原告李某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，農(nóng)民，現(xiàn)住遵化市。
委托代理人趙春青，河北力公律師事務(wù)所律師。
委托代理人張曉偉，河北力公律師事務(wù)所律師。
被告王某某，男，xxxx年xx月xx日出生，滿族，農(nóng)民，現(xiàn)住遵化市。
委托代理人宗保圳，河北承唐律師事務(wù)所律師。

原告李某某與被告王某某租賃合同糾紛一案，本院受理后，依法組成合議庭，公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行了審理。原告李某某及其委托代理人趙春青、張曉偉，被告王某某及其委托代理人宗保圳均到庭參加了訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告李某某訴稱：2010年10月27日，原、被告簽訂房屋租賃合同，約定原告將坐落于遵化市平安城鎮(zhèn)鐵道西100米路南臨街門市租賃給被告使用，租期為3年，自2010年11月1日至2013年10月31日，租金為上交租金，每年16000元，一年一交。但自2012年10月份，被告一直未交付下一年租金。因此為了維護(hù)原告的合法權(quán)益，故訴至人民法院請(qǐng)求依法判令被告履行租賃合同，給付原告租金16000元；本案訴訟費(fèi)用由被告承擔(dān)。審理中原告變更了訴訟請(qǐng)求，要求依據(jù)房屋租賃合同第七條的規(guī)定：被告違約應(yīng)按租金總額的五倍支付違約金240000元，依據(jù)法律規(guī)定違約金過(guò)高時(shí)可以予以調(diào)整，故原告方要求被告支付合同約定的違約金48000元。
被告王某某辯稱：原、被告雙方簽訂房屋租賃合同屬實(shí)，當(dāng)時(shí)雙方約定租期為3年，從2010年11月1日至2013年10月31日止，每年租金為16000元。合同履行至2012年4月份，原告將剩余房屋出租給別人用來(lái)開(kāi)飯店，造成被告租賃房屋內(nèi)用電無(wú)法正常使用，被告因此與飯店老板多次發(fā)生糾紛。被告找原告解決用電問(wèn)題，原告遲遲未給解決，因?yàn)楸桓娴纳痰觌x不開(kāi)用電，2012年7月十幾號(hào)被告找到原告協(xié)商終止租賃合同，被告讓原告從7月份就開(kāi)始往外打廣告出租，當(dāng)時(shí)房租還沒(méi)到期，剩余的房租錢也不用退了，但原告不同意。被告于2012年7月16日又重新租了地方，進(jìn)行了裝修。被告定于2012年8月二十幾號(hào)搬家，期間被告又找到原告協(xié)商終止租賃合同，但原告堅(jiān)持稱租賃就得租賃到頭，沒(méi)有中途退租的。被告準(zhǔn)備搬東西時(shí)候，原告就將房門鎖上，后經(jīng)與原告協(xié)商，原告才將門給被告打開(kāi)。2012年10月初，原告找到被告要下一年度的承包費(fèi)，被告明確告訴原告房屋不再租用了。被告讓別人在房屋到期前將房屋鑰匙交給原告，但原告說(shuō)必須由被告親自將鑰匙交給原告。2012年10月15日，被告向原告郵寄了一份終止合同的函，要求原告將鑰匙取回去。原告違約在先，法院應(yīng)駁回原告的訴訟請(qǐng)求。
經(jīng)審理查明：2010年10月27日，原告李某某（甲方）與被告王某某（乙方）簽訂房屋租賃合同，合同約定：一、甲方將位于平安城鎮(zhèn)鐵道橋西壹佰米，路南坐南朝北（下）兩間門市，南北井一家一半，（上）西隔斷以北三間，出租給乙方使用，自2010年11月1日起至2013年10月31日止，租賃期限三年。二、本房屋年租金人民幣大寫壹萬(wàn)陸仟元整，小寫16000元，按年度從本協(xié)議簽訂之日，一年一交。三、乙方租賃期間甲方必須提供水井、廁所、電源及生活所相關(guān)的方便，水電費(fèi)、衛(wèi)生費(fèi)，由乙方使用而產(chǎn)生的費(fèi)用由乙方自行負(fù)責(zé)，并按月繳納，租賃結(jié)束時(shí)，乙方必須繳清乙方自身所產(chǎn)生的所欠費(fèi)用。四、乙方如需裝修改造先征得甲方同意并自行承擔(dān)所有費(fèi)用，乙方要保護(hù)房屋內(nèi)的設(shè)施使用安全，發(fā)生損壞應(yīng)及時(shí)更換。五、租賃期滿后，如乙方繼續(xù)租賃，則要提前兩個(gè)月向甲方提出申請(qǐng)，在同等條件下乙方享有優(yōu)先權(quán)。六、乙方承包期間因改建拆下甲方原有建筑物，歸甲方所有。到期后房屋內(nèi)裝飾裝璜及與墻體連接物不得拆除（防彈玻璃、防盜門、辦公設(shè)施除外），如甲方留用合理作價(jià)處理。否則賠償一切損失。七、因國(guó)家政策調(diào)整原因，達(dá)成協(xié)議不能履行的雙方再協(xié)議。因甲方原因造成不能履行合同的除甲方負(fù)責(zé)退還未使用租金外另賠償總承包金額的五倍違約金給乙方。由乙方造成雙方不能履行合同的甲方概不負(fù)責(zé)，在承包期內(nèi)征得甲方同意允許乙方轉(zhuǎn)租。否則賠償甲方相應(yīng)的一切損失。八、乙方中止合同，搬遷時(shí)必須通知甲方在場(chǎng)，否則按盜竊處理。九、發(fā)生爭(zhēng)議，甲、乙雙方友好協(xié)商解決。協(xié)商不成時(shí)，提請(qǐng)由當(dāng)?shù)厝嗣穹ㄔ褐俨?。十、本合同一式兩份，甲、乙雙方各執(zhí)一份，自雙方簽字之日起生效。甲方：李某某，乙方王某某，2010年10月27日。被告當(dāng)時(shí)只租賃原告門市樓房的一半房屋，合同生效后，原、被告雙方按合同約定履行至2012年4月份。2012年4月份，原告將剩余的房屋租給他人開(kāi)飯店，被告與飯店經(jīng)營(yíng)者因用電問(wèn)題發(fā)生糾紛。2012年7月1日，電力所因被告與飯店經(jīng)營(yíng)者沒(méi)人交電費(fèi)給予停電處理。2012年7月中旬，被告在其他地方重新租賃了門市房，被告與原告協(xié)商要求終止原、被告雙方的房屋租賃合同，原告表示不同意，要求被告租賃三年。2012年8月23日，被告將租賃房屋中的重要東西搬走，當(dāng)時(shí)雙方又協(xié)商終止房屋租賃合同之事，但未能達(dá)成協(xié)議。2012年12月16日，被告向原告郵寄了終止房屋租賃合同通知一份，內(nèi)容為：李某某，我與你于2010年10月27日簽訂的位于平安城鎮(zhèn)鐵道橋西100米，路南坐南朝北（下）西兩間門市，南天井一家一半，（上）西隔斷以北三間的房屋租賃合同。作為租賃方，我自合同生效后，認(rèn)真履行合同內(nèi)的義務(wù)，雙方關(guān)系和睦。自2012年7月1日起你方拖欠電費(fèi)導(dǎo)致電力部門給予租賃房屋停電及國(guó)家政策調(diào)整等原因，造成我方不能在貴處繼續(xù)租賃。我方已于2012年7月開(kāi)始正式通知你，自2012年9月正式搬出此門市。但你方一直未正式接收該房。為了正式解除你我的房屋租賃合同，我方現(xiàn)再次正式通知你，自你收到本通知之日起，你方立即接管該門市，另行出租。否則，因此而產(chǎn)生的各種后果均由你本人承擔(dān)，我方一律不負(fù)擔(dān)各種義務(wù)。平安城鎮(zhèn)姚各莊村王某某，2012年10月15日。原告于2012年12月18日收到該通知書。2013年3月1日，被告在本院主持下將租賃房屋的門打開(kāi)，將租賃房屋交給原告管理。在審理中，被告同意賠補(bǔ)原告房租損失5000元。
上述事實(shí)，原、被告雙方均無(wú)異議，有相關(guān)書證予以證實(shí)，本院予以確認(rèn)。
經(jīng)舉證、質(zhì)證雙方當(dāng)事人對(duì)以下事實(shí)有爭(zhēng)議：
一、原告主張被告在租賃期內(nèi)不愿繼續(xù)履行租賃合同、拒交下一年度租賃費(fèi)的行為已經(jīng)構(gòu)成違約。
被告抗辯主張被告租用的為原告房屋的一半，2012年4月份，原告將另一半出租他人開(kāi)飯店。由于兩家用電發(fā)生糾紛，沒(méi)能按時(shí)交電費(fèi)。2012年7月1日，電力所給予停止供電，被告的辦公場(chǎng)所無(wú)法正常工作，故被告另行租賃房屋。原告未能保證電力供應(yīng)，屬原告違約在先。
針對(duì)被告的抗辯原告稱被告無(wú)法用電的根本原因在于被告自身，被告在租賃期間自行套表，電表壞后沒(méi)有自行更換，因此與另一租賃方發(fā)生用電爭(zhēng)議，導(dǎo)致拖欠電費(fèi)，并被電力所停電。
二、原告主張被告的行為已經(jīng)構(gòu)成違約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任，原告按租賃合同第七條規(guī)定向被告主張違約金48000元。
被告抗辯主張租賃合同第七條規(guī)定，因原告原因造成不能履行合同的除原告負(fù)責(zé)退還未使用租金外另賠償總承包金額的五倍違約金給被告。由被告造成雙方不能履行合同的原告概不負(fù)責(zé)，在承包期內(nèi)爭(zhēng)得原告同意允許被告轉(zhuǎn)租，否則賠償原告的一切損失；并沒(méi)有約定被告違約要賠償原告總承包金額的五倍違約金。
三、被告主張?jiān)娲嬖谶`約行為，2012年7月1日至7月7日停電期間，被告無(wú)法正常工作，原告作為房主應(yīng)該為被告提供供電便利。在這期間被告無(wú)法用電，才找到了別的房子，不想在原告處繼續(xù)租房了；2012年8月23日，原告在承包期內(nèi)擅自鎖被告房門。被告已于2012年12月16日向原告郵寄終止房屋租賃合同通知一份，終止了同原告的房屋租賃合同。
原告抗辯主張被告單方終止租賃合同的通知不產(chǎn)生法律效力。
在案件審理過(guò)程中，原告曾向法院申請(qǐng)損失價(jià)格鑒定，后來(lái)原告撤回申請(qǐng)，并變更訴訟請(qǐng)求。

本院認(rèn)為：原告李某某與被告王某某簽訂的房屋租賃合同是雙方真實(shí)的意思表示，內(nèi)容合法有效，雙方應(yīng)當(dāng)按照合同約定履行各自義務(wù)。現(xiàn)被告已從租賃房屋中搬走，并單方通知原告終止租賃合同，原、被告雙方再履行房屋租賃合同已無(wú)實(shí)際意義，應(yīng)當(dāng)解除原、被告雙方的房屋租賃合同。原告按租賃合同約定提供有效電力的情況下，被告方理應(yīng)按合同的約定履行自己的義務(wù)。被告因用電問(wèn)題與他人發(fā)生糾紛應(yīng)協(xié)商處理，被告擅自單方終止租賃合同的行為已構(gòu)成違約；原告作為出租方將其所有的房屋出租他人，在被告與他人因用電發(fā)生爭(zhēng)議情況下，未妥善協(xié)調(diào)處理，造成被告不能正常用電，其行為亦構(gòu)成違約；原、被告雙方均構(gòu)成違約，依法應(yīng)承擔(dān)各自的違約責(zé)任。原、被告的房屋租賃合同約定的賠償總承包金額的五倍違約金是針對(duì)原告違約時(shí)的約定，原告據(jù)此要求被告也承擔(dān)總承包金額的五倍違約金訴訟請(qǐng)求，沒(méi)有合同依據(jù)，本院對(duì)該項(xiàng)請(qǐng)求依法不予支持，但被告理應(yīng)賠償因其違約給原告造成的損失，即被告搬家后仍管理占用租賃房屋期間（2012年11月1日至2013年3月1日）的房屋租金。經(jīng)調(diào)解未能達(dá)成協(xié)議，為維護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益，依據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第一百零八條、第二百一十二條、第二百二十六條、二百二十七條之規(guī)定，判決如下：

一、解除原告李某某與被告王某某于2010年10月27日簽訂的房屋租賃合同，房屋租賃合同終止履行。
二、限被告王某某于本判決生效后十日內(nèi)賠償原告李某某四個(gè)月的房屋租賃費(fèi)5333.33元。
三、駁回原告李某某的其他訴訟請(qǐng)求。
案件受理費(fèi)1000元，由原告李某某負(fù)擔(dān)700元，被告王某某負(fù)擔(dān)300元。
如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院提交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提交副本，上訴于河北省唐山市中級(jí)人民法院。

審判長(zhǎng) 王寶
審判員 張志強(qiáng)
代理審判員 孫申惠

書記員： 馬立艷