上訴人（原審被告）吳某某。
委托代理人楊忠軍，黑龍江油城律師事務(wù)所律師。
被上訴人（原審原告）邊某某。

上訴人吳某某因與被上訴人邊某某租賃合同糾紛一案，不服大慶市杜蒙縣人民法院（2015）杜民初字第454號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭，公開(kāi)開(kāi)庭審理了本案。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原審法院查明，2014年12月26日，原告邊某某與被告吳某某簽訂了《杜蒙溪蓮商場(chǎng)商鋪?zhàn)赓U合同》，租期從2015年2月1日至2016年1月31日，后因未正常開(kāi)業(yè)，又簽訂補(bǔ)充協(xié)議，將租期延長(zhǎng)一個(gè)月至2016年3月1日。年租金52847.00元于合同簽訂時(shí)原告已經(jīng)交付。同時(shí)原告還交付2000.00元保證金。自2015年8月20日起，被告在未與原告充分協(xié)商的情況下，開(kāi)始自行拆除商場(chǎng)內(nèi)的裝修。原告邊某某于2015年10月8日無(wú)法正常經(jīng)營(yíng)而結(jié)束經(jīng)營(yíng)的?，F(xiàn)原告要求解除合同，退還剩余租賃費(fèi)用及保證金，并要求被告賠償貨物損失、裝修損失和可得利益損失。
原審認(rèn)為,原、被告之間簽訂的租賃合同是雙方的真實(shí)意思表示，是合法有效的，雙方均應(yīng)當(dāng)按照合同的約定履行各自的義務(wù)。本案在合同履行期間，被告吳某某在未與原告邊某某充分協(xié)商的情況下，私自對(duì)商場(chǎng)進(jìn)行內(nèi)部裝修已經(jīng)影響到了原告的正常經(jīng)營(yíng)。庭審中原告自認(rèn)其于2015年10月8日無(wú)法繼續(xù)經(jīng)營(yíng)而結(jié)束經(jīng)營(yíng)的，并起訴要求與被告解除合同，要求被告賠償相應(yīng)損失。故原告的租金損失應(yīng)從2015年10月8日起計(jì)算至2016年3月1日合同結(jié)束時(shí)止（因原告交付一年租金實(shí)際租期為13個(gè)月，故退還租金按照13個(gè)月分?jǐn)傆?jì)算，每個(gè)月為4065.00元）。被告舉證證明其于2015年10月14日以宅急送發(fā)快遞的形式向原告送達(dá)要求原告正常營(yíng)業(yè)的通知，但原告未給予任何回應(yīng)。本院認(rèn)為，雖然被告通知要求原告正常經(jīng)營(yíng)，但因被告的裝修改造，使原告已經(jīng)無(wú)法正常營(yíng)業(yè)，故對(duì)被告要求證明是原告私自停業(yè)的抗辯意見(jiàn)，本院不予采納。原告要求被告退還未經(jīng)營(yíng)剩余時(shí)間的租金及退還保證金的請(qǐng)求符合法律的規(guī)定，本院予以支持。原告要求被告給付裝修費(fèi)用的請(qǐng)求因合同約定原告裝修房屋應(yīng)先與被告溝通后方可進(jìn)行，現(xiàn)原告就裝修事項(xiàng)無(wú)充分證據(jù)證明已經(jīng)與被告溝通并征得被告的同意，且被告提供的裝修費(fèi)用亦非正規(guī)票據(jù)，故本院不予支持。原告要求被告賠償其貨物損失請(qǐng)求，沒(méi)有提供相關(guān)證據(jù)證明，故本院不予支持。原告要求可得利益損失的請(qǐng)求亦是自己?jiǎn)畏接涃~來(lái)證明的，無(wú)其他正規(guī)銷(xiāo)售發(fā)票可以證明其每日的營(yíng)業(yè)收入，故本院亦不予支持。本院認(rèn)為，被告因商場(chǎng)裝修影響原告正常營(yíng)業(yè)，理應(yīng)提前三個(gè)月通知原告解除合同或者協(xié)商變更合同，但被告未在此合理期限內(nèi)以合法的形式通知原告解除或者變更合同，最終導(dǎo)致原告無(wú)法正常營(yíng)業(yè)而停止?fàn)I業(yè)，造成原告相應(yīng)損失是客觀存在的，故被告應(yīng)當(dāng)賠償原告三個(gè)月的租金損失為宜。故依據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第一百零七條、第二百一十二條、第二百二十三條、《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第二條之規(guī)定，判決如下：一、解除原告邊某某與被告吳某某簽訂的《杜蒙溪蓮商鋪?zhàn)赓U合同》；二、被告吳某某退還原告邊某某剩余租金19105.00元及保證金2000.00元，此款于本判決生效后七日內(nèi)一次性給付；三、被告吳某某賠償原告邊某某損失12195.00（4065.00元*3月）元；四、駁回原告邊某某其他的訴訟請(qǐng)求。案件受理費(fèi)2850.00元，由原告邊某某負(fù)擔(dān)2109.00元，被告吳某某負(fù)擔(dān)741.00元。
本院經(jīng)審理查明的事實(shí)與原審查明的事實(shí)一致。

本院認(rèn)為，一、關(guān)于被上訴人是否可以解除涉案租賃合同的問(wèn)題。當(dāng)事人一方有違約行為致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的的，另一方當(dāng)事人可以解除合同。一審?fù)彆r(shí)，被上訴人出示的錄像及證人證言可以證明上訴人自2015年8月中旬開(kāi)始裝修。上訴人自認(rèn)是從2015年8月20日開(kāi)始裝修的，并同意續(xù)租一個(gè)月或退還五個(gè)半月租金及保證金。綜上，可以認(rèn)定上訴人確有裝修活動(dòng)，并且上訴人的裝修已經(jīng)影響到了被上訴人的正常經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。故被上訴人進(jìn)行服裝經(jīng)營(yíng)的目的不能實(shí)現(xiàn)，其有權(quán)解除合同。被上訴人自認(rèn)其于2015年10月8日無(wú)法繼續(xù)經(jīng)營(yíng)而結(jié)束營(yíng)業(yè)的，故退還其租金應(yīng)自2015年9月20日計(jì)算至2016年3月1日止。原審法院關(guān)于退還租金及保證金的數(shù)額認(rèn)定準(zhǔn)確，本院予以確認(rèn)。二、關(guān)于上訴人是否應(yīng)賠償被上訴人損失的問(wèn)題。合同解除后，尚未履行的，停止履行；已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，當(dāng)事人可以要求恢復(fù)原狀、采取其他補(bǔ)救措施，并有權(quán)要求賠償損失。本案被上訴人租賃商鋪是為經(jīng)營(yíng)服裝生意，其簽訂合同時(shí)所預(yù)期的經(jīng)營(yíng)收益期限是到2016年3月1日終止。故合同解除后，其存在近五個(gè)月的預(yù)期經(jīng)營(yíng)收益損失，該部分損失應(yīng)該獲得賠償。原審法院以三個(gè)月的租金作為被上訴人的預(yù)期營(yíng)業(yè)收益損失，是根據(jù)上訴人的違約程度及被上訴人剩余的合同期限而進(jìn)行的認(rèn)定，屬于原審法院行使自由裁量權(quán)的范疇，并無(wú)不當(dāng)，本院予以支持。因此，原審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確。根據(jù)《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百五十三條第一款第（三）項(xiàng)之規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費(fèi)共計(jì)633元，由上訴人吳某某承擔(dān)。
本判決為終審判決。

審判長(zhǎng)　　姚鵬方 審判員　　胡海陸 審判員　　于志友

書(shū)記員：李軍志