上訴人（原審被告）：吳某某，男，xxxx年xx月xx日出生，住襄陽高新技術產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)。
委托訴訟代理人：張志全、張丹，湖北春園律師事務所律師。
被上訴人（原審原告）：襄陽市芳姿實業(yè)有限公司。住所：襄陽市樊城區(qū)解放路112號。
法定代表人：馬朝輝，襄陽市芳姿實業(yè)有限公司總經(jīng)理。
委托訴訟代理人：龔凌志，襄陽市芳姿實業(yè)有限公司員工。
委托訴訟代理人：包宗濤，湖北隆中律師事務所律師。

上訴人吳某某因與被上訴人襄陽市芳姿實業(yè)有限公司（以下簡稱芳姿實業(yè)公司）房屋租賃合同糾紛一案，不服襄陽高新技術產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)人民法院（2015）鄂襄新民初字第02261號民事判決，向本院提起上訴。本院受理后，依法組成合議庭，公開開庭進行了審理。上訴人吳某某的委托訴訟代理人張志全、張丹，被上訴人芳姿實業(yè)公司的委托訴訟代理人龔凌志、包宗濤到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結。
吳某某上訴請求：撤銷原判，依法改判駁回被上訴人的訴訟請求或發(fā)回重審，支持上訴人的反訴請求。事實和理由：一、程序問題。1.原審法院對上訴人在一審庭審中提出的反訴請求，未作審理和判決，非法剝奪上訴人的辯論權和反訴權。一審時，上訴人反訴被上訴人將已收取的修路期間（2014年5月13日至2015年8月19日）租金380548元予以返還，用以抵銷上訴人正常租賃被上訴人房屋的租金。對此，原審法院僅在其判決中予以表述，未作審理和判決，違反法律規(guī)定，程序嚴重違法。2.一審訴訟期間，被上訴人于2016年1月27日上午強行停電，致使上訴人經(jīng)營的“順祥農(nóng)家樂”餐館被迫停業(yè)。上訴人當即向車城派出所報警并向原審法院承辦法官報告，要求被上訴人送電，恢復經(jīng)營。承辦法官也多次向被上訴人指出其違法性及其法律后果，但被上訴人藐視法律，不僅置之不理，而且我行我素，于2016年1月29日下午帶領五、六人強占門衛(wèi)房，控制“順祥農(nóng)家樂”餐館人員進出，揚言要接管上訴人開辦的“順祥農(nóng)家樂”餐館。更為嚴重的是，被上訴人還于2016年1月30日下午帶領10多個人要打砸上訴人開辦的“順祥農(nóng)家樂”餐館財產(chǎn)。上訴人再次報警才得以幸免。上述事件的發(fā)生，給上訴人帶來嚴重的損失，“順祥農(nóng)家樂”餐館因此癱瘓，被迫停業(yè)，每天營業(yè)損失15000多元?？蛻纛A訂的婚宴、生日宴、團年飯等被迫取消。“順祥農(nóng)家樂”餐館聲譽嚴重受損。購買的鮮活水產(chǎn)品、生鮮肉類食品、蔬菜等物品變味、變質，報廢。為此，上訴人于2016年1月30日向原審法院承辦法官提出增加反訴請求。即在原反訴請求的基礎上，增加一項：判令被上訴人賠償上訴人直接物品損失6萬元，并自2016年1月27日起按日15000元賠償上訴人營業(yè)損失，直至被上訴人將電送上，撤崗，恢復上訴人正常經(jīng)營時止。但原審法院卻在其判決中只字未提。二、實體問題。1.原審法院判決認定本案租賃合同有效，與其審理查明的事實和法律規(guī)定不符。原審庭審中，被上訴人作為出租人僅提供了租賃物的土地所有權證，無房屋所有權證和建設工程規(guī)劃許可證等合法性證據(jù)。根據(jù)《最高人民法院關于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第二條之規(guī)定，應認定本案租賃合間無效，而非有效。被上訴人對此應負全部過錯責任，被上訴人應賠償由此給上訴人帶來的300多萬元投資損失。對于租賃合同期間租賃物占有使用費的處理，根據(jù)《最高人民法院關于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第五條之規(guī)定，修路期間，上訴人因未使用租賃物，不應支付租金；路修好后，被上訴人自2016年1月27日起，強行停租賃物的電，強占門衛(wèi)房，控制該租賃物，導致上訴人未能使用租賃物，也不應支付租金。所以，上訴人反訴被上訴人返還已收取修路期間的租金，用于抵銷上訴人正常使用租賃物期間的租金（占有使用費）及賠償停業(yè)損失、物品損失之請求合法，應予支持；被上訴人之訴訟請求無法律依據(jù)，應予駁回。2.原審法院一方面認定本案合同有效，另一方面又未按雙方合同約定認定和判決，顯然不公。（1）從客觀上講，襄陽市政府2014年3月確定修名城路系政府行為，雙方當事人在2012年4月13日簽訂《房屋租賃合同》時不能預見。修路期間，所有車輛和行人禁止通行，致使上訴人開辦的“順祥農(nóng)家樂”餐館無法經(jīng)營，關門停業(yè)，合同目的無法實現(xiàn)。對該政府行為，雙方當事人既不能避免，也不能克服，屬不可抗力。（2）從合同目的上講，上訴人作為承租人，承租房屋的目的是開辦經(jīng)營“順祥農(nóng)家樂”餐館，賺取利潤。而在2014年5月13日至2015年8月l9日長達463天無法營業(yè)，被迫關門停業(yè)，合同目的不能實現(xiàn)。依法屬于情勢變更。（3）該情形無論是不可抗力，還是情勢變更，雙方在租賃合同中均有約定。即租賃合同第5條約定，“合同有效期內，發(fā)生不可抗力或政府征用土地等情形，本合同自行終止，甲方或乙方均不得向對方要求賠償或補償，但乙方應交清合同終止前的各項應交費用”。按此約定，本案合同自2014年5月13日起自行終止，雙方合同權利和義務終止。被上訴人在合同終止后，無權再依租賃合同向上訴人主張租金和違約金，己收取的修路期間的租金，依法屬不當?shù)美?，應予返還。故上訴人反訴被上訴人返還已收取修路期間的租金，用于抵銷上訴人正常使用租賃物期間的租金（占有使用費）之請求合法，應予支持；被上訴人之訴訟請求無法律依據(jù)，應予駁回。3.原審法院判決結果，與其適用的“公平原則”立法精神不符。修路情形發(fā)生后，上訴人多次向被上訴人提出免減租金，被上訴人口頭答復同意免減。并提出其資金困難，讓上訴人先付，可隨時抵付路修好后正常使用期間的租金?？梢姡显V人未違約。故原審法院認定上訴人違約是不當?shù)摹?br/>芳姿實業(yè)公司答辯稱，上訴人上訴理由不能成立，請求維持原判。
芳姿實業(yè)公司向一審法院起訴請求：請求判令：一、吳某某付清拖欠的2015年7-10月的房租80000元；庭審中，芳姿實業(yè)公司變更其第一項訴訟請求為要求吳某某向其支付2015年11月欠繳租金5000元以及2015年12月租金25000元，共計30000元。二、吳某某支付違約金338000元。三、解除雙方簽訂的《房屋租賃合同書》。
一審法院認定事實：2012年4月13日，芳姿實業(yè)公司（甲方）與吳某某（乙方）簽訂《房屋租賃合同書》，主要約定：1.甲方愿意出租乙方愿意承租位于襄樊市高新區(qū)名城路四層辦公樓及車間，由乙方用于經(jīng)營農(nóng)家樂餐館；2.租賃期限5年，自2012年6月1日至2017年5月31日；3.乙方每月向甲方交房屋租金25000元，年租金共計300000元，乙方按季度在每季度最后一個月提前十天向甲方支付下一季度租金；4.若拖欠房屋租金每天按季租金的5%交納違約金；5.乙方拒絕支付租金或其他應繳費用，拖欠繳納租金或其他應繳費用的，甲方有權單方解除合同，要求乙方支付違約金。合同簽訂后，芳姿實業(yè)公司向吳某某交付租賃物，吳某某向交納房屋租金。后芳姿實業(yè)公司以吳某某拖延支付2015年的房屋租金為由，提起訴訟。
吳某某通過其雇請的員工吳志杰、吳志俊的銀行賬戶向芳姿實業(yè)公司的出納張光燕銀行賬戶分別于2015年2月1日轉款25000元、3月9日轉款20000元、4月22日轉款25000元、4月24日轉款5000元、5月29日轉款15000元、9月23日轉款80000元、11月30日轉款50000元、12月1日轉款50000元，共計270000元，用于支付房屋租金。
吳某某承租的用于經(jīng)營農(nóng)家樂餐館的房屋位于襄陽高新技術產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)名城路。該路段因市政規(guī)劃于2014年5月13日至2015年8月19日期間進行封閉改造。
原審法院認為：芳姿實業(yè)公司與吳某某在平等協(xié)商一致的基礎上簽訂的房屋租賃合同，系當事人的真實意思表示，且不違反法律、法規(guī)禁止性規(guī)范，合法有效，依法應受國家法律保護。雙方均應按合同約定履行各自義務。芳姿實業(yè)公司按合同約定履行了提供用于租賃的房屋，吳某某未按合同約定及時、足額支付租金，屬違約行為，應承擔相應的違約責任。鑒于訴訟期間吳某某又支付了部分租金，芳姿實業(yè)公司變更訴訟請求，要求被告支付2015年11月欠繳租金5000元以及2015年12月租金25000元共計30000元的請求，與事實相符，且符合法律規(guī)定，予以支持。吳某某辯稱不欠租金的意見，與事實不符，不予采納。芳姿實業(yè)公司還要求吳某某支付違約金338000元，雖然雙方在合同中約定了違約金的計算方式，但是吳某某辯稱，雙方約定按季租金的5%交納違約金明顯過高，不符合公平原則，請求法院予以減少。因芳姿實業(yè)公司主張的違約金過分高于其實際損失，綜合當事人的過錯程度以及預期利益、實際損失等綜合因素，根據(jù)公平原則和誠實信用原則確定其損失計算標準為以逾期欠交租金為本金，自實際欠交之日起至本判決確定給付之日止，按占用資金年息6%標準計算的利息損失加上該利息的30%部分予以支持；超出部分，不予支持。具體計算如下：截止2014年12月20日欠租金75000元，2015年2月1日付款25000元，故違約金以欠款75000元為基數(shù)，自2014年12月20日計算至2015年2月1日，按年息6%的標準加收30%，違約金為689.18元；2015年3月9日付款20000元，違約金以欠款50000元為基數(shù)，自2015年2月2日計算至2015年3月9日，為373.97元；2015年3月10日至2015年3月31日，違約金以欠款30000元為基數(shù)，為134.63元；2015年4月22日付款25000元，違約金以105000元（下一季度租金75000元加上一季度尚欠租金30000元）為基數(shù)，自2015年4月1日計算至2015年4月22日，為471.21元；2015年4月24日付款5000元，違約金以80000元為基數(shù)，自2015年4月23日計算至2015年4月24日，為17.1元；2015年5月29日付款15000元，違約金以75000元為基數(shù)，自2015年4月25日計算至2015年5月29日，為544.93元；2015年5月30日至2015年6月30日的違約金以60000元為基數(shù)，為397.48元。2015年9月23日付款80000元，違約金以135000元（下一季度租金75000元加上一季度尚欠租金60000元）為基數(shù)，自2015年7月1日計算至2015年9月23日，為2423.34元；2015年9月24日至2015年9月30日期間的違約金以55000元為基數(shù)，為70.52元；2015年11月30日付款50000元，違約金以130000元（下一季度租金75000元加上一季度尚欠租金55000元）為基數(shù)，自2015年10月1日計算至2015年11月29日，為1639.07元；2015年12月1日付款50000元，違約金以30000元為基數(shù)，自2015年11月30日計算至2015年12月1日，為6.41元。共計6767.84元。2015年12月2日至本判決確定給付之日止的違約金，以欠款30000元為本金，按年息6%，加上該利息的30%計算。
芳姿實業(yè)公司還請求解除與吳某某之間的房屋租賃合同，因吳某某拖欠租金時間相對不長，且持續(xù)在交付租金，且目前所欠租金數(shù)額不大，不存在根本違約，不能導致芳姿實業(yè)公司的合同目的不能實現(xiàn)。故其基于合同約定解除合同條件不成就，其請求解除雙方簽訂的房屋租賃合同于法無據(jù)，不予支持。吳某某辯稱不同意解除原、被告的房屋租賃合同的意見，理由成立，予以采納。
吳某某辯稱在房屋租賃期間，市政府對名城路進行全面封閉改造，致使被告無法正常營業(yè)而被迫停業(yè)，該事由屬于不可抗力，應免除被告的租金等合同責任，在此期間被告所繳納的房屋租金應當?shù)窒桓嬲＝?jīng)營期間的租金等意見，因該情形并非不可抗力，不予采納。
綜上所述，依照《中華人民共和國民法通則》第四條、第五條，《中華人民共和國合同法》第一百零七條、第一百零九條、第一百一十四條，《最高人民法院關于適用﹤中華人民共和國合同法﹥若干問題的解釋（二）》第二十九條，《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十四條之規(guī)定，判決：一、被告吳某某于本判決生效之日起十日內支付原告芳姿實業(yè)公司租金（截止2015年12月31日）30000元，支付原告芳姿實業(yè)公司截止2015年12月1日的違約金6767.84元，并支付2015年12月2日至本判決確定給付之日止，以欠款30000元為本金，按年息6%加上該利息的30%計算的違約金。二、駁回原告芳姿實業(yè)公司的其他訴訟請求。如果未按本判決指定的期間履行給付金錢的義務，應當按照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。案件受理費4040元，原告芳姿實業(yè)公司負擔2000元，被告吳某某負擔2040元。
二審中，芳姿實業(yè)公司向本院提交如下證據(jù)，擬證明出租房屋屬合法建筑：1.襄樊汽車產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)經(jīng)濟發(fā)展局襄管經(jīng)字（2003）18號文；2.建設用地規(guī)劃許可證。吳某某對證據(jù)的真實性不持異議。本院對芳姿實業(yè)公司提交的新證據(jù)予以采信，對芳姿實業(yè)公司主張訴爭房屋已取得規(guī)劃許可的事實予以確認。吳某某向本院提交了2016年1月27日以后，順祥農(nóng)家樂餐館經(jīng)營收到干擾的一組證據(jù)，包括報警記錄和照片，因該組證據(jù)與本案無關聯(lián)性（下文論述），本院對此不予采納。
對原判認定的事實，當事人無異議，本院予以確認。

本院認為，本案爭議的焦點為：一、吳某某在一審時是否提起反訴、一審法院是否程序違法；二、吳某某上訴主張的2016年1月27日以后芳姿實業(yè)公司干擾其正常經(jīng)營的請求，應該如何處理；三、政府修路行為是屬于不可抗力還是情勢變更情形，當事人應當如何處理合同關系。對此，本院分別評判如下：
一、關于反訴問題。一審時，吳某某在答辯狀中稱：“被告反訴原告，要求抵銷原告已收取被告2014年5月13日至2015年8月9日的租金共計380548元?！蓖徶?，原審法院要求：“被告答辯時提出反訴，在法定期限內提出書面的反訴狀，經(jīng)本院審查，符合反訴條件的，在法定期限內交納案件受理費?！钡珔悄衬澄窗捶ㄔ阂筮f交書面反訴狀。原審法院視為吳某某未提起反訴，對其主張不予審理，程序并不違法。
二、關于吳某某對2016年1月27日以后經(jīng)營受到妨害的事實主張和賠償請求問題。《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第二百三十二條規(guī)定：“在案件受理后，法庭辯論結束前，原告增加訴訟請求，被告提出反訴，第三人提出與本案有關的訴訟請求，可以合并審理的，人民法院應當合并審理?！币粚彿ㄔ河?015年12月29日開庭審理本案，吳某某所主張的事實發(fā)生在一審法庭辯論終結后，故本院對吳某某所主張的事實和請求，不予審查認定。吳某某可另行提起訴訟。
三、關于政府修路行為的定性及救濟方式問題?！吨腥A人民共和國合同法》第一百一十七條第二款規(guī)定：“本法所稱不可抗力，是指不能預見、不能避免并不能克服的客觀情況。”所謂不能克服，應當是指對客觀情況的發(fā)生及其后果均不能克服，即使窮盡主觀努力，合同也無法履行。本案中，政府修路行為給吳某某經(jīng)營餐館帶來不便，但其可以單方面承受這種不便，也可以雙方協(xié)商減免租金或者延長租期，使租賃合同得以繼續(xù)履行。因此政府修路行為雖為當事人不能預見、不能避免，但并非不能克服，不屬于合同法規(guī)定的不可抗力。當事人在合同中也僅約定“政府征用土地”的情形，合同終止，并未約定政府修路行為，因此，吳某某要求免除合同責任的理由不能成立。上訴人吳某某同時主張政府修路行為屬于情勢變更，根據(jù)《最高人民法院關于適用＜中華人民共和國合同法＞若干問題的解釋（二）》第二十六條關于“合同成立以后客觀情況發(fā)生了當事人在訂立合同時無法預見的、非不可抗力造成的不屬于商業(yè)風險的重大變化，繼續(xù)履行合同對于一方當事人明顯不公平或者不能實現(xiàn)合同目的，當事人請求人民法院變更或者解除合同的，人民法院應當根據(jù)公平原則，并結合案件的實際情況確定是否變更或者解除?！钡囊?guī)定，吳某某未向人民法院提出變更或者解除租賃合同的訴訟主張，故對其以政府修路行為屬于情勢變更，應當免除其租賃期內租金的上訴請求，本院不予支持。
綜上，上訴人的上訴請求不能成立，應予駁回；一審判決認定事實清楚，適用法律正確，應予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費9210元，由上訴人吳某某負擔。
本判決為終審判決。

審判長　　李曉紅 審判員　　黃　鸝 審判員　　何小玲

書記員：嚴琦童