上訴人（原審原告）：呂某，女，漢族，xxxx年xx月xx日出生，無業(yè)，住枝江市。委托訴訟代理人：謝凱東，湖北演繹律師事務(wù)所律師。特別授權(quán)代理。被上訴人（原審被告)：王某某，男，漢族，xxxx年xx月xx日出生，住宜昌市夷陵區(qū)。被上訴人（原審被告）：周青，女，漢族，xxxx年xx月xx日出生，戶籍地宜昌市伍家崗區(qū)，住宜昌市伍家崗區(qū)。

呂某上訴請(qǐng)求：請(qǐng)求二審法院依法撤銷一審判決，并改判支持上訴人的訴訟請(qǐng)求。即，1、確認(rèn)呂某與王某某于2017年3月28日簽訂的《房屋買賣協(xié)議》（房屋建筑面積為98.8平方米）有效；2、確認(rèn)房屋拆遷補(bǔ)償款歸呂某所有。事實(shí)和理由：一、一審判決依照《物權(quán)法》第九十七條和《合同法》第五十一條的規(guī)定來否定買賣合同的效力屬適用法律不當(dāng)。上訴人在一審中的訴訟請(qǐng)求是：依法確認(rèn)呂某與王某某于2017年3月28日簽訂的《屋買賣協(xié)議》合法有效。而一審判決卻是依照《物權(quán)法》第九十七條和《合同法》第五十一條的規(guī)定駁回呂某的訴訟請(qǐng)求，上訴人認(rèn)為上述兩條法律只是對(duì)物權(quán)變動(dòng)結(jié)果和對(duì)無權(quán)處分行為的規(guī)定，并不能以此來否定本案中《房屋買賣協(xié)議》的法律效力。本案中雖然買賣的標(biāo)的物為不動(dòng)產(chǎn)（房屋），在房屋所有權(quán)證上載明是王某某和周青共同共有，但被上訴人王某某對(duì)訴爭(zhēng)房屋的處分不是無權(quán)處分而是有權(quán)處分。被上訴人王某某在第一次訴訟中是以“最高人民法院關(guān)于《婚姻法》若干問題的解釋（一）第十七條”來抗辯的，根本沒有提及他已經(jīng)與周青離婚的事。該法條明確規(guī)定，他人有理由相信其為夫妻雙方共同意思表示的，另一方不得以不同意或者不知道為由來對(duì)抗第三人。另一共有人周青拒不簽字和追認(rèn)王某某的代理行為，是因?yàn)閮杀簧显V人在得知出售的房屋即將被政府征收后，為了利益，惡意串通，故意違約所為。依照最高人民法院《關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第三條第一款的規(guī)定，即使周青不簽字，被上訴人王某某認(rèn)為合同無效的主張人民法院也應(yīng)不予支持。據(jù)此，法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定雙方簽訂的《房屋買賣協(xié)議》合法有效。二、一審判決認(rèn)定案件事實(shí)有誤。1、一審判決認(rèn)定枝江市人民政府于2017年3月22日確定房屋征收范圍并于3月24日公布，這一事實(shí)認(rèn)定錯(cuò)誤。根據(jù)被上訴人在一審中提交的關(guān)于枝江市人民政府作出的房屋征收決定等證據(jù)清楚表明：枝江市土地與房屋征收管理辦公室是于2017年3月31日對(duì)內(nèi)部相關(guān)單位發(fā)出了《關(guān)于暫停房屋征收范圍內(nèi)相關(guān)手續(xù)的通知》，4月28日才對(duì)社會(huì)公開了《沿江片區(qū)房屋征收補(bǔ)償方案》。這組證據(jù)可以證明呂某和王某某在簽訂《房屋買賣協(xié)議》時(shí)，均不知曉該房屋即將被征收的事實(shí)。故也不存在由呂某與前夫吳安年串通欺詐被上訴人之嫌。2、一審判決對(duì)被上訴人出具的雙方于2016年5月30日簽訂的《離婚補(bǔ)充協(xié)議書》效力予以認(rèn)定，屬證據(jù)采信錯(cuò)誤，這份補(bǔ)充協(xié)議因未在婚姻登記機(jī)關(guān)登記備案，在本案中不具有對(duì)抗第三人效力。一審判決的錯(cuò)誤采信直接導(dǎo)致了判決適用法律錯(cuò)誤，上訴人有充分的理由認(rèn)為這份補(bǔ)充協(xié)議是兩被上訴人為應(yīng)對(duì)本案訴訟而補(bǔ)簽的。三、一審判決書中，對(duì)被上訴人惡意串通、偽造證據(jù)、規(guī)避法律責(zé)任的行為視而不見，絲毫沒有提及，明顯偏袒被上訴人。本案通過三次開庭審理，案件事實(shí)非常清晰：本案訴爭(zhēng)的房屋是王某某通過以房抵債的形式取得的，但在他與吳安年于2013年6月21日簽訂的《合同補(bǔ)充協(xié)議》中并未約定該房屋的實(shí)際價(jià)值。在過戶后登記為王某某和周青共同共有，并不是按份共有。王某某一直都是想要通過變賣來實(shí)現(xiàn)其債權(quán)。在第一次開庭審理中，被上訴人王某某、周青是通過委托訴訟代理人姜成柱律師以《房屋買賣合同》沒有成立，和根據(jù)最高人民法院關(guān)于適用《婚姻法》若干問題的解釋（一）第十七條來抗辯的，根本沒有提及他已經(jīng)與周青離婚的事，只是認(rèn)為是上訴人伙同其前夫（吳安年）欺詐他所造成結(jié)果，據(jù)此認(rèn)為雙方簽訂的《房屋買賣協(xié)議》不成立，更不可能生效。被上訴人在第一次訴訟中，根本未能提及他已與周青協(xié)議離婚和出具離婚補(bǔ)充協(xié)議，并且還是以周青和王某某兩夫婦的名義共同委托姜成柱律師代理訴訟。在一審敗訴后，上訴到宜昌市中級(jí)人民法院，二審中才以已經(jīng)與被上訴人周青離婚，一審認(rèn)定其雙方為夫妻關(guān)系事實(shí)錯(cuò)誤為由提出上訴。二審鑒于王某某與周青已離婚的事實(shí)將本案發(fā)回重審。王某某在二審和重審中辯稱的呂某簽訂的只是意向合同而未簽訂正式買賣合同的說法根本不能成立，也經(jīng)不起推敲。若是如他所述，他只是簽訂的一個(gè)意向合同，要以共有人周青簽字才生效為條件的話，他就不會(huì)一次性收取購(gòu)房款，且同時(shí)將房屋所有權(quán)證和房屋交付給呂某，同意呂某對(duì)房屋進(jìn)行裝修。事實(shí)上至今王某某也未將購(gòu)房款退回給上訴人。這一點(diǎn)恰恰證明王某某當(dāng)時(shí)出賣房屋是其真實(shí)意思表示?？陀^上在簽訂合同之前，王某某及其前妻周青是同意出賣該房屋的，只是在得知出賣房屋要被征收后才反悔，改口說要經(jīng)過周青同意，要求共有人周青在房屋買賣合同上簽字，正是上訴人作為買受人在交易過程中盡到充分的注意義務(wù)的表現(xiàn)。王某某擅自在合同文本上添加的“須征得共有人周青同意”作為合同生效要件的條款，不能作為判定合同是否有效的依據(jù)。通過對(duì)本案訴訟過程的梳理，可以清晰的得出是被上訴人在得知所賣房屋將被征收后，在利益面前，兩被上訴人惡意串通，不講誠(chéng)信，捏造事實(shí)，提供虛假證據(jù)，企圖規(guī)避法律責(zé)任，拒不履行合同義務(wù)。其行為是嚴(yán)重的背信違約行為。人民法院本應(yīng)按照鼓勵(lì)交易、保護(hù)交易安全的原則確認(rèn)買賣合同效力。現(xiàn)一審判決中卻對(duì)被上訴人的違約失信行為只字不提，反而錯(cuò)誤適用法律條款，駁回上訴人的訴請(qǐng)，顯失公正，明顯偏袒被上訴人。四、鑒于本案的訴爭(zhēng)房屋現(xiàn)已經(jīng)被政府征收、拆除，已按貨幣化補(bǔ)償，上訴人與被上訴人的買賣交易不需以產(chǎn)生物權(quán)變動(dòng)結(jié)果為前提要件，上訴人要求將房屋補(bǔ)償款判歸其所有的訴訟主張，理應(yīng)得到支持。王某某辯稱，我的辯論意見同重審一審答辯意見。對(duì)方起訴時(shí)提交的合同沒有原件，因?yàn)閰文程峁┎涣吮凰簹У脑?、房屋是我和周青的共同財(cái)產(chǎn)，產(chǎn)權(quán)證上已證明房屋是二人共同所有。離婚之后周青占房屋70%我占30%，該房屋從共同所有變?yōu)榘捶莨灿小?、買賣協(xié)議不能成立。3、房屋買賣協(xié)議糾紛純屬介紹人吳安年和其前妻呂某合伙欺詐我的結(jié)果。周青辯稱，對(duì)方提到99平方米和98.8平方米兩份買賣合同，98.8平方米這份合同簽訂之后發(fā)現(xiàn)面積與房產(chǎn)證上不相符，要重新打印合同，在打印的過程中發(fā)現(xiàn)呂某是吳安年的前妻，所以我就不同意賣房了，也因此在第二份合同加了一條即第6條，因?yàn)楫?dāng)時(shí)我不在宜昌，我沒有簽字，所以這個(gè)協(xié)議肯定是無效的。合同簽訂的時(shí)間是3月28日，在3月24日時(shí)枝江市政府就貼了封條，這個(gè)房子當(dāng)時(shí)由呂某前夫幫忙照看，突然和我們說有人想買這個(gè)房子，我們是否可以認(rèn)定呂某和其前夫在枝江情況比較熟悉，知道房子要拆遷，對(duì)于這個(gè)情況我們都不熟悉，所以王某某同意賣了，我不同意賣的原因是我在外地不知道要拆遷。我認(rèn)為這是對(duì)方的欺詐行為。呂某向一審法院訴訟請(qǐng)求：1、確認(rèn)呂某與王某某于2017年3月28日簽訂的《房屋買賣協(xié)議》合法有效；2、確認(rèn)房屋的拆遷補(bǔ)償款歸呂某所有。一審法院認(rèn)定事實(shí)：2011年5月11日乙方吳安年、梅喻向甲方王某某借款200萬元，借款期限90天,乙方用兩處房產(chǎn)即訟爭(zhēng)房產(chǎn)和江口房產(chǎn)擔(dān)保并簽定《借款協(xié)議》，第6條約定，乙方?jīng)]有向甲方按時(shí)還款，甲方有權(quán)處理乙方兩處房產(chǎn)權(quán)；第7條約定，甲方如需處理兩處房產(chǎn)權(quán)時(shí)，乙方必須協(xié)助甲方辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。后乙方?jīng)]有按時(shí)還款，2013年6月21日，吳安年、王某某簽定《合同補(bǔ)充協(xié)議》，約定：一、訟爭(zhēng)房屋歸王某某所有，并可過戶給王某某；二、此房?jī)r(jià)格按搬遷（即拆遷）后補(bǔ)回新房?jī)r(jià)款計(jì)算價(jià)值，拆遷后的裝潢補(bǔ)償費(fèi)、搬家、安家、水改、電改、網(wǎng)絡(luò)、電話等費(fèi)均由王某某一并收取，另計(jì)還款數(shù)額，房?jī)r(jià)按拆遷后當(dāng)時(shí)新房市場(chǎng)價(jià)計(jì)算。第四條約定，房產(chǎn)暫時(shí)保持現(xiàn)狀，由吳安年代為看護(hù)，直至拆遷。該房屋于2013年7月11日辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記，房權(quán)證號(hào)：枝江市房權(quán)證馬家店字第××號(hào)，為王某某與周青共同共有。吳安年與呂某于1981年11月26日登記結(jié)婚，2002年5月10日登記離婚。枝江市人民政府于2017年3月22日，確定房屋征收范圍并于3月24日公布。雙方所爭(zhēng)議的房屋屬政府征收范圍之內(nèi)的房屋。2017年3月28日，呂某經(jīng)其前夫吳安年介紹得知王某某位于枝江市馬家店街辦三碼頭飲食服務(wù)公司宿舍五樓一套房屋出售，經(jīng)呂某與王某某協(xié)商簽訂了一份書面房屋買賣協(xié)議，約定：王某某將房屋以200000元賣給呂某，呂某一次性付清房款，過戶費(fèi)用由呂某承擔(dān)，王某某負(fù)責(zé)協(xié)助辦理過戶手續(xù)。協(xié)議簽訂后呂某向王某某支付房款200000元，王某某出具了收款收據(jù)，并將房屋所有權(quán)證交給了呂某。事后呂某發(fā)現(xiàn)該所有權(quán)證上載有共有人周青，呂某要求王某某將協(xié)議拿回家讓周青簽名后再與呂某交換協(xié)議文本。2017年4月16日，呂某到小溪塔交換協(xié)議文本，王某某以該房屋政府早已定為拆遷房屋，不能進(jìn)行買賣，妻子周青不同意出售而雙方發(fā)生糾紛。王某某、周青原系夫妻關(guān)系，于2016年5月25日辦理離婚登記手續(xù)?！峨x婚協(xié)議書》中未就訟爭(zhēng)房屋進(jìn)行處理，但第8條載明：“其他未盡事宜經(jīng)雙方協(xié)商另簽補(bǔ)充協(xié)議，補(bǔ)充協(xié)議具有同等法律效力。”2016年5月30日王某某、周青簽定《離婚補(bǔ)充協(xié)議書》處理了一輛私家車和四處房產(chǎn)，第五條載明：“枝江市馬家店馬店1路的一套商品房是婚后共同財(cái)產(chǎn)，此房等到拆遷時(shí)，按拆遷房?jī)r(jià)的70%分配給女方，30%分配給男方，如等不到拆遷時(shí)在雙方共同認(rèn)可的情況下，公開掛賣并按同樣比例分配。”一審法院認(rèn)為，處分共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)以及對(duì)共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)作重大修繕的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)占份額三分之二以上的按份共有人或者全體共同共有人同意，但共有人之間另有約定的除外。無處分權(quán)的人處分他人財(cái)產(chǎn)，經(jīng)權(quán)利人追認(rèn)或者無處分權(quán)的人訂立合同后取得處分權(quán)的，該合同有效。雙方訟爭(zhēng)的房屋所有權(quán)證《枝江市房權(quán)證馬家店字第××號(hào)》上明確載明，該房屋為王某某與周青共同共有，呂某與王某某簽訂的房屋買賣協(xié)議，共同共有人周青既未認(rèn)可，也未事后追認(rèn)，王某某無權(quán)單獨(dú)處分該房屋。故呂某的訴訟請(qǐng)求，不予支持。一審法院依照《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第九十七條，《中華人民共和國(guó)合同法》第五十一條，《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第六十四條之規(guī)定，判決：駁回原告呂某的訴訟請(qǐng)求。案件受理費(fèi)4300元，由原告呂某負(fù)擔(dān)。二審中，當(dāng)事人沒有提交新證據(jù)。經(jīng)審理查明，一審法院查明的事實(shí)屬實(shí)，本院予以確認(rèn)。
上訴人呂某因與被上訴人王某某、周青房屋買賣合同糾紛一案，不服枝江市人民法院（2018）鄂0583民初38號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院于2018年7月12日立案后，依法組成合議庭，開庭進(jìn)行了審理。上訴人呂某及其委托訴訟代理人謝凱東，被上訴人王某某、周青到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

本院認(rèn)為，本案的爭(zhēng)議焦點(diǎn)為：一、王某某與呂某于2017年3月28日簽訂的《房屋買賣協(xié)議》是否有效？二、案涉房屋拆遷補(bǔ)償款是否應(yīng)由呂某享有？一、關(guān)于王某某與呂某于2017年3月28日簽訂的《房屋買賣協(xié)議》是否有效的問題。2017年3月28日，呂某打印好合同文本（甲方：王某某乙方：呂某）交王某某簽字。雙方簽字后發(fā)現(xiàn)協(xié)議中關(guān)于房屋面積的約定與產(chǎn)權(quán)證登記的面積不一致，呂某遂重新打印合同文本（甲方：王某某周青乙方：呂某）并簽字后交王某某，雙方約定由王某某與周青簽字后交呂某。從上述兩份合同擬定的內(nèi)容來看，后擬定的合同不僅僅是對(duì)前一份已簽字合同的房屋面積的變更，甲方增加了共有人周青，合同內(nèi)容也增加了“6、本協(xié)議必須經(jīng)甲方房屋產(chǎn)權(quán)共同所有人周青簽字同意后方可生效”。從上述兩份協(xié)議擬定的過程來看，呂某與王某某實(shí)際已達(dá)成合意解除了上述第一份協(xié)議，之后，由呂某再次打印新的合同文本，交由王某某。該第二份協(xié)議因?yàn)橥跄衬撑c周青未簽字，合同未成立。綜上分析，2017年3月28日，呂某與王某某在呂某擬定的《房屋買賣協(xié)議》上簽字后，雙方又達(dá)成合意解除了該協(xié)議，現(xiàn)呂某請(qǐng)求確認(rèn)該協(xié)議效力的上訴理由不能成立，本院不予采納。二、關(guān)于案涉房屋拆遷補(bǔ)償款是否應(yīng)由呂某享有的問題。根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第九十七條關(guān)于“處分共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)以及對(duì)共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)作重大修繕的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)占份額三分之二以上的按份共有人或者全體共有人同意，但共有人之間另有約定的除外”之規(guī)定，王某某處分案涉房屋的行為未經(jīng)共有人周青（王某某與周青約定周青占70%份額）同意，其與呂某之間的房屋買賣行為不能產(chǎn)生物權(quán)變動(dòng)的法律效果，故案涉房屋拆遷補(bǔ)償款應(yīng)由房屋登記所有權(quán)人享有。上訴人呂某關(guān)于案涉房屋拆遷補(bǔ)償款應(yīng)由其享有的主張，沒有事實(shí)與法律依據(jù)，本院不予支持。呂某可以要求王某某承擔(dān)違約責(zé)任或者主張損害賠償。綜上所述，呂某的上訴請(qǐng)求不能成立，應(yīng)予駁回；一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項(xiàng)規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。二審案件受理費(fèi)4300元，由呂某負(fù)擔(dān)。本判決為終審判決。

審判長(zhǎng)　　唐兆勇
審判員　　趙春紅
審判員　　王瑞菊

書記員：張萍