上訴人（原審被告、反訴原告）：張某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住宜昌市伍家崗區(qū)。委托訴訟代理人：熊哲峰，湖北前鋒律師事務(wù)所律師。被上訴人（原審原告、反訴被告）：宜昌市西陵房地產(chǎn)管理有限公司，住所地宜昌市西陵區(qū)獻(xiàn)福路30號(hào)，統(tǒng)一社會(huì)信用代碼91420500316468929D。法定代表人：韓慶華，該公司總經(jīng)理。委托訴訟代理人：邢誠(chéng)，湖北三立律師事務(wù)所律師。

張某某上訴請(qǐng)求：請(qǐng)求依法撤銷一審判決，改判駁回西陵房地產(chǎn)公司訴求。主要事實(shí)與理由概括為：一、審判決認(rèn)定事實(shí)不清。1、西陵房地產(chǎn)公司提供的租賃房屋是不合格的建筑物，在發(fā)生第一次的租賃關(guān)系期間就因?yàn)榉课輫?yán)重漏水，雙方發(fā)生了糾紛，經(jīng)協(xié)商西陵房地產(chǎn)公司將房屋進(jìn)行了整修，漏水問題暫時(shí)得以處理，張某某補(bǔ)繳了拖欠的37490元的租金。時(shí)隔數(shù)月漏水問題再次發(fā)生，導(dǎo)致張某某裝修嚴(yán)重毀損，六個(gè)包房其中有三個(gè)包房不能正常使用。然而，一審并未查清雙方發(fā)生糾紛的主要原因，沒有查明張某某停繳租金的原因，武斷的判定張某某違約。西陵房地產(chǎn)公司偽造證據(jù)弄虛作假提交的一份證據(jù)申請(qǐng)，該申請(qǐng)是說明張某某簽訂房屋租賃合同時(shí)向西陵房地產(chǎn)公司的承諾。2、未繳納物業(yè)費(fèi)的行為是張某某被迫實(shí)施的不安抗辯權(quán)。該行為具有合理性、合法性，理應(yīng)得到法院的同情和理解。西陵房地產(chǎn)公司在從事物業(yè)管理活動(dòng)中，對(duì)提供的租賃房屋不符合質(zhì)量要求且存在嚴(yán)重的安全隱患，該行為應(yīng)視為不作為屬違約行為，張某某依照合同可以有權(quán)解除原協(xié)議，并實(shí)施不安抗辯權(quán)拒絕繳納物業(yè)管理費(fèi)。西陵房地產(chǎn)公司答辯稱：一審判決查明事實(shí)清楚，適用法律正確，請(qǐng)求依法駁回上訴，維持原判。西陵房地產(chǎn)公司向一審法院起訴請(qǐng)求：1、請(qǐng)求人民法院依法確認(rèn)雙方租賃合同在2017年8月15日已經(jīng)解除，判令張某某承擔(dān)解除合同違約金10120元，張某某繳納的租賃保證金不予退還。2、請(qǐng)求人民法院判令張某某支付拖欠的租金21087元，并支付欠租違約金2108.7元。3、請(qǐng)求人民法院判令張某某從承租的房屋內(nèi)立即騰退。4、請(qǐng)求人民法院判令張某某承擔(dān)逾期騰房占用費(fèi)共計(jì)10964元（截止2017年9月30日），并從2017年10月1日起至實(shí)際騰退之日止按照10964元/月的標(biāo)準(zhǔn)支付房屋占用費(fèi)。5、訴訟費(fèi)由張某某承擔(dān)。張某某向一審法院反訴請(qǐng)求：1、請(qǐng)求依法判令西陵房地產(chǎn)公司履行合同，整改維修房屋。2、判令西陵房地產(chǎn)公司賠償因房屋滲水造成的財(cái)產(chǎn)損失280550元，3、判令西陵房地產(chǎn)公司承擔(dān)全部的訴訟費(fèi)用。一審法院認(rèn)定事實(shí)：該案案涉位于宜昌市伍家崗區(qū)中南一路2棟106、107兩間門面房系宜昌市房地產(chǎn)投資開發(fā)有限公司所有的房屋（房屋產(chǎn)權(quán)證號(hào)為：宜市房權(quán)證伍家區(qū)字第××號(hào)、宜市房權(quán)證伍家區(qū)字第××號(hào)）。2015年5月20日，宜昌市房地產(chǎn)投資開發(fā)有限公司將上述房屋委托給西陵房地產(chǎn)公司經(jīng)營(yíng)管理，西陵房地產(chǎn)公司有權(quán)以上述房屋對(duì)外出租并收取租金。2017年3月3日，西陵房地產(chǎn)公司（甲方）與張某某（乙方）簽訂《房屋租賃合同》一份，約定甲方將位于中南路14號(hào)2棟106、107號(hào)商鋪（156.2平方米）出租給乙方，月租金標(biāo)準(zhǔn)為8434元，用途為經(jīng)營(yíng)阿緣私房菜館，租賃期限為2017年2月1日至2018年1月31日。乙方于本合同簽訂之日起，向甲方交付履約保證金28116元，合同期滿無息退還。合同履行期內(nèi)乙方存在拖欠租金及應(yīng)承擔(dān)的費(fèi)用時(shí)，甲方有權(quán)直接從履約保證金中扣除相關(guān)費(fèi)用，扣除后甲方有權(quán)要求乙方補(bǔ)足履約保證金。合同第五條第二款約定，“租賃期間乙方應(yīng)注意租賃物的瑕疵，甲方負(fù)責(zé)對(duì)影響房屋安全、結(jié)構(gòu)性能等重大問題進(jìn)行維修。”合同第六條第一款約定，“乙方在租賃期間應(yīng)依約及時(shí)交付租金、水電費(fèi)、物業(yè)管理費(fèi)等費(fèi)用。”合同第七條第二款約定，“甲方未盡第五條第二款義務(wù)，嚴(yán)重影響乙方使用的，乙方有權(quán)解除合同。合同第七條第三款約定，房屋租賃期間，乙方有下列行為之一的，甲方有權(quán)扣除履約保證及后解除合同。（5）逾期三個(gè)月未繳納應(yīng)當(dāng)由乙方繳納的各項(xiàng)費(fèi)用的；（6）拖欠租金累計(jì)二個(gè)月以上的（該累計(jì)數(shù)為每次拖欠租金的預(yù)期數(shù)相加后總和）。；”合同第十條第二項(xiàng)約定，“租賃期間，乙方如有本合同第七條第3款行為之一的，己方有權(quán)終止合同，收回該房屋，已收取的租金、履約保證金不予退還，乙方還應(yīng)按照本合同年度租金總額的10%向甲方支付違約金。若支付的違約金不足彌補(bǔ)甲方損失的，乙方還應(yīng)賠償相應(yīng)差額部分的損失?！焙贤炗喓?，西陵房地產(chǎn)公司依約交付了房屋，張某某亦開始履行支付租金的義務(wù)。2016年12月14日，因案涉房屋多處滲水，造成部分裝修受損，影響正常經(jīng)營(yíng)，張某某向西陵房地產(chǎn)公司發(fā)出《阿緣菜館因停業(yè)裝修申請(qǐng)減免三個(gè)月租金的請(qǐng)示》，請(qǐng)求西陵房地產(chǎn)公司給予三個(gè)月免租期，并承諾因漏水造成的損壞裝修和物品由張某某自行承擔(dān)修復(fù)費(fèi)用和責(zé)任。張某某同時(shí)承諾，協(xié)議達(dá)成后，將于12月20日補(bǔ)交拖欠租金37490元。西陵房地產(chǎn)公司對(duì)該請(qǐng)示予以認(rèn)可，其給予張某某三個(gè)月免租期并派人進(jìn)行了整修。2017年6月1日起，張某某以西陵房地產(chǎn)公司未能將出租房屋修繕完畢導(dǎo)致其裝修受損、經(jīng)營(yíng)受到影響為由拒絕交納租金。2017年8月15日，西陵房地產(chǎn)公司向張某某送達(dá)《解除合同通知》一份，載明因張某某累計(jì)拖欠租金已達(dá)三個(gè)月，故通知解除雙方簽訂的《房屋租賃合同》，并要求張某某在15日內(nèi)騰退房屋。一審法院認(rèn)為：該案系房屋租賃合同糾紛。雙方于2017年3月1日所簽訂的《房屋租賃合同》有雙方簽字確認(rèn)，該合同成立并生效。一、關(guān)于本訴請(qǐng)求?！吨腥A人民共和國(guó)合同法》第九十三條規(guī)定，“當(dāng)事人協(xié)商一致，可以解除合同。當(dāng)事人可以約定一方解除合同的條件。解除合同的條件成就時(shí)，解除權(quán)人可以解除合同?！焙贤s定，張某某拖欠租金累計(jì)兩個(gè)月以上的，西陵房地產(chǎn)公司有權(quán)扣除履約保證金后解除合同。截止2017年8月15日，張某某已經(jīng)連續(xù)兩月未繳納租金，西陵房地產(chǎn)公司有權(quán)依約解除合同。張某某雖然辯稱其拒絕繳納租金是因?yàn)榉课轁B水影響其正常經(jīng)營(yíng)，但張某某所承租的房屋所存在滲水情況并不能導(dǎo)致房屋完全無法使用，因此，張某某仍然應(yīng)承擔(dān)支付租金的義務(wù)。張某某欠交租金連續(xù)兩個(gè)月，已達(dá)到合同約定的解除條件，自2017年8月15日起，雙方之間的合同解除。因西陵房地產(chǎn)公司提供的房屋確實(shí)存在滲水問題，給張某某的經(jīng)營(yíng)造成了影響，張某某拒不繳納租金并非惡意違約，對(duì)于西陵房地產(chǎn)公司所請(qǐng)求的違約金10120元、欠租違約金2108.7元及不予退還履約保證金的請(qǐng)求，不予支持。自2017年6月1日至2017年8月15日，依據(jù)合同所產(chǎn)生的租金為21085元，張某某至今尚未支付，其應(yīng)當(dāng)予以支付。自2017年8月16日起，因合同已經(jīng)解除，張某某應(yīng)當(dāng)予以騰退，其繼續(xù)占有房屋應(yīng)支付房屋占有使用費(fèi)。合同約定，“租賃期滿，張某某逾期不歸還房屋，應(yīng)按照月租金的130%支付房屋占用費(fèi)，至房屋歸還為止。”但從所舉證據(jù)來看，西陵房地產(chǎn)公司所提供的房屋確實(shí)存在瑕疵，雖然其程度不至于使張某某享有拒絕繳納租金的抗辯權(quán)，但給張某某的經(jīng)營(yíng)仍然造成了不良影響，依據(jù)張某某提供的證據(jù)，張某某房屋存在多處滲漏，給張某某的經(jīng)營(yíng)造成不便，故要求張某某按照月租金的130%向西陵房地產(chǎn)公司支付房屋占用費(fèi)有違公平原則，一審酌情按照月租金標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算房屋占用費(fèi)。自2017年9月1日起，張某某應(yīng)向西陵房地產(chǎn)公司繼續(xù)繳納房屋占有使用費(fèi)，截止2018年3月15日，張某某應(yīng)繳納占用費(fèi)54821元（8434元/月×6.5個(gè)月），自2018年3月16日起，張某某應(yīng)按照8434元/月的標(biāo)準(zhǔn)向西陵房地產(chǎn)公司支付房屋占用費(fèi)直至張某某騰退房屋之日止。截止2018年3月15日，張某某尚欠租金21085元、占用費(fèi)54821元未支付，其應(yīng)當(dāng)予以支付。二、關(guān)于反訴請(qǐng)求。因雙方之間的《房屋租賃合同》已于2017年8月15日解除，故對(duì)于張某某所提出的要求西陵房地產(chǎn)公司整改維修房屋的訴訟請(qǐng)求，已無事實(shí)和法律依據(jù)，不予支持。張某某所起訴的要求西陵房地產(chǎn)公司賠償?shù)呢?cái)產(chǎn)損失系張某某的裝修損失?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第十一條規(guī)定，“承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，合同解除時(shí)，雙方對(duì)已形成附合的裝飾裝修物的處理沒有約定的，人民法院按照下列情形分別處理：（一）因出租人違約導(dǎo)致合同解除，承租人請(qǐng)求出租人賠償剩余租賃期內(nèi)裝飾裝修殘值損失的，應(yīng)予支持；（二）因承租人違約導(dǎo)致合同解除，承租人請(qǐng)求出租人賠償剩余租賃期內(nèi)裝飾裝修殘值損失的，不予支持。但出租人同意利用的，應(yīng)在利用價(jià)值范圍內(nèi)予以適當(dāng)補(bǔ)償；（三）因雙方違約導(dǎo)致合同解除，剩余租賃期內(nèi)的裝飾裝修殘值損失，由雙方根據(jù)各自的過錯(cuò)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任；（四）因不可歸責(zé)于雙方的事由導(dǎo)致合同解除的，剩余租賃期內(nèi)的裝飾裝修殘值損失，由雙方按照公平原則分擔(dān)。法律另有規(guī)定的，適用其規(guī)定?！币罁?jù)該條規(guī)定，對(duì)于房屋租賃合同中因違約造成的裝修損失僅指剩余租賃期限內(nèi)的裝修殘值損失。雙方之間簽訂的《房屋租賃合同》的合同期限截止到2018年1月31日，雙方之間的租賃合同關(guān)系雖然已于2017年8月15日解除，但張某某仍然占有并使用案涉房屋至今，并未出現(xiàn)合同尚未到期時(shí)張某某即退出房屋未利用剩余合同期限內(nèi)的裝修殘值的情形。故對(duì)張某某所主張的裝修損失，缺乏法律依據(jù)，不予支持。綜上所述，一審法院遂依據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第六十條、第九十四條第（三）項(xiàng)、第二百二十七條，《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百四十四條、第一百六十二條，《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第十一條，《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第二條，判決：一、宜昌市西陵房地產(chǎn)管理有限公司、張某某簽訂的《房屋租賃合同》（宜西房租賃合同（2017）第（12）字號(hào)）已于2017年8月15日解除。二、張某某于判決書生效之日起十日內(nèi)騰退其所占有的位于中南一路14號(hào)2棟106、107號(hào)的房屋(所有權(quán)證號(hào)：宜市房權(quán)證伍家區(qū)字第××號(hào)、宜市房權(quán)證伍家區(qū)字第××號(hào))。三、張某某于判決書生效之日起十日內(nèi)向宜昌市西陵房地產(chǎn)管理有限公司支付截止2018年3月15日的房屋租金21085元及房屋占用費(fèi)54821元，并按照8434元/月的標(biāo)準(zhǔn)向宜昌市西陵房地產(chǎn)管理有限公司支付自2018年3月16日起至張某某騰退房屋之日止的房屋占用費(fèi)。四、駁回宜昌市西陵房地產(chǎn)管理有限公司其他訴訟請(qǐng)求。五、駁回張某某的全部反訴請(qǐng)求。如果張某某未按判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。一審案件受理費(fèi)475元（已減半收取），由張某某負(fù)擔(dān)。雙方當(dāng)事人在二審中均未提交新的證據(jù)。經(jīng)審理查明，一審法院認(rèn)定的事實(shí)屬實(shí)，本院予以確認(rèn)。
上訴人張某某因與被上訴人宜昌市西陵房地產(chǎn)管理有限公司（以下簡(jiǎn)稱西陵房地產(chǎn)公司）房屋租賃合同糾紛一案，不服湖北省宜昌市伍家崗區(qū)人民法院（2018）鄂0503民初15號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院于2018年6月14日受理后，依法組成合議庭進(jìn)行了審理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

本院認(rèn)為，根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第二百一十六條規(guī)定：“出租人應(yīng)當(dāng)按照約定將租賃物交付承租人，并在租賃期間保持租賃物符合約定的用途?！焙偷诙偃粭l規(guī)定：“因不可歸責(zé)于承租人的事由，致使租賃物部分或者全部毀損、滅失的，承租人可以要求減少租金或者不支付租金；因租賃物部分或者全部毀損、滅失，致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的的，承租人可以解除合同?！北景钢校鶕?jù)一審查明的事實(shí)并結(jié)合當(dāng)事人提供的相關(guān)證據(jù)，承租人張某某在使用案涉租賃房屋經(jīng)營(yíng)菜館期間，該房屋存在多處滲漏的情況，影響了其正常的經(jīng)營(yíng)，由于西陵房地產(chǎn)公司提供的租賃房屋不完全符合約定的用途，導(dǎo)致張某某不能全部正常使用該租賃房屋，西陵房地產(chǎn)公司作為出租人應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。張某某據(jù)此要求西陵房地產(chǎn)公司減少租金的抗辯，有事實(shí)和法律依據(jù)，本院予以支持。本院結(jié)合租賃房屋瑕疵情況和承租人實(shí)際使用的情況酌情對(duì)案涉房屋租金從2017年6月1日起予以減少為5623元。自2017年6月1日至2017年8月15日，張某某欠付租金14058元，其應(yīng)當(dāng)予以支付。自2017年9月1日起，張某某應(yīng)向西陵房地產(chǎn)公司繼續(xù)繳納房屋占有使用費(fèi)，截止2018年3月15日，張某某應(yīng)繳納占用費(fèi)36550元（5623元/月×6.5個(gè)月），并自2018年3月16日起，其應(yīng)按照5623元/月的標(biāo)準(zhǔn)向西陵房地產(chǎn)公司支付房屋占用費(fèi)直至張某某騰退房屋之日止。綜上所述，張某某的上訴請(qǐng)求部分成立，應(yīng)予支持。依照《中華人民共和國(guó)合同法》第二百一十六條、第二百三十一條，《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條第一款第（二）項(xiàng)之規(guī)定，判決如下：

一、維持湖北省宜昌市伍家崗區(qū)人民法院（2018）鄂0503民初15號(hào)民事判決第一項(xiàng)“宜昌市西陵房地產(chǎn)管理有限公司、張某某簽訂的《房屋租賃合同》（宜西房租賃合同（2017）第（12）字號(hào)）已于2017年8月15日解除”、第二項(xiàng)“張某某于本判決書生效之日起十日內(nèi)騰退其所占有的位于中南一路14號(hào)2棟106、107號(hào)的房屋(所有權(quán)證號(hào)：宜市房權(quán)證伍家區(qū)字第××號(hào)、宜市房權(quán)證伍家區(qū)字第××號(hào))”和第五項(xiàng)“駁回張某某的全部反訴請(qǐng)求”；二、撤銷湖北省宜昌市伍家崗區(qū)人民法院（2018）鄂0503民初15號(hào)民事判決第三項(xiàng)“張某某于本判決書生效之日起十日內(nèi)向宜昌市西陵房地產(chǎn)管理有限公司支付截止2018年3月15日的房屋租金21085元及房屋占用費(fèi)54821元，并按照8434元/月的標(biāo)準(zhǔn)向宜昌市西陵房地產(chǎn)管理有限公司支付自2018年3月16日起至張某某騰退房屋之日止的房屋占用費(fèi)”和第四項(xiàng)“駁回宜昌市西陵房地產(chǎn)管理有限公司其他訴訟請(qǐng)求”；三、張某某于本判決書生效之日起十日內(nèi)向宜昌市西陵房地產(chǎn)管理有限公司支付截止2018年3月15日的房屋租金14058元及房屋占用費(fèi)36550元，并按照5623元/月的標(biāo)準(zhǔn)向宜昌市西陵房地產(chǎn)管理有限公司支付自2018年3月16日起至張某某騰退房屋之日止的房屋占用費(fèi)；四、駁回宜昌市西陵房地產(chǎn)管理有限公司其他訴訟請(qǐng)求。如果張某某未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。一審案件受理費(fèi)475元（已減半收?。?，由張某某負(fù)擔(dān)。二審案件受理費(fèi)950元，由張某某負(fù)擔(dān)。本判決為終審判決。

審判長(zhǎng)　張　燦
審判員　李淑一
審判員　閆玲玲

書記員：莊麗可