上訴人（原審原告）：向成（曾用名向承），男，土家族，生于1965年4月26日，下崗工人，住湖北省建始縣。
委托代理人（特別授權(quán)）：范宏順，湖北硒都律師事務(wù)所律師。
被上訴人（原審被告）：李某某，男，土家族，生于1966年4月2日，建始縣國(guó)土資源局職工，住湖北省建始縣。
被上訴人（原審被告）：汪鳳珊，女，漢族，生于1968年6月6日，自由職業(yè)者，住湖北省建始縣，系李某某之妻。
二被上訴人共同委托代理人（特別授權(quán)）：李斌，湖北施南律師事務(wù)所律師。
被上訴人（原審被告）：向偉，女，土家族，生于1967年2月2日，自由職業(yè)者，住湖北省建始縣。
委托代理人（一般代理）：范國(guó)武，建始縣景陽(yáng)法律服務(wù)所法律工作者。

上訴人向成因與被上訴人李某某、汪鳳珊、向偉確認(rèn)合同無(wú)效糾紛一案，不服湖北省建始縣人民法院（2015）鄂建始民初字第00977號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院于2016年3月21日受理后，依法組成由審判員王朝友擔(dān)任審判長(zhǎng)，審判員郜幫勇、李志華參加的合議庭，于2016年5月24日公開(kāi)開(kāi)庭審理了本案。上訴人向成及其委托代理人范宏順，被上訴人李某某、汪鳳珊及其共同委托代理人李斌，被上訴人向偉及其委托代理人范國(guó)武到庭參加了訴訟。庭審后，各方當(dāng)事人共同申請(qǐng)庭外和解二個(gè)月，庭外和解期間雙方當(dāng)事人未達(dá)成一致意見(jiàn)。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
向成向一審法院起訴稱：向成系產(chǎn)權(quán)證編號(hào)為2.2.4.56.1的門(mén)面房所有權(quán)人。2003年6月，向成外出務(wù)工將上述門(mén)面房交由胞妹向偉保管并代收租金。2014年1月，向成因突然聯(lián)系不上向偉，遂于2014年7月底回到建始縣業(yè)州鎮(zhèn)，發(fā)現(xiàn)該門(mén)面房由李某某出租給羅雪皚用于經(jīng)營(yíng)手機(jī)銷售及維修等業(yè)務(wù)，李某某稱該門(mén)面房所有權(quán)是合法取得。2014年10月、11月，向成先后以書(shū)面和電話形式要求李某某騰退并返還門(mén)面房，李某某一直未返還。同年11月，向成向建始縣人民法院起訴，要求李某某返還原物。同年12月23日，建始縣人民法院開(kāi)庭審理，李某某夫婦向法庭提交了《房屋出售協(xié)議》，向成對(duì)該協(xié)議真實(shí)性等方面提出異議，一審判決認(rèn)定其“效力待定”。2015年1月1日，向成向李某某郵寄《告知書(shū)》，告知李某某夫婦對(duì)《房屋出售協(xié)議》的真實(shí)性有異議并不予追認(rèn)。向成認(rèn)為向偉無(wú)權(quán)代理向成處分向成的房屋所有權(quán)，對(duì)于向偉同李某某夫婦處分向成房屋的行為，向成不予追認(rèn)。訴訟請(qǐng)求：1.確認(rèn)李某某、汪鳳珊與向偉簽訂的《房屋出售協(xié)議》無(wú)效；2.由李某某、汪鳳珊、向偉負(fù)擔(dān)本案訴訟費(fèi)用。
李某某、汪鳳珊一審答辯稱，《房屋出售協(xié)議》合法有效。
向偉一審答辯稱，2000年，原建始縣機(jī)電公司改制時(shí)，向成作為公司內(nèi)部職工出資4.7萬(wàn)余元購(gòu)得位于業(yè)州鎮(zhèn)人民大道原機(jī)電公司的門(mén)面房一間，辦理了房屋所有權(quán)證，所有權(quán)人登記為向成和何俊妮。購(gòu)房時(shí)，向成從向偉處借款3萬(wàn)元，未出具借條。此后，向成將購(gòu)買(mǎi)的門(mén)面房租給高峰收取了兩年租金。2002年，向成與何俊妮離婚后準(zhǔn)備外出打工，出發(fā)前將房屋所有權(quán)證放在向偉手中，并把向偉帶到案涉門(mén)面房對(duì)租戶高峰說(shuō)，今后的租金就交給向偉。同時(shí)，向成對(duì)向偉說(shuō)，向偉收取的租金先抵借款3萬(wàn)元，余下的由向偉代存。2003年左右，向成赴廣州務(wù)工。向偉原系花坪煙草站職工，因嗜好打牌，欠債多，向偉與汪鳳麗多次表示欲出售案涉門(mén)面房。經(jīng)汪鳳麗聯(lián)系胞姐汪鳳珊，向偉與汪鳳珊、李某某見(jiàn)面，將隨身攜帶的房屋所有權(quán)證給汪鳳珊夫婦看，并對(duì)二人說(shuō)，房產(chǎn)證是向成的名字，你們買(mǎi)房，過(guò)不過(guò)得了戶？李某某說(shuō)，其夫婦二人自己想辦法。隨后，向偉與汪鳳珊簽訂協(xié)議，汪鳳珊交給向偉現(xiàn)金12萬(wàn)元。半月后，李某某電話聯(lián)系向偉，說(shuō)過(guò)戶必須向成本人簽名，向偉回復(fù)向成在廣州，不會(huì)回來(lái)。此后，向偉與李某某夫婦再無(wú)聯(lián)系。向成未委托向偉出售案涉門(mén)面房，案涉門(mén)面房的出售系向偉隱瞞向成操作。2012年向偉外出務(wù)工，次年臘月起與向成無(wú)聯(lián)系。
一審法院查明：案涉門(mén)面房位于原建始縣機(jī)電公司一樓，系一間建筑面積為18.71ｍ2的門(mén)面房。2000年，建始縣機(jī)電公司改制，規(guī)定企業(yè)改制房屋只能由企業(yè)內(nèi)部職工購(gòu)買(mǎi)。向成在交納4.717788萬(wàn)元后，房屋登記機(jī)關(guān)于同年8月24日，將該門(mén)面房登記于向成名下，房屋所有權(quán)證編號(hào)2.2.4.56.1，家庭成員為妻子何俊妮。2002年5月22日，向成與何俊妮離婚。2004年4月7日，向偉以該門(mén)面房實(shí)際購(gòu)買(mǎi)人身份與李某某之妻汪鳳珊簽訂《房屋出售協(xié)議》，將該門(mén)面房以11.8萬(wàn)元的價(jià)格出售給汪鳳珊，協(xié)議載明出售方為向成，向偉在出售方一欄簽字時(shí)注明：“向承（向承妹代）”。協(xié)議簽訂后，汪鳳珊交付向偉房屋價(jià)款11.8萬(wàn)元，向偉亦向汪鳳珊交付該門(mén)面房的房屋所有權(quán)證原件。同年6月29日，汪鳳珊繳納了購(gòu)房契稅。李某某、汪鳳珊夫婦購(gòu)買(mǎi)該門(mén)面房后，一直以出租人身份將該門(mén)面房向外出租，并收取租金。2014年11月10日，向成向建始縣人民法院起訴，要求李某某、羅雪皚騰退并返還該門(mén)面房。建始縣人民法院判決駁回了其訴訟請(qǐng)求。2015年1月1日，向成向李某某郵寄告知書(shū)，告知不予追認(rèn)上述《房屋出售協(xié)議》。同年7月7日，向成訴至建始縣人民法院，以向偉無(wú)權(quán)處分該門(mén)面房所有權(quán)為由，請(qǐng)求確認(rèn)《房屋出售協(xié)議》無(wú)效。
一審?fù)徶校騻リ愂銎涫鄯繒r(shí)告知李某某夫婦案涉門(mén)面房只是登記在向成名下，實(shí)際屬本人所有，本人在《房屋出售協(xié)議》尾部出售方簽字欄簽字時(shí)注明“向承（向承妹代）”是為了便于過(guò)戶。向偉還稱李某某夫婦是在被其欺騙的情況下簽訂的《房屋出售協(xié)議》，認(rèn)為李某某夫婦系善意，就本人與李某某夫婦而言，《房屋出售協(xié)議》有效，協(xié)議是否約束向成，由法院確定。李某某夫婦亦在庭審中陳述，購(gòu)房時(shí)，向偉說(shuō)明案涉門(mén)面房系向偉借名買(mǎi)房，門(mén)面房所有權(quán)雖登記在向成名下，但實(shí)際屬于向偉，向偉并表示只要聯(lián)系到向成，隨時(shí)都可以辦理房屋變更登記。
一審法院認(rèn)為：《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》（以下簡(jiǎn)稱物權(quán)法）第九條規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記的發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。依此規(guī)定，從房產(chǎn)登記機(jī)關(guān)登載的情況看，案涉門(mén)面房所有權(quán)依法屬于向成。本案的爭(zhēng)議焦點(diǎn)在于，非登記所有權(quán)人向偉將案涉門(mén)面房出售給李某某、汪鳳珊夫婦，構(gòu)成無(wú)權(quán)處分，向偉、汪鳳珊簽訂的《房屋出售協(xié)議》是否有效。
物權(quán)法第十五條規(guī)定，當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時(shí)生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力。該條規(guī)定明確表明，應(yīng)區(qū)分物權(quán)變動(dòng)的原因和結(jié)果，即應(yīng)區(qū)分物權(quán)變動(dòng)的負(fù)擔(dān)行為和處分行為。負(fù)擔(dān)行為表現(xiàn)為債權(quán)行為，處分行為表現(xiàn)為物權(quán)行為和準(zhǔn)物權(quán)行為。因此，在涉及物權(quán)變動(dòng)合同爭(zhēng)議時(shí)，應(yīng)結(jié)合該條規(guī)定，正確認(rèn)識(shí)和理解《中華人民共和國(guó)合同法》（以下簡(jiǎn)稱合同法）第五十一條、第一百三十二條的含義。合同法第五十一條規(guī)定，無(wú)處分權(quán)的人處分他人財(cái)產(chǎn)，經(jīng)權(quán)利人追認(rèn)或者無(wú)處分權(quán)的人訂立合同后取得處分權(quán)的，該合同有效。第一百三十二條規(guī)定，出賣的標(biāo)的物，應(yīng)當(dāng)屬于出賣人所有或者出賣人有權(quán)處分。依據(jù)區(qū)分物權(quán)變動(dòng)的原因和結(jié)果的原則，無(wú)權(quán)處分與合同效力并非必然有相同的結(jié)果。合同法第五十一條規(guī)定的“處分”和“合同”，應(yīng)理解為僅指處分行為即標(biāo)的物之物權(quán)的轉(zhuǎn)移變更，而不包括處分合同在內(nèi)。在出賣他人之物情形，處分合同的效力并非未定，而是確定有效的。真正效力未定的應(yīng)當(dāng)是處分人履行合同的行為以及履行合同的結(jié)果，即無(wú)權(quán)處分行為效力未定。綜上，向偉與李某某、汪鳳珊簽訂的《房屋出售協(xié)議》系雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，協(xié)議不具有合同法第五十二條規(guī)定的無(wú)效情形，合法有效。因此，依照最高人民法院《關(guān)于審理買(mǎi)賣合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》第三條第一款的規(guī)定，向成關(guān)于向偉與汪鳳珊簽訂的《房屋出售協(xié)議》無(wú)效的主張，不予支持。
綜上，根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第九條、第十五條、《中華人民共和國(guó)合同法》第五十一條、第五十二條、第一百三十二條、最高人民法院《關(guān)于審理買(mǎi)賣合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》第三條第一款、最高人民法院《關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)民事訴訟法〉的解釋》第九十條之規(guī)定，判決：向偉與汪鳳珊于2004年4月7日簽訂的《房屋出售協(xié)議》有效。案件受理費(fèi)80元，由向成負(fù)擔(dān)。
經(jīng)二審審理查明：一審判決查明的事實(shí)，有相關(guān)證據(jù)證實(shí)，本院予以確認(rèn)。

本院認(rèn)為，根據(jù)向成的上訴請(qǐng)求與理由，本案二審爭(zhēng)議焦點(diǎn)為，案涉《房屋出售協(xié)議》是否屬于惡意串通的合同。對(duì)此，分析評(píng)判如下：
惡意串通的合同，是指合同的雙方當(dāng)事人非法勾結(jié)，為牟取私利，而共同訂立的損害國(guó)家、集體或者第三人利益的合同。從構(gòu)成要件上看，需具備以下要件：一是主觀上存在惡意，合同當(dāng)事人存在非法勾結(jié)、串通的行為，即雙方對(duì)于其所簽訂的合同將侵害第三人利益均明知；二是在客觀上第三人將因該合同的履行遭受損害。在本案中，首先，向成沒(méi)有提交充分證據(jù)證實(shí)向偉與汪鳳珊簽訂案涉房屋買(mǎi)賣合同系惡意勾結(jié)、串通損害向成利益。與此相反，汪鳳珊受讓案涉房屋支付了合理對(duì)價(jià)，表明其受讓該房屋時(shí)是善意的，不具有損害他人利益為自己牟取非法利益的主觀故意。其次，向成與向偉系姐弟關(guān)系，向成長(zhǎng)期外出打工，向偉持有案涉房屋的房產(chǎn)證以向成的名義與汪鳳珊進(jìn)行交易，合同簽訂后向偉即交付了房屋及房產(chǎn)證，此后在李某某、汪鳳珊夫婦對(duì)案涉房屋長(zhǎng)達(dá)十多年的占有使用期間向成未提出異議等一系列事實(shí)，汪鳳珊有理由相信向偉有權(quán)處分該房屋。最后，按照《最高人民法院關(guān)于審理買(mǎi)賣合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》第三條的規(guī)定，向偉實(shí)際上是否有權(quán)處分案涉房屋，并不影響其簽訂的《房屋出售協(xié)議》的效力，不能以無(wú)權(quán)處分為由認(rèn)定案涉買(mǎi)賣合同無(wú)效。
綜上所述，向成的上訴理由不能成立，原審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確。根據(jù)《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條第一款第（一）項(xiàng)、第一百七十五條之規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費(fèi)80元，由上訴人向成負(fù)擔(dān)。
本判決為終審判決。

審判長(zhǎng)　　王朝友 審判員　　郜幫勇 審判員　　李志華

書(shū)記員：張晶晶