原告：吳某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住大慶市讓胡路區(qū)。
委托訴訟代理人：關(guān)馨，系黑龍江四維律師事務(wù)所律師。
被告：大慶油田房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司，住所地大慶市讓胡路區(qū)。
法定代表人：屠玉龍，總經(jīng)理。
委托訴訟代理人：高雙，系黑龍江司洋律師事務(wù)所律師。

原告吳某訴被告大慶油田房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司（以下簡(jiǎn)稱房開(kāi)公司）房屋買賣合同糾紛一案，本院受理后，依法組成合議庭，于2018年7月6日公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行了審理，原告吳某及委托訴訟代理人關(guān)馨，被告委托訴訟代理人高雙均到庭參加了訴訟，本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告向法院提出訴訟請(qǐng)求：1、判令被告賠償原告商品房買賣合同逾期違約金37,496元整；2、訴訟費(fèi)用由被告承擔(dān)。事實(shí)和理由：原告于2013年5月23日與被告簽訂了讓胡路區(qū)創(chuàng)業(yè)城11-19-2-102室的商品房買賣合同及補(bǔ)充協(xié)議，房屋面積為139.14平方米，房款金額為403,367元整，并于2013年6月14日前交付了全部房款。合同約定被告在商品房交付使用后730日內(nèi)將辦理權(quán)屬登記需要由被告提供的資料報(bào)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案，如因被告的責(zé)任不能在規(guī)定期限內(nèi)取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書的，雙方同意按補(bǔ)充協(xié)議處理，補(bǔ)充協(xié)議約定了如因被告的原因原告不能在規(guī)定的期限內(nèi)取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書的，雙方同意原告不退房，被告在合同規(guī)定期限后的365天內(nèi)將辦理權(quán)屬登記需要由被告提供的資料報(bào)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案?，F(xiàn)早已超出合同約定備案期限，經(jīng)原告在大慶市建設(shè)網(wǎng)房地產(chǎn)業(yè)竣工驗(yàn)收備案表中查詢，被告至今仍未將創(chuàng)業(yè)城11-19的房屋竣工驗(yàn)收備案材料上報(bào)建設(shè)局備案，致使房屋權(quán)屬登記拖延至今無(wú)法辦理。依據(jù)《合同法》及《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十八條之規(guī)定，被告于2014年1月2日將房屋交付給原告使用，拖延辦理產(chǎn)權(quán)登記，已嚴(yán)重侵害了原告的合法權(quán)益，原告要求被告支付商品房買賣合同與其違約金37,496元整，為此訴至法院，望支持原告訴訟請(qǐng)求。
被告房開(kāi)公司辯稱，一、原告訴請(qǐng)沒(méi)有充分事實(shí)基礎(chǔ)及法律依據(jù)，且違約金計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)過(guò)高；二、房開(kāi)公司承擔(dān)延期辦證違約責(zé)任的前提條件是因房開(kāi)公司原因?qū)е卵悠谵k證。而實(shí)際上創(chuàng)業(yè)城部分房屋由于市規(guī)劃局進(jìn)行規(guī)劃驗(yàn)收時(shí)，發(fā)現(xiàn)部分住戶私占屋面悶頂造型空間、私封陽(yáng)臺(tái)露臺(tái)等情況，導(dǎo)致市規(guī)劃局對(duì)創(chuàng)業(yè)城不予規(guī)劃整體驗(yàn)收，致使創(chuàng)業(yè)城產(chǎn)權(quán)辦理遭遇停滯。房開(kāi)公司多次向油田公司領(lǐng)導(dǎo)、市領(lǐng)導(dǎo)、相關(guān)部門匯報(bào)協(xié)調(diào)，最終初步解決了由于部分住戶原因影響整體驗(yàn)收的問(wèn)題。由市規(guī)劃局出具扣除不合格住戶面積的《建設(shè)工程規(guī)劃條件核實(shí)確認(rèn)書》，創(chuàng)業(yè)城整體產(chǎn)權(quán)辦理才得以推進(jìn)。在接下來(lái)辦理竣工備案證時(shí)，市建設(shè)局認(rèn)為市規(guī)劃局出具的《建設(shè)工程規(guī)劃條件核實(shí)確認(rèn)書》與《建工程規(guī)劃許可證》上的單位總面積不符，提出異議，不能辦理整棟樓的竣工備案，同樣原因市房產(chǎn)局也提出房產(chǎn)首次產(chǎn)權(quán)管理確認(rèn)審核不能辦理。對(duì)以上問(wèn)題，房開(kāi)公司再次在規(guī)劃局、建設(shè)局、房產(chǎn)局等部門間溝通協(xié)調(diào)，最終由市規(guī)劃局出具備注了不合格住戶的《建設(shè)工程規(guī)劃條件核實(shí)確認(rèn)書》，實(shí)現(xiàn)單體驗(yàn)收，才確保整體產(chǎn)權(quán)繼續(xù)辦理。所以，出現(xiàn)延期辦證情形，非因房開(kāi)公司原因?qū)е碌?，房開(kāi)公司不應(yīng)承擔(dān)責(zé)任，而且房開(kāi)公司在出現(xiàn)上述不能預(yù)見(jiàn)、不能避免并不能克服的情況下，為了維護(hù)業(yè)主的利益，積極與相關(guān)業(yè)主、相關(guān)部門溝通協(xié)調(diào)，及時(shí)維護(hù)了大部分業(yè)主的利益。因不能預(yù)見(jiàn)、不能避免并不能克服的不可抗力因素不能及時(shí)履行合同，應(yīng)免除責(zé)任；三、未給原告造成損失，即使房開(kāi)公司承擔(dān)責(zé)任也應(yīng)當(dāng)以給對(duì)方造成損失為限；四、對(duì)于違約金的計(jì)算方法，原、被告雙方在補(bǔ)充協(xié)議中對(duì)于房開(kāi)公司逾期交房，約定了承擔(dān)已交付房款日萬(wàn)分之零點(diǎn)一的違約金應(yīng)視為對(duì)違約金有約定，對(duì)于房開(kāi)公司的其他違約情形也應(yīng)參照?qǐng)?zhí)行。舉重以明輕，原、被告雙方對(duì)于逾期交房這種給原告造成了損失的違約情形，僅約定了日萬(wàn)分之零點(diǎn)一的違約責(zé)任，對(duì)于未對(duì)原告造成損失的情形，更應(yīng)參照該約定執(zhí)行或者予以適當(dāng)降低。
當(dāng)事人圍繞訴訟請(qǐng)求依法提交了證據(jù)，本院組織當(dāng)事人進(jìn)行了證據(jù)交換和質(zhì)證。對(duì)當(dāng)事人無(wú)異議的證據(jù)，本院予以確認(rèn)并在卷佐證。對(duì)有爭(zhēng)議的證據(jù)和事實(shí)，本院認(rèn)定如下：
證據(jù)一、提交商品房買賣合同復(fù)印件一份、補(bǔ)充協(xié)議復(fù)印件一份、商品房買賣合同備案證明復(fù)印件一份，欲證明原、被告于2013年5月23日簽訂了創(chuàng)業(yè)城11-19-2-102室的商品房買賣合同及補(bǔ)充協(xié)議，并于當(dāng)日進(jìn)行了合同備案。合同約定出賣人應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用后730日內(nèi)將辦理權(quán)屬登記需由出賣人提供的資料報(bào)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案，如因出賣人的責(zé)任買受人不能在規(guī)定期間內(nèi)取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書的，雙方同意按補(bǔ)充協(xié)議處理，補(bǔ)充協(xié)議約定如因出賣人的原因買受人不能在規(guī)定期限內(nèi)取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書，雙方同意買受人不退房，出賣人在合同規(guī)定期限的后的365天內(nèi)將辦理權(quán)屬登記需由出賣人提供的資料報(bào)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案。也就是說(shuō)，在商品房交付使用后的三年內(nèi)出賣人應(yīng)將辦理權(quán)屬登記需由出賣人提供的資料報(bào)備產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案。被告對(duì)真實(shí)性無(wú)異議，對(duì)所證明的問(wèn)題有異議，認(rèn)為該商品房買賣合同僅能證明雙方具有房屋買賣合同關(guān)系及對(duì)于相關(guān)事項(xiàng)做了一些約定，并不能證明出賣人是否存在違約。該組證據(jù)可以證明雙方存在買賣合同法律關(guān)系，與本案具有關(guān)聯(lián)性，本院予以確認(rèn)。證據(jù)二、提交申請(qǐng)法院向大慶市城鄉(xiāng)建設(shè)局調(diào)取的創(chuàng)業(yè)城建設(shè)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收備案統(tǒng)計(jì)表一組，欲證明被告在2018年5月18日前仍未將本案商品房在市城鄉(xiāng)建設(shè)局進(jìn)行竣工驗(yàn)收備案，所以在大慶市房產(chǎn)局也未辦理產(chǎn)權(quán)手續(xù)備案。被告對(duì)真實(shí)性及所證明的問(wèn)題均無(wú)異議，本院予以確認(rèn)。證據(jù)三、提交創(chuàng)業(yè)城購(gòu)房發(fā)票復(fù)印件3張、購(gòu)房確認(rèn)單1張，欲證明原告繳清全部房款403,367元。被告對(duì)真實(shí)性及所證明的問(wèn)題均無(wú)異議，本院予以確認(rèn)。證據(jù)四、提交創(chuàng)業(yè)城住宅分戶驗(yàn)收交接表復(fù)印件一份，欲證明本案房屋交付使用時(shí)間是2014年1月2日。被告對(duì)真實(shí)性及所證明的問(wèn)題均無(wú)異議，本院予以確認(rèn)。
被告提供證據(jù)：證據(jù)一、提交由大慶市城鄉(xiāng)規(guī)劃局出具的受理申請(qǐng)通知書復(fù)印件1頁(yè)、大慶市城鄉(xiāng)規(guī)劃委員會(huì)主任辦公會(huì)議紀(jì)要復(fù)印件2頁(yè)（原件在大慶市城鄉(xiāng)規(guī)劃局存留），欲證明房開(kāi)公司早在2015年就將創(chuàng)業(yè)城第一批房屋申請(qǐng)了規(guī)劃驗(yàn)收，但由于有些住房私占空間，私封露臺(tái)等情況，不滿足城鄉(xiāng)規(guī)劃局的整體驗(yàn)收條件，大慶市城鄉(xiāng)規(guī)劃局未予整體規(guī)劃驗(yàn)收，后經(jīng)多方協(xié)商最終確定暫時(shí)分批去除私占空間、私封露臺(tái)情況的單體建筑后，予以規(guī)劃驗(yàn)收。所以，導(dǎo)致本案涉訴的房屋辦理房產(chǎn)證延期的原因并未因房開(kāi)公司原因，而是發(fā)生了不可預(yù)見(jiàn)的不可抗力原因。原告對(duì)證據(jù)真實(shí)性無(wú)異議，對(duì)證明的問(wèn)題有異議，認(rèn)為本案原告并沒(méi)有向被告所說(shuō)的存在私占空間、私封露臺(tái)的情況存在，被告所提供的市政府會(huì)議紀(jì)要是在2016年7月18日下達(dá)的通知，明確創(chuàng)業(yè)城可以進(jìn)行單體驗(yàn)收，可以實(shí)施分戶驗(yàn)收，而這個(gè)時(shí)間應(yīng)在合同期限內(nèi)，所以私占空間、私搭亂建的現(xiàn)象已不能阻礙被告履約，但被告仍未在合理期限內(nèi)向產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案。被告在這么長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)均未積極配合相關(guān)部門針對(duì)私占空間、私封露臺(tái)的情況予以解決，被告明顯有過(guò)錯(cuò)，構(gòu)成違約，應(yīng)承擔(dān)賠償義務(wù)。本院對(duì)此證據(jù)的真實(shí)性予以確認(rèn)，對(duì)被告欲要證明的構(gòu)成不可抗力應(yīng)免責(zé)任的事實(shí)，本院將對(duì)全案進(jìn)行綜合認(rèn)定后予以確認(rèn)。證據(jù)二、提交涉案11-19樓房照片復(fù)印件兩張。證明：涉案房屋存在私封露臺(tái)私占空間的情況，因此影響了創(chuàng)業(yè)城的整體規(guī)劃驗(yàn)收，也導(dǎo)致該樓房無(wú)法規(guī)劃驗(yàn)收，從而影響產(chǎn)權(quán)辦理進(jìn)度。原告對(duì)該組證據(jù)的真實(shí)性無(wú)異議，對(duì)證明問(wèn)題有異議，認(rèn)為本案房屋并沒(méi)有私占空間、私封露臺(tái)的情況。況且市政府在2016年7月18日就已下達(dá)會(huì)議紀(jì)要，可以分戶驗(yàn)收，所以此問(wèn)題并不能阻礙房屋驗(yàn)收及產(chǎn)權(quán)備案。本院對(duì)此證據(jù)的真實(shí)性予以確認(rèn)。
本案經(jīng)開(kāi)庭審理，對(duì)證據(jù)的質(zhì)證、認(rèn)證，確認(rèn)本案的法律事實(shí)如下：
（一）2013年5月23日原告與被告簽訂了購(gòu)買創(chuàng)業(yè)城11-19-2-102室商品房買賣合同，總房款為403,367元，原告交付了全部購(gòu)房款。合同約定出賣人在房屋交付后730日內(nèi)將辦理權(quán)屬登記需要由被告提供的資料報(bào)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案，如因被告的責(zé)任不能在規(guī)定期限內(nèi)取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書的，雙方同意按補(bǔ)充協(xié)議處理，補(bǔ)充協(xié)議約定了如因被告的原因原告不能在規(guī)定的期限內(nèi)取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書的，雙方同意原告不退房，被告在合同規(guī)定期限后的365天內(nèi)將辦理權(quán)屬登記需要由被告提供的資料報(bào)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案。被告房開(kāi)公司于2014年1月2日將房屋交付給原告。
（二）雙方合同中對(duì)房開(kāi)公司逾期交房的違約責(zé)任進(jìn)行了約定,主要內(nèi)容為“出賣人如未按合同規(guī)定的期限將該商品房交付買受人使用，買受人不退房，出賣人按日向買受人支付己交房?jī)r(jià)款萬(wàn)分之零點(diǎn)一的違約金，合同繼續(xù)履行”。
（三）大慶市城鄉(xiāng)規(guī)劃局于2016年6月27日受理了房開(kāi)公司要求對(duì)創(chuàng)業(yè)城第一批房屋進(jìn)行規(guī)劃驗(yàn)收的申請(qǐng)，但由于有部分業(yè)主存在私占空間，私封露臺(tái)等情況，不滿足城鄉(xiāng)規(guī)劃局的整體驗(yàn)收條件，大慶市城鄉(xiāng)規(guī)劃局未予整體規(guī)劃驗(yàn)收。后經(jīng)房開(kāi)公司多方協(xié)調(diào)溝通，最終由市規(guī)劃局出具了備注不合格住戶的《建設(shè)工程規(guī)劃條件核實(shí)確認(rèn)書》，實(shí)現(xiàn)單體驗(yàn)收。案涉房屋至2018年5月18日仍未在建設(shè)局完成了竣工備案手續(xù)，也未大慶市房產(chǎn)局辦理產(chǎn)權(quán)手續(xù)備案。

本案爭(zhēng)議焦點(diǎn)為：1、被告房開(kāi)公司認(rèn)為逾期辦證非因房開(kāi)公司原因?qū)е?，?gòu)成不可抗力的抗辯理由是否成立；2、原告主張逾期違約損失如何計(jì)算。
本院認(rèn)為，一、關(guān)于房開(kāi)公司是否構(gòu)成違約、其抗辯理由是否成立的問(wèn)題。根據(jù)《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第四十五條規(guī)定，縣級(jí)以上地方人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門按照規(guī)定對(duì)建設(shè)工程是否符合規(guī)劃予以核實(shí)。未經(jīng)核實(shí)或經(jīng)核實(shí)不符合規(guī)劃條件的，建設(shè)單位不得組織竣工驗(yàn)收。也就是說(shuō)建設(shè)工程應(yīng)先報(bào)請(qǐng)規(guī)劃部門對(duì)建設(shè)工程進(jìn)行驗(yàn)收，規(guī)劃驗(yàn)收合格后才能由建設(shè)單位組織驗(yàn)收，驗(yàn)收合格后才能向購(gòu)房者交付房屋。本案中，被告違反了上述規(guī)定，在沒(méi)有規(guī)劃驗(yàn)收的情況下將房屋先行交付給購(gòu)房者，致使部分業(yè)主私占空間，私封露臺(tái)導(dǎo)致規(guī)劃部門不予以驗(yàn)收，從而無(wú)法完成向產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)報(bào)備登記材料的義務(wù)，致使原告在規(guī)定的期限內(nèi)沒(méi)有取得產(chǎn)權(quán)證，上述情況不符合不可抗力構(gòu)成條件，被告不能以此理由免責(zé)。因合同對(duì)辦證日期有明確約定，而被告未在規(guī)定的期限內(nèi)向相關(guān)行政部門辦理產(chǎn)權(quán)手續(xù)，故被告已構(gòu)成違約。
二、關(guān)于原告主張的逾期違約損失如何計(jì)算的問(wèn)題?，F(xiàn)原告主張按照同期銀行貸款利率的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算違約損失，而被告認(rèn)為按照原告主張計(jì)算的違約損失過(guò)高，要求參照雙方合同中逾期交房的違約責(zé)任計(jì)算違約損失。根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第一百一十四條和《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)合同法〉若干問(wèn)題的解釋（二）》第二十八條、第二十九條的規(guī)定，當(dāng)事人約定的違約金超過(guò)實(shí)際損失的百分之三十的，可以認(rèn)定為“過(guò)分高于造成的損失”，當(dāng)事人因此主張約定的違約金過(guò)高而請(qǐng)求予以適當(dāng)減少的，人民法院應(yīng)當(dāng)以實(shí)際損失為基礎(chǔ)，兼顧合同的履行情況、當(dāng)事人的過(guò)錯(cuò)程度以及預(yù)期利益等綜合因素，根據(jù)公平原則和誠(chéng)實(shí)信用原則予以衡量，并作出調(diào)整。在確定是否對(duì)違約金進(jìn)行調(diào)整以及如何調(diào)整時(shí)，應(yīng)全面、正確地適用上述規(guī)定，充分尊重當(dāng)事人意思自治，保護(hù)合同自由，維護(hù)交易秩序穩(wěn)定，倡導(dǎo)誠(chéng)實(shí)守信的價(jià)值，公平合理地進(jìn)行衡量。確定是否過(guò)高的基本依據(jù)應(yīng)當(dāng)是違約造成的損失。本院從以下幾個(gè)方面考慮違約損失的計(jì)算方法：（一）從原告的損失方面考慮：原告主張被告逾期辦證違約給其造成了損失，具體包括：案涉房屋無(wú)法正常交易造成的利益損失及因案涉房屋無(wú)產(chǎn)權(quán)證，部分業(yè)主的子女無(wú)法享受學(xué)區(qū)劃分帶來(lái)的教育福利等利益損失，但原告并未提交證據(jù)證實(shí)已產(chǎn)生損失，根據(jù)“誰(shuí)主張、誰(shuí)舉證”的原則，可以認(rèn)定逾期辦證并未給原告造成實(shí)際損失；（二）從雙方簽訂涉案房屋買賣合同的實(shí)際情況考慮：由于涉案的創(chuàng)業(yè)城小區(qū)是被告開(kāi)發(fā)，目的是為了改善石油老會(huì)戰(zhàn)職工的居住環(huán)境，以福利購(gòu)房的形式銷售給石油老會(huì)戰(zhàn)，雙方簽訂合同中的銷售價(jià)格遠(yuǎn)低于當(dāng)時(shí)的商品房銷售的市場(chǎng)價(jià)格，從這方面考慮，原告購(gòu)買涉案房屋已獲利。從利益平衡角度出發(fā)，綜合考慮上述幾方面，既要對(duì)違約行為進(jìn)行處罰，又要防止因違約獲得超額利益，致使雙方利益失衡，又由于被告雖然逾期辦證，但并未影響原告方的實(shí)際居住。故本院從雙方簽訂合同的背景、被告的違約程度、原告的損失等方面綜合考量，對(duì)被告逾期辦證的違約責(zé)任參照雙方合同約定的逾期交房違約金的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，即按日萬(wàn)分之零點(diǎn)一計(jì)算違約金。起算時(shí)間應(yīng)自交付房屋之日在經(jīng)過(guò)1095天（730天+365天）后開(kāi)始，計(jì)算至被告在產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)辦理完產(chǎn)權(quán)登記時(shí)截止。本案原告2014年1月2日接收房屋，應(yīng)自2017年1月3日起開(kāi)始計(jì)算違約金，原告主張計(jì)算至2018年3月31日止，該日期早于產(chǎn)權(quán)登記部門備案的時(shí)間，此主張系原告自由處分民事權(quán)利的行為，不違反法律規(guī)定，予以準(zhǔn)許。
綜上，本案經(jīng)審判委員會(huì)討論決定，對(duì)原告的主張予以部分支持。依照《中華人民共和國(guó)合同法》第一百零七條、第一百一十三條、第一百一十四條、第一百二十一條，最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十八條，最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國(guó)合同法》若干問(wèn)題的解釋（二）第二十九條，《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第六十四條之規(guī)定，判決如下：

被告大慶油田房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司于判決生效后五日內(nèi)給付原告吳某違約損失1,823.22元（403,367元×0.001%×452天）。
案件受理費(fèi)737元由被告承擔(dān)。
如不服本判決，可在接到判決書之日起十五日內(nèi)向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提交副本，上訴于大慶市中級(jí)人民法院。

審判長(zhǎng) 宋玉慶
審判員 邊超
審判員 張君

書記員： 孫美琪