原告：周某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住福建省福安市。
　　委托訴訟代理人：張艷麗，上海豐兆律師事務(wù)所律師。
　　被告：許某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住浙江省。
　　委托訴訟代理人：張正雯，上海海仲律師事務(wù)所律師。
　　原告周某某與被告許某某房屋租賃合同糾紛一案，本院于2018年1月16日立案后，依法適用簡易程序。后因案情復(fù)雜，本案轉(zhuǎn)為適用普通程序。本案于2018年1月31日、8月23日兩次公開開庭進(jìn)行審理。原告周某某的委托訴訟代理人張艷麗，被告許某某的委托訴訟代理人張正雯兩次均到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　原告周某某向本院提出訴訟請求：1、確認(rèn)原、被告關(guān)于松江區(qū)洞涇鎮(zhèn)磚橋貿(mào)易城三區(qū)同樂北路XXX號綜合樓如海超市(以下簡稱“系爭房屋”)的《房屋租賃合同》無效；2、被告退還原告未實(shí)際使用的房屋租金(使用費(fèi))20,084元(以每日648元計(jì)算，自2017年1月1日至2017年2月13日共計(jì)44天，總額28,512元減去被告已退還的8,428元)；3、被告支付原告裝飾裝修損失402,459元。審理中，原告變更上述第3項(xiàng)訴訟請求為：被告支付原告裝飾裝修損失401,952.55元。事實(shí)和理由：原、被告就系爭房屋存有房屋租賃合同關(guān)系，2016年11月22日，原告得知因市政拆遷需搬離，遂搬離系爭房屋。被告尚未全額退還原告未實(shí)際使用的房屋租金(使用費(fèi))。被告確認(rèn)系爭房屋的裝修由原告出資完成，裝飾裝修補(bǔ)償款歸原告所有。相關(guān)主體發(fā)放裝修補(bǔ)償款需由房屋權(quán)利人配合，然被告拒不配合?，F(xiàn)系爭房屋已拆除，系爭房屋的房屋租賃合同亦屬無效，原告作為承租人有權(quán)要求被告予以補(bǔ)償，遂涉訴。
　　被告許某某辯稱：系爭的房屋租賃合同是有效的，系爭房屋雖無建設(shè)規(guī)劃許可證，但根據(jù)建造時的法規(guī)政策屬合法建筑。不同意原告的訴訟請求，若合同無效，則被告不應(yīng)支付補(bǔ)償款。被告未取得任何補(bǔ)償款，對補(bǔ)償數(shù)額及標(biāo)準(zhǔn)也不認(rèn)可，故原告要求被告支付補(bǔ)償款沒有依據(jù)。原告實(shí)際使用房屋至2017年3月底，原、被告事實(shí)上已經(jīng)結(jié)算完畢。
　　經(jīng)審理查明：2016年5月13日原、被告簽訂《房屋租賃合同》一份，約定被告將系爭房屋租予原告，租期從2016年5月13日至2020年2月13日。租金每三個月58,320元，先付后用，并交房屋損壞押金10,000元。
　　2016年11月15日，被告向原告出具收據(jù)一份，載明收到原告房租58,320元。雙方對該筆房租對應(yīng)的時間段為2016年11月14日至2017年2月13日均無異議。
　　2016年11月22日，洞涇鎮(zhèn)區(qū)域環(huán)境綜合整治推進(jìn)領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室出具《告知書》，要求洞涇磚橋貿(mào)易城及周邊區(qū)域的經(jīng)營戶及時主動與各市場方或出租人聯(lián)系，就租賃關(guān)系解除、終止及搬離等事項(xiàng)，最遲在2016年12月30日與各市場方或出租人簽署協(xié)議并按約定搬離；如未能簽約搬離的，則請與洞涇磚橋貿(mào)易城管理辦公室聯(lián)系，就搬離事項(xiàng)與洞涇磚橋貿(mào)易城管理辦公室簽署協(xié)議。按期搬離并交房的，洞涇磚橋貿(mào)易城管理辦公室將按約支付相某款項(xiàng)。
　　2017年2月9日，案外人上海洞涇商貿(mào)投資管理發(fā)展有限公司(以下簡稱“洞涇公司”)與原告簽訂《代為清退協(xié)議書》，約定原告于2017年3月29日前清騰搬離系爭房屋，洞涇公司一次性支付搬遷補(bǔ)償費(fèi)100,000元，就該款洞涇公司有權(quán)向出租方追償，如原告方有其他損失，仍享有向出租方追償?shù)臋?quán)利。
　　同日，洞涇公司與原告簽訂《補(bǔ)充協(xié)議》，約定原告主張系爭房屋的裝修由原告于2016年5月出資約1,200,000元。洞涇公司目前尚未對系爭房屋(包括裝修)進(jìn)行評估，且至今系爭房屋的房東亦未與洞涇公司就該承租房屋裝修的相關(guān)事項(xiàng)進(jìn)行書面確認(rèn)。洞涇公司確認(rèn)系爭房屋確實(shí)存在裝修，但裝修投資主體、裝修現(xiàn)值有待后續(xù)進(jìn)行確定。系爭房屋的裝修補(bǔ)償款由原告與房東共同協(xié)商處理，洞涇公司將根據(jù)原告與房東的書面協(xié)議支付補(bǔ)償款；如無法達(dá)成協(xié)議，可要求洞涇公司調(diào)解處理，也可通過司法途徑解決；洞涇公司承諾在原告提供其為系爭房屋裝修投資主體的書面材料后，根據(jù)原告與房東的書面協(xié)議或生效的法律文書確定的內(nèi)容支付裝修補(bǔ)償款。
　　2017年2月21日，被告出具《確認(rèn)書》，載明：本人為系爭房屋的房東，系爭房屋的裝飾裝修由原告出資完成，確認(rèn)并承諾裝飾裝修款全部應(yīng)歸原告所有。
　　2017年4月30日至2017年5月2日間，原、被告間的微信記錄為：被告：(5月)2號轉(zhuǎn)給你，卡號；原告：一共是多少錢，(銀行卡照片)，周某某；被告：(截屏：轉(zhuǎn)賬成功，收款戶名：周某某，轉(zhuǎn)賬金額：18,428元)。
　　審理中，原告認(rèn)為上述18,428元系押金10,000元及房租(使用費(fèi))8,428元。被告稱，原告確實(shí)支付房租(使用費(fèi))至2017年2月13日，且房租(使用費(fèi))每日標(biāo)準(zhǔn)確系648元，但原告實(shí)際使用房屋至2017年3月底，被告乃基于同情退還原告合計(jì)13日的款項(xiàng)，即8,424元，轉(zhuǎn)賬時，考慮到尾數(shù)“4”之忌諱，故退還了8,428元。
　　審理中，原告稱系爭房屋原由案外人李某于2011年4月14日租予案外人姚某某。2013年6月7日，案外人李某又將系爭房屋租予原告的岳父、案外人高某某(由原告實(shí)際經(jīng)營使用)，租期至2016年5月13日。2013年12月29日，被告的姐姐、案外人許玲嬌將系爭房屋收回后租予原告，租期至2016年5月13日。后原、被告續(xù)簽合同(即本案系爭合同)，租期至2020年2月13日。案外人在承租期間對系爭房屋進(jìn)行裝修，原告于承租系爭房屋時，支付了案外人相某的轉(zhuǎn)讓對價。此后，原告先后多次對系爭房屋進(jìn)行小范圍裝修，并對大部分設(shè)施設(shè)備進(jìn)行維修、更換、添置。
　　審理中，原告提供了一份無簽章的、上海申價房地產(chǎn)評估有限公司出具的《松江區(qū)洞涇鎮(zhèn)磚橋貿(mào)易城環(huán)境綜合整治項(xiàng)目評估分戶報告》，其中的《裝潢估價明細(xì)表》載：“承租戶：如海超市(地址：貿(mào)易城三區(qū))”的裝潢補(bǔ)償總價為402,459元。被告對該份材料的真實(shí)性不予認(rèn)可。
　　審理中，本院向洞涇公司發(fā)函詢問上述《補(bǔ)充協(xié)議》中“房東”一詞的含義、系爭房屋權(quán)利人的身份信息、應(yīng)補(bǔ)償?shù)难b飾裝修補(bǔ)償款數(shù)額。洞涇公司回函稱，“房東”指系爭房屋的權(quán)利人，因無人前來辦理簽約手續(xù)故系爭房屋權(quán)利人尚未確定，補(bǔ)償款數(shù)額因未經(jīng)權(quán)利人核實(shí)確認(rèn)故金額尚未確定。
　　審理中，本院向上海申價房地產(chǎn)評估有限公司調(diào)取了其評估時拍攝的照片等材料。原告據(jù)此申請對系爭房屋的裝飾裝修現(xiàn)值進(jìn)行評估。2018年7月5日，上海第一測量師事務(wù)所有限公司出具《司法審價鑒定意見書》，意見為系爭房屋所涉工程造價為401,952.55元(未包含折舊計(jì)算)。對此，原告無異議，被告認(rèn)為該鑒定意見書不應(yīng)作為定案依據(jù)：1、鑒定依據(jù)包括裝潢估價明細(xì)表，而此雙方存有爭議；2、系爭房屋已滅失，不應(yīng)將現(xiàn)場照片作為鑒定依據(jù)；3、鑒定意見明確未以施工合同作為鑒定依據(jù)；4、鑒定依據(jù)中的施工圖紙未經(jīng)確認(rèn)。就此，上海第一測量師事務(wù)所有限公司復(fù)稱：《裝潢估價明細(xì)表》中的項(xiàng)目基本能與施工圖紙及照片內(nèi)容對應(yīng)。從照片中的地磚的塊數(shù)能推斷出部分尺寸基本符合《裝潢估價明細(xì)表》中的數(shù)據(jù)。關(guān)于施工合同，在未對裝修工程結(jié)算費(fèi)用有書面計(jì)價約定的情況下，執(zhí)行施工期間上海市的現(xiàn)行定額進(jìn)行計(jì)算。上海第一測量師事務(wù)所有限公司另就本院的詢問事宜復(fù)稱：鑒定意見書中未包含折舊計(jì)算，即鑒定結(jié)論為工程項(xiàng)目所涉造價(全新)。施工圖紙并非直接作為鑒定依據(jù)，圖紙與照片對比后相符合的部分才作為審價依據(jù)，有矛盾的，則以照片為準(zhǔn)。折舊方法為：直線折舊法：現(xiàn)值=原值-應(yīng)折舊時間×【原值×95%÷60個月】。
　　審理中，本院向各方釋明系爭房屋租賃合同屬無效合同，各方均未對其他合同無效之后果要求本院一并處理。
　　以上事實(shí)，有房屋租賃合同、告知書、代為清退協(xié)議書、補(bǔ)充協(xié)議、確認(rèn)書、司法審價鑒定意見書及當(dāng)事人陳述等證據(jù)證實(shí)，本院予以確認(rèn)。
　　本院認(rèn)為，本案中，根據(jù)原告最終確定的訴訟請求，其在本案中向被告主張相關(guān)權(quán)利之依據(jù)，系基于房屋租賃合同關(guān)系的合同債權(quán)請求權(quán)，而非對相關(guān)主體可能發(fā)放的補(bǔ)償款的分割請求權(quán)。鑒此，本院基于民事訴訟處分權(quán)原則，在本案中根據(jù)原告所主張的房屋租賃合同關(guān)系確定雙方的權(quán)利義務(wù)。現(xiàn)系爭房屋未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證，故原、被告之間的房屋租賃合同關(guān)系因合同標(biāo)的物不合法而屬無效。
　　就原告要求被告退還未實(shí)際使用的房屋租金(使用費(fèi))的訴訟請求，本院認(rèn)為，原、被告雙方對原告已支付房屋租金(使用費(fèi))至2017年2月13日并無爭議，而根據(jù)2017年2月9日原告與洞涇公司簽訂的《代為清退協(xié)議書》之約定(原告于2017年3月29日前清騰搬離系爭房屋)，可以推斷原告至少于2017年2月9日尚未搬離系爭房屋。而據(jù)在案證據(jù)，被告已向原告退還房屋租金(使用費(fèi))8,428元，且其對款項(xiàng)計(jì)算由來的解釋符合日常生活經(jīng)驗(yàn)，故本院對原告的本項(xiàng)訴訟請求難以支持。
　　租賃合同無效時，已形成附合的裝飾裝修物，出租人同意利用的，可折價歸出租人所有；不同意利用的，由雙方各自按照導(dǎo)致合同無效的過錯分擔(dān)現(xiàn)值損失。上海第一測量師事務(wù)所有限公司出具的司法審價鑒定意見書程序合法、內(nèi)容客觀有據(jù)，本院予以采納。現(xiàn)系爭房屋包括裝飾裝修物均已拆毀，故本院以司法審價鑒定意見書為基礎(chǔ)，對系爭房屋的裝飾裝修現(xiàn)值損失根據(jù)導(dǎo)致合同無效的過錯在原、被告之間進(jìn)行分擔(dān)。根據(jù)在案證據(jù)及當(dāng)事人陳述，就搬離時間而言，原告稱其于2016年12月底搬離，但未提供相某證據(jù)，反之，根據(jù)其與洞涇公司于《補(bǔ)充協(xié)議》之約定，本院認(rèn)定原告使用系爭房屋至2017年3月。綜上，本院根據(jù)原告對租賃過程的陳述并結(jié)合原告以系爭房屋經(jīng)營必然進(jìn)行一定程度之修繕之常情，酌情確定至2017年3月，系爭房屋的裝修現(xiàn)值為249,210.58元【401,952.55元-24個月×(401,952.55元×95%÷60個月)】；關(guān)于原、被告雙方于導(dǎo)致租賃合同無效事由中的過錯，本院酌情確定被告應(yīng)分擔(dān)現(xiàn)值損失的60%即149,526.35元。關(guān)于被告所稱的，即使其應(yīng)支付原告裝修補(bǔ)償款，亦應(yīng)扣除洞涇公司代為清退款100,000元的主張，本院認(rèn)為，結(jié)合在案的《代為清退協(xié)議書》及《補(bǔ)充協(xié)議》，該筆清退款屬搬遷補(bǔ)償費(fèi)，與裝飾裝修損失并非同種性質(zhì)的補(bǔ)償，雖《代為清退協(xié)議書》約定洞涇公司可向出租方追償，但該約定對出租方并無法律約束力，是否最終應(yīng)由出租方承擔(dān)仍需于法律上進(jìn)行認(rèn)定，故被告要求扣除之意見缺乏法律依據(jù)，本院難以支持。
　　據(jù)此，根據(jù)《中華人民共和國合同法》第五十二條、第五十八條之規(guī)定，判決如下：
　　一、原告周某某與被告許某某就上海市松江區(qū)洞涇鎮(zhèn)磚橋貿(mào)易城三區(qū)同樂北路XXX號綜合樓如海超市所簽訂的《房屋租賃合同》無效；
　　二、被告許某某于本判決生效之日起十日內(nèi)支付原告周某某裝飾裝修損失149,526.35元；
　　三、駁回原告周某某的其余訴訟請求。
　　如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
　　案件受理費(fèi)7,631元，鑒定費(fèi)33,400元，合計(jì)訴訟費(fèi)用41,031元，由原告周某某負(fù)擔(dān)17,700元(已付)，由被告許某某負(fù)擔(dān)23,331元(于本判決生效之日起七日內(nèi)支付本院)。
　　如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第一中級人民法院。

審判員：沙??莎

書記員：惠??蕙