原告：劉某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住大慶市讓胡路區(qū)。
原告：吳某某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住大慶市讓胡路區(qū)。
二原告委托訴訟代理人：關(guān)馨，黑龍江四維律師事務(wù)所律師。
被告：大慶油田房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司，住所地大慶市讓胡路區(qū)西柳街13號。
法定代表人：屠玉龍，職務(wù)：總經(jīng)理。
委托訴訟代理人：杜雪鴿，黑龍江司洋律師事務(wù)所律師。

原告劉某某、吳某某訴被告大慶油田房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司（以下簡稱房開公司）房屋買賣合同糾紛一案，本院受理后，依法組成合議庭，于2018年11月20日公開開庭進行了審理，原告委托訴訟代理人關(guān)馨，被告委托訴訟代理人杜雪鴿均到庭參加了訴訟，本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
向法院提出訴訟請求：1、判令被告賠償原告商品房買賣合同逾期違約金36736元整；2、訴訟費用由被告承擔(dān)。事實和理由：2013年6月5日原告與被告簽訂了商品房買賣合同，總房款為407742元，原告交付了全部購房款。合同約定出賣人在房屋交付后730日內(nèi)將辦理權(quán)屬登記需要由被告提供的資料報產(chǎn)權(quán)登記機關(guān)備案，如因被告的責(zé)任不能在規(guī)定期限內(nèi)取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書的，雙方同意按補充協(xié)議處理，補充協(xié)議約定了如因被告的原因原告不能在規(guī)定的期限內(nèi)取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書的，雙方同意原告不退房，被告在合同規(guī)定期限后的365天內(nèi)將辦理權(quán)屬登記需要由被告提供的資料報產(chǎn)權(quán)登記機關(guān)備案?，F(xiàn)經(jīng)原告在大慶市城鄉(xiāng)建設(shè)局產(chǎn)業(yè)竣工驗收備案表中查詢，截止到2018年5月18日被告仍未將創(chuàng)業(yè)城XXXX號的房屋竣工驗收備案材料上報相關(guān)部門備案，致使房屋權(quán)屬登記拖延辦理。依據(jù)《合同法》及《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十八條之規(guī)定，被告于2013年12月28日將房屋交付給原告使用，拖延辦理產(chǎn)權(quán)登記，已嚴(yán)重侵害了原告的合法權(quán)益，為此訴法院，望支持原告訴訟請求。
被告房開公司辯稱，一、原告訴請沒有事實基礎(chǔ)及法律依據(jù)，且違約金計算標(biāo)準(zhǔn)過高；二、房開公司承擔(dān)延期辦證違約責(zé)任的前提條件是因房開公司原因?qū)е卵悠谵k證。而實際上創(chuàng)業(yè)城部分房屋由于市規(guī)劃局進行規(guī)劃驗收時，發(fā)現(xiàn)部分住戶私占屋面悶頂造型空間、私封陽臺露臺等情況，導(dǎo)致市規(guī)劃局對創(chuàng)業(yè)城不予規(guī)劃整體驗收，致使創(chuàng)業(yè)城產(chǎn)權(quán)辦理遭遇停滯。房開公司多次向油田公司領(lǐng)導(dǎo)、市領(lǐng)導(dǎo)、相關(guān)部門匯報協(xié)調(diào)，最終初步解決了由于部分住戶原因影響整體驗收的問題。由市規(guī)劃局出具扣除不合格住戶面積的《建設(shè)工程規(guī)劃條件核實確認書》，創(chuàng)業(yè)城整體產(chǎn)權(quán)辦理才得以推進。在接下來辦理竣工備案證時，市建設(shè)局認為市規(guī)劃局出具的《建設(shè)工程規(guī)劃條件核實確認書》與《建工程規(guī)劃許可證》上的單位總面積不符，提出異議，不能辦理整棟樓的竣工備案，同樣原因市房產(chǎn)局也提出房產(chǎn)首次產(chǎn)權(quán)管理確認審核不能辦理。對以上問題，房開公司多次與規(guī)劃局、建設(shè)局、房產(chǎn)局等部門間溝通協(xié)調(diào)，最終由市規(guī)劃局出具備注了不合格住戶的《建設(shè)工程規(guī)劃條件核實確認書》，實現(xiàn)單體驗收，才確保整體產(chǎn)權(quán)繼續(xù)辦理。所以，出現(xiàn)延期辦證情形，非因房開公司原因?qū)е碌?，房開公司不應(yīng)承擔(dān)責(zé)任，而且房開公司在出現(xiàn)上述不能預(yù)見、不能避免并不能克服的情況下，為了維護業(yè)主的利益，積極與相關(guān)業(yè)主、相關(guān)部門溝通協(xié)調(diào)，及時維護了大部分業(yè)主的利益。因不能預(yù)見、不能避免并不能克服的不可抗力因素不能及時履行合同，應(yīng)免除責(zé)任；三、未給原告造成損失，即使房開公司承擔(dān)責(zé)任也應(yīng)當(dāng)以給對方造成損失為限；四、原、被告雙方在補充協(xié)議中對于房開公司逾期交房，約定了承擔(dān)已交付房款日萬分之零點一的違約金應(yīng)視為對違約金有約定，對于房開公司的其他違約情形也應(yīng)參照執(zhí)行。舉重以明輕，原、被告雙方對于逾期交房這種給原告造成了損失的違約情形，僅約定了日萬分之零點一的違約責(zé)任，對于未對原告造成損失的情形，更應(yīng)參照該約定執(zhí)行或者予以適當(dāng)降低。
當(dāng)事人圍繞訴訟請求依法提交了證據(jù)，本院組織當(dāng)事人進行了證據(jù)交換和質(zhì)證。對當(dāng)事人無異議的證據(jù)，本院予以確認并在卷佐證。對有爭議的證據(jù)和事實，本院認定如下：
證據(jù)一、提交商品房買賣合同復(fù)印件一份、補充協(xié)議復(fù)印件一份、商品房買賣合同備案證明復(fù)印件一份，欲證明原、被告于2013年6月5日簽訂了創(chuàng)業(yè)城XXXX室的商品房買賣合同及補充協(xié)議，并于當(dāng)日進行了合同備案。合同約定出賣人應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用后730日內(nèi)將辦理權(quán)屬登記需由出賣人提供的資料報產(chǎn)權(quán)登記機關(guān)備案，如因出賣人的責(zé)任買受人不能在規(guī)定期間內(nèi)取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書的，雙方同意按補充協(xié)議處理，補充協(xié)議約定如因出賣人的原因買受人不能在規(guī)定期限內(nèi)取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書，雙方同意買受人不退房，出賣人在合同規(guī)定期限到期后的365天內(nèi)將辦理權(quán)屬登記需由出賣人提供的資料報產(chǎn)權(quán)登記機關(guān)備案。也就是說，在商品房交付使用后的三年內(nèi)出賣人應(yīng)將辦理權(quán)屬登記需由出賣人提供的資料報備產(chǎn)權(quán)登記機關(guān)備案。被告對真實性無異議，對所證明的問題有異議，認為該商品房買賣合同僅能證明雙方具有房屋買賣合同關(guān)系及對于相關(guān)事項做了一些約定，并不能證明出賣人是否存在違約。該組證據(jù)可以證明雙方存在買賣合同法律關(guān)系，與本案具有關(guān)聯(lián)性，本院予以確認。證據(jù)二、大慶市城鄉(xiāng)建設(shè)局調(diào)取的創(chuàng)業(yè)城建設(shè)項目竣工驗收備案統(tǒng)計表（原件在（2018）黑0604民初2091號卷宗內(nèi)），欲證明被告在2018年5月18日仍未將本案商品房在市城鄉(xiāng)建設(shè)局進行竣工驗收備案，所以更不可能在大慶市房產(chǎn)局也未辦理產(chǎn)權(quán)備案手續(xù)。被告對真實性及所證明的問題均無異議，本院予以確認。證據(jù)三、創(chuàng)業(yè)城購房確認單復(fù)印件一份、購房發(fā)票復(fù)印件2張、欲證明原告已交納全部房款407742元。被告對真實性及所證明的問題均無異議，本院予以確認。證據(jù)四、垃圾清運單收據(jù)復(fù)印件一份，欲證明本案房屋交付使用時間是2013年12月28日。被告對真實性及所證明問題均無異議，本院對該組證據(jù)予以采信。證據(jù)5、提交創(chuàng)業(yè)城業(yè)主張鳳琴、王玉蘭、劉小林三人提供的房屋買賣合同復(fù)印件三份、慶讓教發(fā)[2017]11號關(guān)于印發(fā)《讓胡路區(qū)2017－2018學(xué)年度學(xué)區(qū)劃分及新生入學(xué)辦法的通知》復(fù)印件1份，欲證實買賣合同中均有買方辦理產(chǎn)權(quán)證完畢后交付尾款的約定。在房屋買賣交易中因沒有辦理產(chǎn)權(quán)證致使房價偏低，且不能全部繳清房款，已成為大慶市房屋買賣交易市場的一個不成文的行業(yè)規(guī)定，這也是為了確保交易安全，但確給出賣方造成了很大的經(jīng)濟損失，而這種損失數(shù)額是不能確定的，但客觀存在?！蹲尯穮^(qū)2017－2018學(xué)年度學(xué)區(qū)劃分及新生入學(xué)辦法的通知》的第二條劃分及入學(xué)明確規(guī)定堅持：“就近或相對就近入學(xué)的原則”，“堅持房產(chǎn)證和戶口本”兩證統(tǒng)一原則，也就是說沒有房屋產(chǎn)權(quán)證孩子無法就近入學(xué)，家長不得已要花更多的人力物力送孩子去更遠的學(xué)校入學(xué)，這種直接損失的數(shù)額雖然難以確定，但確客觀存在。基于以上兩點說明因被告怠于辦理房屋權(quán)屬登記備案，致使原告無法辦理房屋權(quán)屬證書，是會給所有業(yè)主帶來不同方面的直接損失，而這種損失均難以確定，確客觀存在。經(jīng)質(zhì)證，被告對證據(jù)的真實性和證明的問題均有異議。（1）該證據(jù)系復(fù)印件無法與原件核對，無法證明其真實性，該證據(jù)與本案沒有直接的因果關(guān)系，也不是原告所說的直接損失，而是間接經(jīng)濟利益而已。（2）創(chuàng)業(yè)城建設(shè)是對老會戰(zhàn)職工及其家屬的福利性住房，改善老會戰(zhàn)職工及家屬的住房條件，房開公司沒有以學(xué)區(qū)房、就醫(yī)、購物等便利為購買條件進行宣傳等作為承諾條件進行出售房屋。這與一般的商品房出售有本質(zhì)不同。所以原告不能以子女上學(xué)、就醫(yī)、購物便利等作為主張其權(quán)利的依據(jù)。（3）創(chuàng)業(yè)城只有符合福利條件的單位職工及其家屬才能購買創(chuàng)業(yè)城的房屋。由于當(dāng)年大慶房價持續(xù)上漲，大慶市主城區(qū)房價已高達5500元平方米，會戰(zhàn)職工購房能力下降，買不起房。針對這種情況下，遠遠低于市場價格給予會戰(zhàn)職工福利性質(zhì)的用房，而不是讓會戰(zhàn)職工進行炒房賣房掙取差價。（4）慶讓教發(fā)【2017】11號關(guān)于印發(fā)《讓胡路區(qū)2017-2018學(xué)年度學(xué)區(qū)劃分及新生入學(xué)辦法的通知》屬于政府部門的政策變動，且與本案房屋買賣糾紛沒有直接因果關(guān)系。房開公司出賣房屋時并沒有以學(xué)區(qū)房為噱頭。（5）該案件系集團訴訟案件之一，不同于因業(yè)主個別情況，原告自身的原因強加給房開公司，作為集團訴訟證據(jù)使用來計算其間接利益損失的標(biāo)準(zhǔn)，該份證據(jù)無法證明其造成的損失，實際上也沒造成損失，要求支付違約金的要求缺乏事實依據(jù)。本院將結(jié)合其他證據(jù)予以確認。證據(jù)6、提交創(chuàng)業(yè)城A3-1、A3-3兩棟樓備案在房產(chǎn)局的房屋權(quán)屬登記申請表復(fù)印件兩張，證明房開在2016年7月5日就已將這兩棟樓在市房產(chǎn)局完成了房屋權(quán)屬備案。而這一時間是在市政府下發(fā)會議紀(jì)要之前，A3區(qū)也存在私封露臺，私占空間的現(xiàn)象，這與房開所稱部分業(yè)主私封露臺，私占空間造成不能履約自相矛盾，這也證明這個問題是可以解決的，而房開公司怠于履行報備義務(wù)，應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。經(jīng)質(zhì)證，被告對該證據(jù)的真實性無異議，對證明問題有異議。（1）2017年7月18日主任辦公室會議紀(jì)要明確說明考慮到創(chuàng)業(yè)城居住區(qū)的特殊性，對封閉陽臺和露臺、私自利用封閉空間的住戶，由建設(shè)單位進行整改，暫時不予規(guī)劃驗收，屬于政府政策行為而不能歸結(jié)于房開公司存在違約行為，承擔(dān)其違約責(zé)任。同時，房開公司已經(jīng)盡力協(xié)調(diào)問題，幫助原告解決盡早辦理報備，對整頓時間不應(yīng)計算在雙方約定報備的時間之內(nèi)。（2）關(guān)于原告證實已經(jīng)備案的A3號樓也存在私封露臺、擴建占用的情況，房開公司認為已經(jīng)備案業(yè)主在備案前沒有私封露臺、擴建占用的情況，備案后業(yè)主才私封露臺，這與原告所在樓房備案前已經(jīng)存在私封露臺的情況有本質(zhì)不同。本院對該份證據(jù)的真實性予以確認。
被告提供證據(jù)：證據(jù)一、提交由大慶市城鄉(xiāng)規(guī)劃局出具的受理申請通知書一份、大慶市城鄉(xiāng)規(guī)劃委員會主任辦公會議紀(jì)要復(fù)印件一份（原件在大慶市城鄉(xiāng)規(guī)劃局存留），欲證明房開公司早在2015年就將創(chuàng)業(yè)城第一批房屋申請了規(guī)劃驗收，但由于有些住房私占空間，私封露臺等情況，不滿足城鄉(xiāng)規(guī)劃局的整體驗收條件，大慶市城鄉(xiāng)規(guī)劃局未予整體規(guī)劃驗收，后經(jīng)多方協(xié)商最終確定暫時分批去除私占空間、私封露臺情況的單體建筑后，予以規(guī)劃驗收。所以，導(dǎo)致本案涉訴的房屋辦理房產(chǎn)證延期的原因并非因房開公司原因，而是發(fā)生了不可預(yù)見的不可抗力原因。原告對其真實性無異議，對證明的問題有異議，本案原告并沒有向被告所說的存在私占空間、私封露臺的情況存在。被告所提供的市政府的會議紀(jì)要是在2016年7月18日下達的通知，明確創(chuàng)業(yè)城可以進行單體驗收，可以實施分戶驗收，而這個時間仍在合同期限內(nèi)，所以私占空間，私封露臺現(xiàn)象已不能阻礙被告履約，但被告仍未在合同期限內(nèi)完成向產(chǎn)權(quán)登記機關(guān)備案，被告明顯構(gòu)成違約，應(yīng)承擔(dān)賠償義務(wù)。本院將對全案進行綜合認定后予以確認。證據(jù)二、照片打印件一張，證明涉案房產(chǎn)存在私封露臺情況，影響了創(chuàng)業(yè)城整體規(guī)劃驗收，導(dǎo)致該樓房無法實際單體驗收，因此影響了房屋產(chǎn)權(quán)證的辦理進度。原告對真實性無異議，對證明問題有異議，本涉案房屋并不存在私封露臺的情況，沒有過錯，且市政府已于2016年7月18日下發(fā)通知，明確創(chuàng)業(yè)城可以進行單體驗收，可以實施分戶驗收。因此，被告有理由在合同期間內(nèi)解決這個問題。被告明顯有過錯，應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。本院將對全案進行綜合認定后予以確認。
本案經(jīng)開庭審理，對證據(jù)的質(zhì)證、認證，確認本案的法律事實如下：
2013年6月5日原告與被告簽訂了購買創(chuàng)業(yè)城XXXX室商品房買賣合同，總房款為407742元，原告交付了全部購房款。合同約定出賣人在房屋交付后730日內(nèi)將辦理權(quán)屬登記需要由被告提供的資料報產(chǎn)權(quán)登記機關(guān)備案，如因被告的責(zé)任不能在規(guī)定期限內(nèi)取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書的，雙方同意按補充協(xié)議處理，補充協(xié)議約定了如因被告的原因原告不能在規(guī)定的期限內(nèi)取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書的，雙方同意原告不退房，被告在合同規(guī)定期限后的365天內(nèi)將辦理權(quán)屬登記需要由被告提供的資料報產(chǎn)權(quán)登記機關(guān)備案。雙方合同中對房開公司逾期交房的違約責(zé)任進行了約定,主要內(nèi)容為“出賣人如未按合同規(guī)定的期限將該商品房交付買受人使用，買受人不退房，出賣人按日向買受人支付己交房價款萬分之零點一的違約金，合同繼續(xù)履行”。被告房開公司于2013年12月28日將未履行竣工驗收手續(xù)的房屋交付給原告。
大慶市城鄉(xiāng)規(guī)劃局于2016年6月27日受理了房開公司要求對創(chuàng)業(yè)城第一批房屋進行規(guī)劃驗收的申請，但由于有部分業(yè)主存在私占空間，私封露臺等情況，不滿足城鄉(xiāng)規(guī)劃局的整體驗收條件，大慶市城鄉(xiāng)規(guī)劃局未予整體規(guī)劃驗收。后經(jīng)房開公司多方協(xié)調(diào)溝通，最終由市規(guī)劃局出具了備注不合格住戶的《建設(shè)工程規(guī)劃條件核實確認書》，實現(xiàn)單體驗收。涉案房屋截止到2018年5月18日前一直沒有在產(chǎn)權(quán)登記機關(guān)完成備案手續(xù)。

本案爭議焦點為：1、被告房開公司認為逾期辦證非因房開公司原因?qū)е?，?gòu)成不可抗力的抗辯理由是否成立；2、原告主張逾期違約損失如何計算。
本院認為，一、關(guān)于房開公司是否構(gòu)成違約、其抗辯理由是否成立的問題。根據(jù)《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第四十五條規(guī)定，縣級以上地方人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門按照規(guī)定對建設(shè)工程是否符合規(guī)劃予以核實。未經(jīng)核實或經(jīng)核實不符合規(guī)劃條件的，建設(shè)單位不得組織竣工驗收。也就是說建設(shè)工程應(yīng)先報請規(guī)劃部門對建設(shè)工程進行驗收，規(guī)劃驗收合格后才能由建設(shè)單位組織驗收，驗收合格后才能向購房者交付房屋。本案中，被告違反了上述規(guī)定，在沒有規(guī)劃驗收的情況下將房屋先行交付給購房者，致使部分業(yè)主私占空間，私封露臺導(dǎo)致規(guī)劃部門不予以驗收，從而無法完成向產(chǎn)權(quán)登記機關(guān)報備登記材料的義務(wù)，致使原告在規(guī)定的期限內(nèi)沒有取得產(chǎn)權(quán)證，上述情況不符合不可抗力構(gòu)成條件，被告不能以此理由免責(zé)。因合同對辦證日期有明確約定，而被告未在規(guī)定的期限內(nèi)向相關(guān)行政部門辦理產(chǎn)權(quán)手續(xù)，故被告已構(gòu)成違約。
二、關(guān)于原告主張的逾期違約損失如何計算的問題?，F(xiàn)原告主張按照同期銀行貸款利率的標(biāo)準(zhǔn)計算違約損失，而被告認為按照原告主張計算的違約損失過高，要求參照雙方合同中逾期交房的違約責(zé)任計算違約損失。根據(jù)《中華人民共和國合同法》第一百一十四條和《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋（二）》第二十八條、第二十九條的規(guī)定，當(dāng)事人約定的違約金超過實際損失的百分之三十的，可以認定為“過分高于造成的損失”，當(dāng)事人因此主張約定的違約金過高而請求予以適當(dāng)減少的，人民法院應(yīng)當(dāng)以實際損失為基礎(chǔ)，兼顧合同的履行情況、當(dāng)事人的過錯程度以及預(yù)期利益等綜合因素，根據(jù)公平原則和誠實信用原則予以衡量，并作出調(diào)整。在確定是否對違約金進行調(diào)整以及如何調(diào)整時，應(yīng)全面、正確地適用上述規(guī)定，充分尊重當(dāng)事人意思自治，保護合同自由，維護交易秩序穩(wěn)定，倡導(dǎo)誠實守信的價值，公平合理地進行衡量。確定是否過高的基本依據(jù)應(yīng)當(dāng)是違約造成的損失。本院從以下幾個方面考慮違約損失的計算方法：（一）從原告的損失方面考慮：原告主張被告逾期辦證違約給其造成了損失，具體包括：案涉房屋無法正常交易造成的利益損失及因案涉房屋無產(chǎn)權(quán)證，部分業(yè)主的子女無法享受學(xué)區(qū)劃分帶來的教育福利等利益損失，但原告并未提交證據(jù)證實已產(chǎn)生損失，根據(jù)“誰主張、誰舉證”的原則，可以認定逾期辦證并未給原告造成實際損失；（二）從雙方簽訂涉案房屋買賣合同的實際情況考慮：由于涉案的創(chuàng)業(yè)城小區(qū)是被告開發(fā)，目的是為了改善石油老會戰(zhàn)職工的居住環(huán)境，以福利購房的形式銷售給石油老會戰(zhàn)，雙方簽訂合同中的銷售價格遠低于當(dāng)時的商品房銷售的市場價格，從這方面考慮，原告購買涉案房屋已獲利。從利益平衡角度出發(fā)，綜合考慮上述幾方面，既要對違約行為進行處罰，又要防止因違約獲得超額利益，致使雙方利益失衡，又由于被告雖然逾期辦證，但并未影響原告方的實際居住。故本院從雙方簽訂合同的背景、被告的違約程度、原告的損失等方面綜合考量，對被告逾期辦證的違約責(zé)任參照雙方合同約定的逾期交房違約金的標(biāo)準(zhǔn)計算，即按日萬分之零點一計算違約金。起算時間為自交付房屋之日在經(jīng)過1095天（730天+365天）后開始，計算至被告在產(chǎn)權(quán)登記機關(guān)辦理完產(chǎn)權(quán)登記時截止。本案原告2013年12月28日接收房屋，應(yīng)自2016年12月29日起開始計算違約金，原告主張計算截止至2018年5月17日符合法律規(guī)定，本院予以支持。
綜上，本案經(jīng)審判委員會討論決定，對原告的請求部分予以支持。依照《中華人民共和國合同法》第一百零七條、第一百一十三條、第一百一十四條、第一百二十一條，最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國合同法》若干問題的解釋（二）第二十九條，最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十八條、二十八條，《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條之規(guī)定，判決如下：

被告大慶油田房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司于判決生效后五日內(nèi)給付原告劉某某、吳某某違約損失2059元（407742元×0.001%×505天）。
案件受理費718元由被告承擔(dān)。
如不服本判決，可在接到判決書之日起十五日內(nèi)向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提交副本，上訴于大慶市中級人民法院。

審判長 邊超
人民陪審員 付燕
人民陪審員 于婷婷

書記員： 于芳華