揭青海
婁緒太（湖北枝江中聯(lián)法律服務(wù)所）
李某某
袁曉翠（湖北演繹律師事務(wù)所）
枝江市仙女鎮(zhèn)仙女村民委員會
董詩貴（湖北演繹律師事務(wù)所）

上訴人（原審原告）揭青海。
委托代理人婁緒太，枝江市中聯(lián)法律服務(wù)所法律工作者。特別授權(quán)代理。
被上訴人（原審被告）李某某。
委托代理人袁曉翠，湖北演繹律師事務(wù)所律師。特別授權(quán)代理。
被上訴人（原審被告）枝江市仙女鎮(zhèn)仙女村民委員會。住所地:枝江市仙女鎮(zhèn)仙女村。
法定代表人姜舟洲，該村委會主任。
委托代理人董詩貴，湖北演繹律師事務(wù)所律師。特別授權(quán)代理。
上訴人揭青海因與被上訴人李某某、枝江市仙女鎮(zhèn)仙女村民委員會（以下簡稱仙女村委會）農(nóng)村房屋買賣合同糾紛一案，不服湖北省枝江市人民法院（2014）鄂枝江民初字第01143號民事判決，向本院提起上訴。本院于2014年12月22日立案受理后，依法組成由審判員李淑一擔(dān)任審判長，審判員胡建華、代理審判員關(guān)俊峰參加的合議庭對本案進(jìn)行了審理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原審認(rèn)定，2006年3月3日，李洪平代表其父李某某與揭青海協(xié)商并簽訂《房屋買賣協(xié)議》一份，約定揭青海將其位于仙女鎮(zhèn)仙女村三組的房屋及農(nóng)田4.35畝出售、轉(zhuǎn)讓給李某某，包括正房樓房二層，附屬房屋二間，房前柑桔樹、藕坑一個(gè)，總價(jià)款40000元。協(xié)議簽訂后，李某某于當(dāng)日向揭青海支付定金4000元。2006年10月15日支付36000元。揭青海將集體土地建設(shè)用地使用證、農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)證交付給了李某某。2006年3月4日，仙女村委會收取李某某全家人的公益事業(yè)費(fèi)2500元。2007年2月28日，李某某將原居住地湖北省建始縣的房屋、承包地、山林轉(zhuǎn)讓他人。2007年4月3日，揭青海在仙女鎮(zhèn)老街另購住房。2008年2月29日，仙女村委會為李某某辦理了農(nóng)村直補(bǔ)卡銀行賬戶。2013年，本案所涉房屋及土地因當(dāng)?shù)卣陆袼孜幕灞徽鞯夭疬w，李某某經(jīng)與仙女村委會協(xié)商達(dá)成協(xié)議，并領(lǐng)取各項(xiàng)補(bǔ)償費(fèi)。2014年，揭青海以雙方簽訂的《房屋買賣協(xié)議》無效為由向原審法院提起訴訟，請求:一、確認(rèn)揭青海與李某某簽訂的《房屋買賣協(xié)議》無效。二、確認(rèn)李某某與仙女村委會簽訂的征地補(bǔ)償協(xié)議無效。三、判令仙女村委會返還揭青海土地安置補(bǔ)償費(fèi)152250元。四、由李某某承擔(dān)本案案件受理費(fèi)。
原審?fù)瑫r(shí)認(rèn)定，截止目前，李某某未將戶口遷移至仙女村，其購買揭青海的房屋及承包土地也未辦理過戶手續(xù)。
原審法院據(jù)以認(rèn)定上述事實(shí)的主要證據(jù)有:
本院認(rèn)為:李洪平代表其父李某某與揭青海協(xié)商并簽訂的《房屋買賣協(xié)議》意思表示真實(shí)，內(nèi)容并不違反法律法規(guī)禁止性規(guī)定，合法有效。其理由為，首先從本案事實(shí)來看，在本案訴訟中，雙方當(dāng)事人對李洪平代表其父李某某與揭青海簽訂《房屋買賣協(xié)議》的事實(shí)及內(nèi)容均予以認(rèn)可，在簽訂協(xié)議后，李某某已按協(xié)議約定向揭青海付清了全部房款，揭青海也將其房屋所有權(quán)證及土地承包經(jīng)營權(quán)證全部交付給了李某某，雖然李某某在購買揭青海的房屋及承包土地后，至今未將其戶口遷移至仙女村委會，也未辦理相關(guān)房屋和土地的過戶手續(xù)，但仙女村委會已明確表示接受李某某及家人為其集體經(jīng)濟(jì)組織成員，并為其辦理了農(nóng)村直補(bǔ)卡銀行賬戶，收取了李某某及家人的公益事業(yè)費(fèi)，揭青海在出售其房屋后也在仙女鎮(zhèn)老街另購住房，原審據(jù)此認(rèn)定李某某已實(shí)質(zhì)上具備本集體經(jīng)濟(jì)組織成員資格正確，揭青海以李某某戶口未遷移至仙女村，不具備本集體經(jīng)濟(jì)組織成員資格為由主張本案所涉《房屋買賣協(xié)議》無效與本案查明的事實(shí)不符。其次從合同的內(nèi)容來看，雙方所簽《房屋買賣協(xié)議》并無《中華人民共和國合同法》第五十二條 ?規(guī)定的有關(guān)合同無效的情形，也不具備第五十四條 ?規(guī)定的可撤銷的情形?！吨腥A人民共和國物權(quán)法》第十五條 ?規(guī)定“當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時(shí)生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力”。由此可知，合同只產(chǎn)生債權(quán)請求權(quán)的法律效果，若合同不能得到履行，當(dāng)事人之間僅產(chǎn)生違約責(zé)任，而不是認(rèn)定合同無效，未交付或者未辦理登記不影響合同的效力。揭青海以宅基地轉(zhuǎn)讓未依法辦理房屋及土地登記手續(xù)為由要求確認(rèn)本案所涉《房屋買賣協(xié)議》無效的上訴理由亦缺乏法律依據(jù)。其三，《中華人民共和國農(nóng)村土地承包法》第三十七條 ?第一款 ?規(guī)定“土地承包經(jīng)營權(quán)采取轉(zhuǎn)包、出租、互換、轉(zhuǎn)讓或者其他方式流轉(zhuǎn)，當(dāng)事人雙方應(yīng)當(dāng)簽訂書面合同。采取轉(zhuǎn)讓方式流轉(zhuǎn)的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)發(fā)包方同意；采取轉(zhuǎn)包、出租、互換或者其他方式流轉(zhuǎn)的，應(yīng)當(dāng)報(bào)發(fā)包方備案”。第三十八條 ?規(guī)定“土地承包經(jīng)營權(quán)采取互換、轉(zhuǎn)讓方式流轉(zhuǎn)，當(dāng)事人要求登記的，應(yīng)當(dāng)向縣級以上人民政府申請登記。未經(jīng)登記，不得對抗善意第三人”。由此可知，農(nóng)村承包土地的轉(zhuǎn)讓未辦理登記手續(xù)只是不能對抗第三人，就合同雙方而言，合同一經(jīng)成立、生效即對雙方當(dāng)事人具有法律約束力。就本案而言，李某某與揭青海已簽訂了《房屋買賣協(xié)議》，并在該協(xié)議中對揭青海所承包土地的轉(zhuǎn)讓進(jìn)行了明確約定，且雙方當(dāng)事人之間的房屋買賣及土地轉(zhuǎn)讓行為已得到了仙女村委會的認(rèn)可。即使雙方當(dāng)事人未辦理土地過戶登記，并不影響其合同效力。因此，仙女村委會依據(jù)揭青海與李某某簽訂的《房屋買賣協(xié)議》及李某某已在其村實(shí)際居住生活并開展生產(chǎn)的實(shí)際情況，與李某某簽訂《征地補(bǔ)償協(xié)議》合法有效。揭青海以土地未辦理過戶為由要求確認(rèn)仙女村委會與李某某簽訂的《征地補(bǔ)償協(xié)議》無效，并要求李某某返還征地補(bǔ)償款152250元的理由不能成立，本院不予支持。
綜上所述，原審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，證據(jù)確實(shí)充分，適用法律正確，實(shí)體處理恰當(dāng)，審判程序合法。經(jīng)合議庭討論決定，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十二條 ?、第一百七十條 ?第一款 ?第（一）項(xiàng) ?之規(guī)定，判決如下:
駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費(fèi)3345元，本院決定予以免交。
本判決為終審判決。

本院認(rèn)為:李洪平代表其父李某某與揭青海協(xié)商并簽訂的《房屋買賣協(xié)議》意思表示真實(shí)，內(nèi)容并不違反法律法規(guī)禁止性規(guī)定，合法有效。其理由為，首先從本案事實(shí)來看，在本案訴訟中，雙方當(dāng)事人對李洪平代表其父李某某與揭青海簽訂《房屋買賣協(xié)議》的事實(shí)及內(nèi)容均予以認(rèn)可，在簽訂協(xié)議后，李某某已按協(xié)議約定向揭青海付清了全部房款，揭青海也將其房屋所有權(quán)證及土地承包經(jīng)營權(quán)證全部交付給了李某某，雖然李某某在購買揭青海的房屋及承包土地后，至今未將其戶口遷移至仙女村委會，也未辦理相關(guān)房屋和土地的過戶手續(xù)，但仙女村委會已明確表示接受李某某及家人為其集體經(jīng)濟(jì)組織成員，并為其辦理了農(nóng)村直補(bǔ)卡銀行賬戶，收取了李某某及家人的公益事業(yè)費(fèi)，揭青海在出售其房屋后也在仙女鎮(zhèn)老街另購住房，原審據(jù)此認(rèn)定李某某已實(shí)質(zhì)上具備本集體經(jīng)濟(jì)組織成員資格正確，揭青海以李某某戶口未遷移至仙女村，不具備本集體經(jīng)濟(jì)組織成員資格為由主張本案所涉《房屋買賣協(xié)議》無效與本案查明的事實(shí)不符。其次從合同的內(nèi)容來看，雙方所簽《房屋買賣協(xié)議》并無《中華人民共和國合同法》第五十二條 ?規(guī)定的有關(guān)合同無效的情形，也不具備第五十四條 ?規(guī)定的可撤銷的情形?！吨腥A人民共和國物權(quán)法》第十五條 ?規(guī)定“當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時(shí)生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力”。由此可知，合同只產(chǎn)生債權(quán)請求權(quán)的法律效果，若合同不能得到履行，當(dāng)事人之間僅產(chǎn)生違約責(zé)任，而不是認(rèn)定合同無效，未交付或者未辦理登記不影響合同的效力。揭青海以宅基地轉(zhuǎn)讓未依法辦理房屋及土地登記手續(xù)為由要求確認(rèn)本案所涉《房屋買賣協(xié)議》無效的上訴理由亦缺乏法律依據(jù)。其三，《中華人民共和國農(nóng)村土地承包法》第三十七條 ?第一款 ?規(guī)定“土地承包經(jīng)營權(quán)采取轉(zhuǎn)包、出租、互換、轉(zhuǎn)讓或者其他方式流轉(zhuǎn)，當(dāng)事人雙方應(yīng)當(dāng)簽訂書面合同。采取轉(zhuǎn)讓方式流轉(zhuǎn)的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)發(fā)包方同意；采取轉(zhuǎn)包、出租、互換或者其他方式流轉(zhuǎn)的，應(yīng)當(dāng)報(bào)發(fā)包方備案”。第三十八條 ?規(guī)定“土地承包經(jīng)營權(quán)采取互換、轉(zhuǎn)讓方式流轉(zhuǎn)，當(dāng)事人要求登記的，應(yīng)當(dāng)向縣級以上人民政府申請登記。未經(jīng)登記，不得對抗善意第三人”。由此可知，農(nóng)村承包土地的轉(zhuǎn)讓未辦理登記手續(xù)只是不能對抗第三人，就合同雙方而言，合同一經(jīng)成立、生效即對雙方當(dāng)事人具有法律約束力。就本案而言，李某某與揭青海已簽訂了《房屋買賣協(xié)議》，并在該協(xié)議中對揭青海所承包土地的轉(zhuǎn)讓進(jìn)行了明確約定，且雙方當(dāng)事人之間的房屋買賣及土地轉(zhuǎn)讓行為已得到了仙女村委會的認(rèn)可。即使雙方當(dāng)事人未辦理土地過戶登記，并不影響其合同效力。因此，仙女村委會依據(jù)揭青海與李某某簽訂的《房屋買賣協(xié)議》及李某某已在其村實(shí)際居住生活并開展生產(chǎn)的實(shí)際情況，與李某某簽訂《征地補(bǔ)償協(xié)議》合法有效。揭青海以土地未辦理過戶為由要求確認(rèn)仙女村委會與李某某簽訂的《征地補(bǔ)償協(xié)議》無效，并要求李某某返還征地補(bǔ)償款152250元的理由不能成立，本院不予支持。
綜上所述，原審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，證據(jù)確實(shí)充分，適用法律正確，實(shí)體處理恰當(dāng)，審判程序合法。經(jīng)合議庭討論決定，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十二條 ?、第一百七十條 ?第一款 ?第（一）項(xiàng) ?之規(guī)定，判決如下:

駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費(fèi)3345元，本院決定予以免交。

審判長：李淑一
審判員：胡建華
審判員：關(guān)俊峰

書記員：張鵬煒