xù)。方相棟、楊某某逾期未辦理交房手續(xù)。
另查，方相棟、楊某某于2015年7月24日向福建鑫九洲建筑工程有限公司宜昌分公司支付建設(shè)費(fèi)用34000元。
上述事實(shí)，有宜昌市商品房買(mǎi)賣(mài)合同、發(fā)票、收據(jù)、宜昌市商品房項(xiàng)目竣工交付使用備案證、情況說(shuō)明等證據(jù)以及當(dāng)事人當(dāng)庭陳述在卷證實(shí)。

本院認(rèn)為，方相棟、楊某某與湖北省華某投資發(fā)展有限公司簽訂的《宜昌市商品房買(mǎi)賣(mài)合同》系各方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，且未違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，合法有效，各方當(dāng)事人應(yīng)嚴(yán)格履行各自的義務(wù)。本案中，方相棟、楊某某與湖北省華某投資發(fā)展有限公司對(duì)涉案房屋是否符合交付條件產(chǎn)生分歧。《宜昌市商品房買(mǎi)賣(mài)合同》第九條對(duì)房屋交付條件進(jìn)行了約定，同時(shí)在附件六的第四條還對(duì)房屋交付條件進(jìn)行了補(bǔ)充約定，補(bǔ)充約定的交付條件明確為“甲方取得該房屋竣工驗(yàn)收備案登記證”，而涉案房屋已在2017年11月10日取得了《湖北省建筑工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗(yàn)收備案證明書(shū)》，足以證實(shí)涉案房屋符合交付條件。被告湖北省華某投資發(fā)展有限公司在房屋符合交付條件后于2017年11月25日登報(bào)通知交房，故被告湖北省華某投資發(fā)展有限公司的逾期交房違約責(zé)任應(yīng)從2016年8月31日計(jì)算至2017年11月25日止，共452天。方相棟、楊某某主張涉案房屋不符合宣傳資料，但其所提交的宣傳資料與方相棟、楊某某的房屋戶(hù)型不一致，與本案無(wú)關(guān)聯(lián)性；方相棟、楊某某主張涉案房屋存在嚴(yán)重質(zhì)量問(wèn)題不符合交付條件，但未向法庭舉證且與房屋竣工驗(yàn)收情況不一致，故上述兩項(xiàng)主張缺乏事實(shí)依據(jù)，本院不予采納。湖北省華某投資發(fā)展有限公司提出《宜昌市商品房買(mǎi)賣(mài)合同》約定的違約金標(biāo)準(zhǔn)過(guò)分高于原告的實(shí)際損失，請(qǐng)求依法予以適當(dāng)減少的抗辯，經(jīng)核算《宜昌市商品房買(mǎi)賣(mài)合同》約定的“日萬(wàn)分之0.7”約為年利率2.56%，不屬于過(guò)分高于實(shí)際損失，故對(duì)該項(xiàng)抗辯本院不予采納，即違約金經(jīng)計(jì)算應(yīng)76119.04元（2405785元×日萬(wàn)分之0.7×452天）。方相棟、楊某某主張違約金74940元，系對(duì)其權(quán)利的處分，本院予以尊重。關(guān)于交房前的物業(yè)費(fèi)，依據(jù)《宜昌市商品房買(mǎi)賣(mài)合同》關(guān)于物業(yè)費(fèi)的約定，方相棟、楊某某應(yīng)承擔(dān)2017年11月25日起的物業(yè)費(fèi)，此前的物業(yè)費(fèi)由湖北省華某投資發(fā)展有限公司承擔(dān)。
方相棟、楊某某提出退還代建費(fèi)的主張，因該代建費(fèi)系福建鑫九洲建筑工程有限公司宜昌分公司收取，湖北省華某投資發(fā)展有限公司不是費(fèi)用的收取人，方相棟、楊某某請(qǐng)求湖北省華某投資發(fā)展有限公司退還費(fèi)用，缺乏事實(shí)依據(jù)，對(duì)該項(xiàng)訴訟請(qǐng)求本院不予支持。綜上，根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第一百零七條，《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第六十四條第一款之規(guī)定，判決如下：

一、被告湖北省華某投資發(fā)展有限公司向原告方相棟、楊某某支付逾期交房違約金74940元。
二、宜昌華某現(xiàn)代商貿(mào)物流中心三（1）期××號(hào)房屋（產(chǎn)籍號(hào)為××）于2017年11月25日前的物業(yè)費(fèi)由被告湖北省華某投資發(fā)展有限公司承擔(dān)。
三、駁回原告方相棟、楊某某的其他訴訟請(qǐng)求。
上列應(yīng)付款項(xiàng)，于本判決書(shū)生效后十日內(nèi)履行。如果未按本判決指定的期間給付金錢(qián)義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
案件受理費(fèi)2479元（原告已預(yù)交），本院減半收取1239.5元，由原告方相棟、楊某某負(fù)擔(dān)386.5元，被告湖北省華某投資發(fā)展有限公司負(fù)擔(dān)853元。被告湖北省華某投資發(fā)展有限公司負(fù)擔(dān)的訴訟費(fèi)于本判決生效后十日內(nèi)一并直接給付原告方相棟、楊某某。
如不服本判決，可在判決書(shū)送達(dá)之日起十五日內(nèi)向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于湖北省宜昌市中級(jí)人民法院。

審判員 汪邦國(guó)

書(shū)記員： 高源