上訴人（原審原告）：徐新立，女，1980年12月4日出生，漢族，住湖北省武漢市江夏區(qū)。
委托訴訟代理人：楊明武，湖北振興法律服務(wù)所法律工作者。
被上訴人（原審被告）：武漢農(nóng)村商業(yè)銀行股份有限公司武昌支行。住所地：湖北省武漢市武昌區(qū)中山路338號。
代表人：彭顥，該行行長。
委托訴訟代理人：易秀蘭，該行職員。
委托訴訟代理人：毛永明，湖北山河律師事務(wù)所律師。
被上訴人（原審被告）：武漢匯新房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。住所地：湖北省武漢市洪山區(qū)八一路9號1棟7層。
法定代表人：徐利華，該公司總經(jīng)理。
被上訴人（原審被告）：武漢工貿(mào)職業(yè)學(xué)院。住所地：湖北省武漢市洪山區(qū)魯磨路448號。
法定代表人：李傳納，該學(xué)院校長。
被上訴人（原審被告）：武漢市精工塑料有限責(zé)任公司。住所地：湖北省武漢市洪山區(qū)青菱街建陽村工業(yè)園特一號。
法定代表人：徐建民，該公司總經(jīng)理。

上訴人徐新立因與被上訴人武漢農(nóng)村商業(yè)銀行股份有限公司武昌支行（以下簡稱農(nóng)商行武昌支行）、武漢匯新房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱匯新房產(chǎn)公司）、武漢工貿(mào)職業(yè)學(xué)院（以下簡稱武漢工貿(mào)學(xué)院）、武漢市精工塑料有限責(zé)任公司（以下簡稱精工塑料公司）第三人撤銷之訴一案，不服湖北省武漢市中級人民法院（2015）鄂武漢中民商初字第00762號民事判決，向本院提出上訴，本院受理后依法組成合議庭，公開開庭對本案進行了審理。上訴人徐新立及其委托訴訟代理人楊明武，被上訴人農(nóng)商行武昌支行的委托訴訟代理人易秀蘭、毛永明到庭參加訴訟。被上訴人匯新房產(chǎn)公司、武漢工貿(mào)學(xué)院、精工塑料公司經(jīng)本院合法傳喚未到庭。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
徐新立上訴請求：撤銷原判，依法改判支持徐新立全部一審訴訟請求，即：1、撤銷湖北省武漢市中級人民法院（2014）鄂武漢中民商初字第00446號判決第二項“農(nóng)商行武昌支行對編號為武房他證昌字第××號他項權(quán)證所載匯新房產(chǎn)公司抵押的房產(chǎn)享有優(yōu)先受償權(quán)”；2、確認匯新房產(chǎn)公司私自將徐新立所有的位于湖北省武漢市武昌區(qū)巡司河街新橋匯文新都B區(qū)7棟1、2層4號房屋用于抵押擔(dān)保合同無效并予以撤銷。事實和理由：1、一審判決認定事實不清。位于湖北省武漢市武昌區(qū)巡司河匯文新都B區(qū)7棟1-2層4號的商品房應(yīng)當屬于徐新立所有。（1）一審判決以徐新立訴請撤銷的前案判決認定的事實為依據(jù)，認定本案的基本事實錯誤。（2）徐新立于2012年12月29日與匯新公司簽訂的《武漢市商品房買賣合同》中約定：匯新公司將自己開發(fā)的位于湖北省武漢市武昌區(qū)巡司河匯文新都B區(qū)7棟1-2層4號的商品房買給徐新立。為購買此房屋，徐新立分別向匯新公司支付購房款共100萬元。合同還約定：匯新公司應(yīng)當在商品房交付使用之日起90日內(nèi)辦理完房地產(chǎn)初始登記。合同簽訂后，匯新公司將該房屋交付徐新立居住使用，至今未辦理房屋所有權(quán)證和土地使用證。根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》第15條規(guī)定，實際產(chǎn)權(quán)人應(yīng)當為徐新立。2、匯新公司在未經(jīng)過徐新立同意的情況下，于2012年8月28日私自將房屋抵押給農(nóng)商行武昌支行，擔(dān)保主債權(quán)的數(shù)額為53.65萬元，嚴重侵犯了徐新立的合法權(quán)益。一審判決對此未認定。3、一審判決適用法律確有錯誤。湖北省武漢市中級人民法院（2014）鄂武漢中民商初字第00446號判決因未依法追加、通知徐新立作為第三人參加訴訟，審判程序錯誤。在一審時，精工塑料公司、農(nóng)商行武昌支行、匯新房產(chǎn)公司、武漢工貿(mào)學(xué)院及一審法院都沒有舉證證明已經(jīng)通知了徐新立參與訴訟等。依照《中華人民共和國民事訴訟法》的規(guī)定，應(yīng)當依法撤銷湖北省武漢市中級人民法院（2014）鄂武漢中民商初字第00446號判決，重新開庭審理。一審法院對武漢市中級人民法院（2014）鄂武漢中民商初字第00446號判決不予撤銷，駁回徐新立的訴訟請求屬認定錯誤。
農(nóng)商行武昌支行二審答辯稱，本案訴爭房產(chǎn)屬于匯新公司所有，不屬于徐新立所有，農(nóng)商行武昌支行辦理了合法的抵押登記手續(xù)。房產(chǎn)管理部門查詢的信息表明，本案訴爭房屋屬于匯新公司所有，他項權(quán)證記載的所有人是匯新公司。匯新公司依法向農(nóng)商行武昌支行提供抵押擔(dān)保，農(nóng)商行武昌支行辦理了他項權(quán)證，而且目前該房產(chǎn)仍屬于匯新公司所有。徐新立向匯新公司支付購房款，但該房產(chǎn)未辦理過戶手續(xù)，徐新立對匯新公司享有債權(quán)，應(yīng)向匯新公司主張相關(guān)權(quán)利，與農(nóng)商行武昌支行無關(guān)。請求駁回上訴，維持原判。
匯新公司、武漢工貿(mào)學(xué)院、精工塑料公司二審未答辯。
徐新立一審訴訟請求：1、撤銷湖北省武漢市中級人民法院（2014）鄂武漢中民商初字第00446號判決第二項“農(nóng)商行武昌支行對編號為武房他證昌字第××號他項權(quán)證所載匯新房產(chǎn)公司抵押的房產(chǎn)享有優(yōu)先受償權(quán)”；2、確認匯新房產(chǎn)公司私自將徐新立所有的位于武漢市武昌區(qū)巡司河街新橋匯文新都B區(qū)7棟1、2層4號房屋用于抵押擔(dān)保合同無效并予以撤銷；3、本案訴訟費用由精工塑料公司、武漢工貿(mào)學(xué)院、農(nóng)商行武昌支行、匯新房產(chǎn)公司承擔(dān)。
一審法院認定事實：2011年12月29日，徐新立分別向匯新房產(chǎn)公司支付購房款22萬元、30萬元；次日，徐新立又向匯新房產(chǎn)支付購房款48萬元，合計100萬元。2011年12月30日，徐新立與匯新房產(chǎn)公司簽訂《武漢市商品房買賣合同》一份，約定：匯新房產(chǎn)公司為出賣人，徐新立為買受人。匯新房產(chǎn)公司以出讓方式取得位于武漢市武昌區(qū)巡司河地塊的土地使用權(quán)，在該地塊上投資建設(shè)匯文新都商品房。徐新立所購商品房為匯文新都B區(qū)第7幢1、2層4號房。該商品房建筑面積共86.90平方米。按建筑面積計算，該商品房單價為每平方米12,000元，總金額1,042,800元；分期付款，于2011年12月30日已付款100萬元整，欠款42,800元；匯新房產(chǎn)公司應(yīng)當在商品房交付使用之日起90日（合同打印載明“90日”，手寫涂改為“2012年8月31日”雙方均未在涂改處簽章）內(nèi)辦理完房地產(chǎn)初始登記；因匯新房產(chǎn)公司的責(zé)任造成徐新立不能辦理房地產(chǎn)權(quán)屬證書的，如徐新立退房，匯新房產(chǎn)公司在徐新立提出退房要求之日起60日內(nèi)將徐新立已付房款退還給徐新立，并按已付房款的0.5%賠償徐新立損失；徐新立不退房，匯新房產(chǎn)公司按已付房款的0.5%向徐新立支付違約金。2007年8月9日，前述房屋產(chǎn)權(quán)已登記在匯新房產(chǎn)公司名下，登記的房屋坐落為武昌區(qū)匯文新都一期B區(qū)7棟1層4號。合同簽訂后，匯新房產(chǎn)公司將該房屋交付給徐新立，至今未能為徐新立辦理房屋所有權(quán)證和土地使用證。2012年8月28日，武漢工貿(mào)學(xué)院與農(nóng)商行武昌支行簽訂《流動資金借款合同》，約定：武漢工貿(mào)學(xué)院向農(nóng)商行武昌支行貸款958萬元，貸款期限為自首次提款之日起14個月。同日，匯新房產(chǎn)公司與農(nóng)商行武昌支行簽訂《最高額抵押合同》，約定：匯新房產(chǎn)公司以其位于匯文新都B區(qū)、C區(qū)的17套房產(chǎn)為農(nóng)商行武昌支行《流動資金借款合同》項下的主債權(quán)、利息、罰息、違約金及實現(xiàn)債權(quán)的費用等提供抵押擔(dān)保。《最高額抵押合同》所附的《抵押物清單》列明17套房產(chǎn)，其中序號10即為匯文新都B區(qū)7棟1層4號房，該房屋房產(chǎn)證號為武房權(quán)證昌字第××號，土地證號為武昌國用（商2007）第12698號。2012年9月7日、11日，農(nóng)商行武昌支行分別辦理了武房他證昌字第××號房屋他項權(quán)證和武他項（2012）第528號土地他項權(quán)證，在武昌區(qū)匯文新都一期B區(qū)7棟1-2層4號房屋上設(shè)立了抵押權(quán)，債權(quán)數(shù)額為53.65萬元。前述土地他項權(quán)證及房屋他項權(quán)證均載明房屋所有權(quán)人為匯新房產(chǎn)公司，他項權(quán)利人為農(nóng)商行武昌支行。2012年9月19日，農(nóng)商行武昌支行向武漢工貿(mào)學(xué)院分別發(fā)放貸款200萬元和758萬元，共計958萬元。農(nóng)商行武昌支行向武漢工貿(mào)學(xué)院發(fā)放的貸款到期后，因武漢工貿(mào)學(xué)院未按期償還借款本息，2014年農(nóng)商行武昌支行訴至一審法院請求判令：武漢工貿(mào)學(xué)院償還借款本息；匯新房產(chǎn)公司對武漢工貿(mào)學(xué)院的債務(wù)承擔(dān)抵押擔(dān)保責(zé)任，對匯新房產(chǎn)公司提供的抵押財產(chǎn)享有優(yōu)先受償權(quán)；精工塑料公司對承擔(dān)連帶保證責(zé)任等，即（2014）鄂武漢中民商初字第00446號案。在該案審理過程中，一審法院根據(jù)農(nóng)商行武昌支行的申請，于2014年7月4日輪候查封了產(chǎn)權(quán)人為匯新房產(chǎn)公司的位于武昌區(qū)匯文新都一期B區(qū)7棟1-2層4號的房屋。2014年8月13日，一審法院向武漢工貿(mào)學(xué)院、匯新房產(chǎn)公司、精工塑料公司公告送達了起訴狀副本、應(yīng)訴通知書等應(yīng)訴手續(xù)。2014年12月10日，一審法院作出（2014）鄂武漢中民商初字第00446號民事判決，該判決認為：武漢工貿(mào)學(xué)院與農(nóng)商行武昌支行簽訂的《流動資金借款合同》，匯新房產(chǎn)公司與農(nóng)商行武昌支行簽訂的《最高額抵押合同》，精工塑料公司與農(nóng)商行武昌支行簽訂的《保證合同》，系當事人的真實意思表示，未違反法律、行政法規(guī)的禁止性規(guī)定，應(yīng)為有效。農(nóng)商行武昌支行依約向武漢工貿(mào)學(xué)院發(fā)放貸款958萬元，但武漢工貿(mào)學(xué)院除歸還797334.86元款項外未再按約還款，其行為構(gòu)成違約，應(yīng)向農(nóng)商行武昌支行歸還剩余貸款本金9523708.09元及按照合同約定的利率計算的利息和逾期利息。農(nóng)商行武昌支行作為抵押權(quán)人有權(quán)在9523708.09元及由此產(chǎn)生的利息、逾期利息債權(quán)范圍內(nèi)對匯新房產(chǎn)公司名下的匯文新都B區(qū)、C區(qū)17套房產(chǎn)拍賣、變賣后所得價款優(yōu)先受償。精工塑料公司作為保證人應(yīng)對武漢工貿(mào)學(xué)院在本金200萬元及由此產(chǎn)生的利息、逾期利息范圍內(nèi)的債務(wù)承擔(dān)連帶保證責(zé)任。判決：1、武漢工貿(mào)學(xué)院償還借款本息；2、農(nóng)商行武昌支行在前述債權(quán)范圍內(nèi)對編號為武房他證昌字第××號他項權(quán)證所載匯新房產(chǎn)公司抵押的房產(chǎn)享有優(yōu)先受償權(quán)；3、精工塑料公司在本金200萬元及由此產(chǎn)生的利息、逾期利息的范圍內(nèi)對武漢工貿(mào)學(xué)院的債務(wù)承擔(dān)連帶保證責(zé)任。2014年12月31日，一審法院以公告方式向匯新房產(chǎn)公司、精工塑料公司送達該判決書。（2014）鄂武漢中民商初字第00446號民事判決現(xiàn)已生效。徐新立未參加（2014）鄂武漢中民商初字第00446號案件的審理。

本院認為，《中華人民共和國民事訴訟法》第五十六條規(guī)定：“因不能歸責(zé)于本人的事由未參加訴訟，但有證據(jù)證明發(fā)生法律效力的判決、裁定、調(diào)解書的部分或者全部內(nèi)容錯誤，損害其民事權(quán)益的，可以自知道或者應(yīng)當知道其民事權(quán)益受到損害之日起六個月內(nèi)，向作出該判決、裁定、調(diào)解書的人民法院提起訴訟。人民法院經(jīng)審理，訴訟請求成立的，應(yīng)當改變或者撤銷原判決、裁定、調(diào)解書；訴訟請求不成立的，駁回訴訟請求?！毙煨铝⒁虿荒軞w責(zé)于本人的事由未參加（2014）鄂武漢中民商初字第00446號案件訴訟，其與該案的處理有法律上的利害關(guān)系，提起第三人撤銷之訴主體適格。本案的爭議焦點在于（2014）鄂武漢中民商初字第00446號民事判決是否部分或者全部內(nèi)容錯誤以致于損害了徐新立的民事權(quán)益。1、徐新立對涉案房屋是否享有物權(quán)的問題。徐新立與匯新房產(chǎn)公司簽訂《武漢市商品房買賣合同》，約定匯新房產(chǎn)公司向徐新立出售涉案商品房，該合同系雙方當事人的真實意思表示，其內(nèi)容未違反法律、行政法規(guī)的禁止性規(guī)定，應(yīng)為有效。徐新立應(yīng)向匯新房產(chǎn)公司支付購房款，匯新房產(chǎn)公司應(yīng)向徐新立交付房屋并辦理物權(quán)變更登記。違反合同約定的一方，應(yīng)依法承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》第九條“不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外”的規(guī)定，房屋作為不動產(chǎn)，其物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記發(fā)生效力，未經(jīng)登記不發(fā)生效力。本案中，涉案房屋的所有權(quán)仍然應(yīng)登記在匯新房產(chǎn)公司名下，該房屋的所有權(quán)仍歸匯新房產(chǎn)公司?！吨腥A人民共和國物權(quán)法》第十五條規(guī)定：“當事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力?！毙煨铝⑴c匯新房產(chǎn)公司簽訂的《武漢市商品房買賣合同》有效，徐新立雖未辦理物權(quán)登記，不影響該合同效力，但徐新立以此主張其對涉案房屋享有所有權(quán)的上訴理由沒有法律依據(jù)，不能成立。徐新立可依據(jù)《武漢市商品房買賣合同》請求匯新房產(chǎn)公司配合其辦理物權(quán)變更登記，在變更登記前，徐新立不享有房屋的所有權(quán)。如果匯新房產(chǎn)公司不能嚴格按照《武漢市商品房買賣合同》的約定履行其合同義務(wù)，應(yīng)對徐新立承擔(dān)違約責(zé)任。2、關(guān)于匯新房產(chǎn)公司與農(nóng)商行武昌支行簽訂的《最高額抵押合同》是否合法有效的問題。匯新房產(chǎn)公司以其所有的涉案房屋等向農(nóng)商行武昌支行抵押，雙方簽訂了《最高額抵押合同》，并且辦理了抵押登記。該合同系當事人真實意思表示，其內(nèi)容不違反法律、行政法規(guī)的禁止性規(guī)定，應(yīng)為有效。自辦理抵押登記時，農(nóng)商行武昌支行對涉案房屋的抵押權(quán)設(shè)立。徐新立基于房屋買賣合同，享有取得涉案房屋所有權(quán)的物權(quán)期待權(quán)等權(quán)利。農(nóng)商行武昌支行因簽訂抵押合同，享有抵押權(quán)，兩者并不矛盾，徐新立在同一房屋上享有物權(quán)期待權(quán)等權(quán)利并不能排斥農(nóng)商行武昌支行享有的抵押權(quán)的設(shè)立。徐新立主張（2014）鄂武漢中民商初字第00446號民事判決的內(nèi)容錯誤、損害其民事權(quán)益的上訴理由不能成立。
綜上，一審判決認定事實清楚，適用法律正確。依據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十四條、第一百七十條第一款第一項規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費9165元，由上訴人徐新立負擔(dān)。
本判決為終審判決。

審判長　　嚴浩 審判員　　徐藝 審判員　　蘭飛

書記員：戈凱