抗訴機關(guān)：黑龍江省人民檢察院。
申訴人（一審被告、二審上訴人）：劉某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，無固定職業(yè)。
委托訴訟代理人：韓志勇，黑龍江龍琰律師事務(wù)所律師。
被申訴人（一審原告、二審上訴人）：黑龍江省華盛環(huán)保建筑材料有限責任公司。住所地：哈爾濱市香坊區(qū)衡山路1號。
法定代表人：吳艷杰，該公司總經(jīng)理。
委托訴訟代理人：秦向陽，該公司職員。
委托訴訟代理人：曹險峰，黑龍江辰暉律師事務(wù)所律師。
被申訴人（一審被告）：黑龍江省外貿(mào)賓館。住所地：哈爾濱市香坊區(qū)衡山路1號。
法定代表人：龍霄光，該賓館經(jīng)理。

申訴人劉某某因與被申訴人黑龍江省華盛環(huán)保建筑材料有限責任公司（以下簡稱華盛公司）、黑龍江省外貿(mào)賓館（以下簡稱外貿(mào)賓館）涉及協(xié)議及租賃糾紛一案，不服哈爾濱市中級人民法院（2013）哈民一民終字第546號民事判決，向黑龍江省人民檢察院申訴。黑龍江省人民檢察院作出黑檢民（行）監(jiān)[2016]23000000044號民事抗訴書，向本院提出抗訴。本院作出（2016）黑民抗97號民事裁定，提審本案。本院依法組成合議庭，開庭審理了本案。黑龍江省人民檢察院指派檢察員金浩波、張家瑋出庭。申訴人劉某某及其委托訴訟代理人韓志勇，被申訴人華盛公司委托訴訟代理人秦向陽、曹險峰到庭參加訴訟。被申訴人外貿(mào)賓館經(jīng)本院傳票傳喚無正當理由未到庭。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
黑龍江省人民檢察院抗訴認為，原審判決認定本案系侵權(quán)糾紛，并以此為由判令劉某某因侵占外貿(mào)賓館2-3層賠償華盛公司2004年5月至2006年10月期間及因侵占外貿(mào)賓館1層、4-7層賠償華盛公司2003年4月至2006年10月期間經(jīng)營損失屬適用法律確有錯誤。理由如下：本案訴爭房產(chǎn)2-3層，已被山東省文登市人民法院于2004年8月23日以文法執(zhí)字第256-2號民事裁定將該房產(chǎn)評估執(zhí)行給案外人山東省文登市皮革廠抵債，于2007年4月6日經(jīng)公開拍賣，所有權(quán)歸案外人馬玲媛所有。訴爭房產(chǎn)1層、4-7層產(chǎn)權(quán)于2006年10月25日才變更至華盛公司名下，且因華盛公司與外貿(mào)賓館所簽房屋買賣協(xié)議一直在訴訟中，外貿(mào)賓館并未將房產(chǎn)交付給華盛公司，直至2006年10月，哈爾濱市中級人民法院通過執(zhí)行程序?qū)⒃V爭房產(chǎn)1層、4-7層交付給華盛公司。在訴爭房產(chǎn)變更或交付華盛公司之前，華盛公司并不能對所購房產(chǎn)享有占有、使用、收益、處分的物權(quán)權(quán)利，也不能產(chǎn)生因他人不法侵害其財產(chǎn)而產(chǎn)生的侵權(quán)法律后果。本案中，華盛公司與劉某某不存在相關(guān)法律關(guān)系，華盛公司如主張經(jīng)營損失只能根據(jù)其與外貿(mào)賓館簽訂的協(xié)議向外貿(mào)賓館主張，與劉某某無涉，且華盛公司與外貿(mào)賓館產(chǎn)生糾紛期間并未依法取得房屋所有權(quán)，劉某某在此期間對涉案房產(chǎn)的使用并不構(gòu)成對華盛公司的侵權(quán)。劉某某之所以使用爭議房產(chǎn)，是基于其與外貿(mào)賓館簽訂的《物業(yè)委托營業(yè)協(xié)議書》，該協(xié)議書約定由劉某某經(jīng)營管理爭議之房產(chǎn)，后該協(xié)議因劉某某無物業(yè)管理資質(zhì)被哈爾濱市中級人民法院認定無效。該協(xié)議無效的后果是在劉某某及外貿(mào)賓館之間產(chǎn)生了不當?shù)美姆申P(guān)系，即劉某某因上述無效協(xié)議取得的利益及給外貿(mào)賓館造成的損失，也只能由外貿(mào)賓館向劉某某主張。華盛公司與外貿(mào)賓館、外貿(mào)賓館與劉某某之間的合同法律關(guān)系都是相互獨立的，而華盛公司未與劉某某建立法律關(guān)系，故原判決在華盛公司對訴爭房產(chǎn)不享有物權(quán)的期間內(nèi)，支持華盛公司要求劉某某賠償其經(jīng)營損失的訴訟請求屬適用法律確有錯誤。
劉某某稱，同意檢察機關(guān)抗訴意見。
華盛公司辯稱，劉某某原依與外貿(mào)賓館的委托經(jīng)營協(xié)議占用外貿(mào)賓館。2003年3月6日，華盛公司與外貿(mào)賓館簽訂房屋買賣合同后，應(yīng)視為劉某某的委托管理協(xié)議發(fā)生了重大情勢變更，劉某某與外貿(mào)賓館簽訂的委托管理合同在客觀上無法履行。因此，自其與外貿(mào)賓館約定的房屋交付期限屆滿之日起，劉某某與外貿(mào)賓館的委托經(jīng)營協(xié)議不再發(fā)生效力。此前劉某某依據(jù)該協(xié)議對房屋行使占有權(quán)，但情勢變更后，劉某某已不再享有本案爭議房產(chǎn)的占有權(quán)，而變成外貿(mào)賓館的占有輔助人，在此情況下，劉某某負有向華盛公司交付房屋的義務(wù)。因此，劉某某的交付義務(wù)應(yīng)自買賣合同履行期限屆滿之日起完成。作為物權(quán)的占有輔助人阻礙合同交易，即便根據(jù)合同相對性原則，不應(yīng)承擔違約責任，但不能據(jù)此排除劉某某應(yīng)履行的先合同義務(wù)，也不能據(jù)此排除劉某某應(yīng)承擔的侵權(quán)責任。原審法院據(jù)此認定劉某某對未能交房給其造成的損害承擔賠償責任于法有據(jù)，請求維持原審判決。
外貿(mào)賓館未提交答辯意見。
華盛公司向一審法院起訴請求：（一）確認外貿(mào)賓館、劉某某于2009年9月23日簽訂的協(xié)議書無效，請求判令劉某某從華盛公司所有的衡山路1號樓后院接的第2層（原餐廳）房屋中遷出，并賠償非法占用期間的經(jīng)濟損失（從2003年3月7日起至實際遷出時止）；（二）確認外貿(mào)賓館與劉某某2006年7月25日的協(xié)議書無效；（三）要求外貿(mào)賓館與劉某某賠償非法占用衡山路1號1層房屋經(jīng)營損失（1層進大堂對口處南側(cè)從2003年4月6日至2009年8月31日止，1層進大堂入口處北側(cè)從2003年4月6日至2007年6月30日止）；（四）賠償衡山路1號2-6層及7層14個房間房屋經(jīng)營損失（從2003年4月6日至2006年10月27日止）；（五）賠償衡山路1號1-7層電梯主控室全部設(shè)備、鍋爐、采暖設(shè)施、電源電纜、供電設(shè)施、給排水設(shè)施恢復(fù)原狀或賠償損失（同時包括由于房屋不能正常使用而造成的經(jīng)濟損失）；（六）判令外貿(mào)賓館、劉某某將1層房屋恢復(fù)原狀；（七）請求賠償損失共計人民幣9336884.74元；（八）由外貿(mào)賓館、劉某某承擔訴訟費用。
一審法院認定事實：2003年3月6日，華盛公司與外貿(mào)賓館簽訂房屋買賣協(xié)議，協(xié)議約定外貿(mào)賓館將位于香坊區(qū)衡山路1號1-7層樓，樓房總面積為5004平方米，其中包括后院接的第2層附屬面積300平方米的房產(chǎn)出售給華盛公司，總價款為700萬元。并約定外貿(mào)賓館交付給華盛公司的所有的房產(chǎn)、土地變更手續(xù)，外貿(mào)賓館的產(chǎn)權(quán)在三十日內(nèi)變更為華盛公司。2003年4月20日，雙方又簽訂了一份補充協(xié)議，外貿(mào)賓館不得將任何房間出租，如擅自出租，外貿(mào)賓館應(yīng)承擔違約責任及賠償損失。同時，外貿(mào)賓館向華盛公司提供了債權(quán)債務(wù)陳列附件及房屋出租明細表。該協(xié)議履行期間，因外貿(mào)賓館的上級主管部門黑龍江省工藝品進口出公司與山東省文登市皮革廠有債務(wù)糾紛，山東省文登市人民法院2003年9月19日以（2003）文法執(zhí)字第256-3號民事裁定，查封了該房產(chǎn)2-7層，后又于2003年12月15日解除了查封。對此華盛公司于2004年5月3日與外貿(mào)賓館簽訂了《補充協(xié)議2》，約定2-3層自2004年5月3日起出租給華盛公司至2027年5月2日止，租金每層每年60000元。外貿(mào)賓館未按約定時間履行買賣協(xié)議，華盛公司于2004年5月向哈爾濱市中級人民法院提起訴訟，該院于2004年9月2日下達（2004）哈民二初字第50-1-8號民事裁定對上述房屋1-7層及后院接的第2層房屋均予以查封，并規(guī)定在查封期間不得將房產(chǎn)買賣、抵押、出租、出借、典當。2006年8月23日，該案經(jīng)本院（2006）黑民一終字第44號民事判決，確認華盛公司與外貿(mào)賓館買賣協(xié)議合法有效，認定外貿(mào)賓館出售給華盛公司的2-3層房屋，因被山東省文登市人民法院評估作價為2960320元，裁定執(zhí)行給案外人，從華盛公司應(yīng)給付外貿(mào)賓館購房款中扣除，華盛公司應(yīng)給付外貿(mào)賓館購房款6726406.28元；外貿(mào)賓館從2003年4月承擔遲延履行違約金120萬元。2006年10月26日，華盛公司與外貿(mào)賓館對2-3層簽訂租金結(jié)算確認單和租金結(jié)算說明，租金從外貿(mào)賓館應(yīng)給付華盛公司的120萬元違約金中折抵。外貿(mào)賓館2-3層于2007年4月6日由山東省文登市人民法院以（2004）文法執(zhí)字第256號民事裁定拍賣給案外人馬玲媛所有。
此外，在華盛公司與外貿(mào)賓館簽訂買賣協(xié)議之前，劉某某與外貿(mào)賓館在2002年9月27日簽訂了物業(yè)委托營業(yè)協(xié)議書，由劉某某經(jīng)營管理外貿(mào)賓館。華盛公司于2003年購買外貿(mào)賓館后，劉某某不交出經(jīng)營管理權(quán)，外貿(mào)賓館提出訴訟，哈爾濱市中級人民法院于2005年12月12日以（2005）哈民二終字第2174號民事判決書確認外貿(mào)賓館與劉某某間的物業(yè)委托營業(yè)協(xié)議書無效，判決劉某某立即將經(jīng)營權(quán)、管理權(quán)返還給外貿(mào)賓館。該判決生效后劉某某仍不履行判決，繼續(xù)占用外貿(mào)賓館。此后，外貿(mào)賓館與劉某某于2006年7月25日簽訂了出租抵債協(xié)議，約定外貿(mào)賓館一樓大堂南側(cè)房屋出租給劉某某使用2年零6個月（2006年7月26日至2009年1月25日），用于充抵欠款22萬元。華盛公司于2006年申請執(zhí)行（2006）黑民一終字第44號判決書，哈爾濱市中級人民法院于2006年9月29日向外貿(mào)賓館下達執(zhí)行通知書，責令外貿(mào)賓館立即履行已生效的判決，為此劉某某提出異議，經(jīng)（2007）哈執(zhí)異字第10號執(zhí)行裁定書認定：“在執(zhí)行過程中，2006年10月25日本院發(fā)出（2006）哈執(zhí)字第400號公告，通告現(xiàn)租賃、占用外貿(mào)賓館所有位于香坊區(qū)衡山路1號房產(chǎn)的一、四、五、六、七層房屋的單位和個人于2006年10月27日前與新權(quán)利人華盛公司辦理登記并商定租賃事宜或自行遷出，逾期本院依法強制執(zhí)行。劉某某對前述公告提出異議，本院認為，本院（2004）哈民二初字第50-2、50-8號民事裁定已經(jīng)依法查封了被執(zhí)行人所有的外貿(mào)賓館一層的房產(chǎn)，并明示被執(zhí)行人外貿(mào)賓館查封期間不得買賣、出租等。本院已在房產(chǎn)管理部門登記備案。被執(zhí)行人違法將該房產(chǎn)出租給劉某某，其與劉某某的租賃關(guān)系不能對抗本院對該房產(chǎn)的執(zhí)行，劉某某的主張不能成立，對其異議，不予支持。”致使劉某某于2006年10月27日從外貿(mào)賓館大樓1樓北側(cè)，2-6層及7層14個房間遷出。對1樓大堂南側(cè)，劉某某未按哈爾濱市中級人民法院公告規(guī)定時間遷出，根據(jù)與外貿(mào)賓館的協(xié)議于2009年1月25日遷出。
經(jīng)查，外貿(mào)賓館在出售外貿(mào)賓館后院接的第2層附屬面積為300平方米房屋之前與劉某某于2002年9月23日簽訂了出租抵債協(xié)議書一份，將該房出租給劉某某使用至2008年12月25日。該協(xié)議在外貿(mào)賓館與華盛公司簽訂買賣協(xié)議時提供的債權(quán)債務(wù)陳列附件及房屋出租明細表中沒有體現(xiàn)，在此期間華盛公司委托律師發(fā)函告知劉某某該房已出售給華盛公司，當時劉某某也未提出異議。華盛公司依據(jù)生效判決于2006年12月25日搬入該房使用，劉某某為此起訴至法院，訴華盛公司遷讓并賠償損失（另案處理）。在法院審理中，劉某某未經(jīng)法院允許于2007年10月16日強行搬入該房。此間，劉某某與外貿(mào)賓館因債務(wù)糾紛訴訟，一審法院及哈爾濱市中級人民法院下達了（2004）香民一初字第878號民事調(diào)解書及（2005）哈民四終字第229號民事調(diào)解書。劉某某依據(jù)該調(diào)解書申請執(zhí)行，執(zhí)行中劉某某與外貿(mào)賓館于2011年6月24日又簽訂了外貿(mào)賓館后院接的2層房屋轉(zhuǎn)移抵債執(zhí)行和解協(xié)議，一審法院于2011年6月24日下達（2005）香執(zhí)字第681-1號及（2005）香民執(zhí)字第682-2號執(zhí)行裁定書，裁定（2004）香民一初字第878號民事調(diào)解書和（2005）哈民四終字第229號民事調(diào)解書的本次執(zhí)行程序終結(jié)。現(xiàn)劉某某使用該房經(jīng)營至今。
另查，在外貿(mào)賓館未向華盛公司交付爭議之房由劉某某占用期間，外貿(mào)賓館大樓主控室全部設(shè)備、采暖設(shè)施、電源電纜、供電設(shè)施、給排水設(shè)施丟失毀損，鍋爐因熱網(wǎng)改造拆除，劉某某將鍋爐賣6000元后從外貿(mào)賓館欠款中折抵。
此外，在本案重審期間，華盛公司申請對外貿(mào)賓館不交付房屋由劉某某占用，給華盛公司造成的經(jīng)濟損失進行鑒定。經(jīng)本院指定林區(qū)中院，林區(qū)中院委托哈爾濱市匯海資產(chǎn)評估鑒定所司法鑒定，對上述房屋經(jīng)營收益和設(shè)備恢復(fù)費用進行了鑒定。鑒定期間，外貿(mào)賓館、劉某某對華盛公司申請鑒定劉某某占用房屋的起止時間均未提出異議，故結(jié)論為：外貿(mào)賓館后院接的第2層房屋，以租金為經(jīng)營收益，每年6000元，合計人民幣450000元；1樓大堂房屋南北側(cè)經(jīng)營損失3495365元；2-7層房屋經(jīng)營損失5367741.30元；共計人民幣9313106.69元，全部設(shè)備恢復(fù)費用119814.31元，共計人民幣9432921元。經(jīng)庭審調(diào)查核實，華盛公司申請鑒定劉某某使用房屋的起止時間與事實有誤差。華盛公司對外貿(mào)賓館2-3層的房屋使用權(quán)應(yīng)從華盛公司與外貿(mào)賓館租賃之日2004年5月3日起計算，故鑒定結(jié)論中2003年4月6日至2004年5月2日期間的損失536522.73元應(yīng)扣除。外貿(mào)賓館1樓大堂南側(cè)劉某某使用至2009年1月25日，故鑒定結(jié)論中2009年1月26日至2009年8月31日期間的損失266084元應(yīng)扣除。劉某某占用1樓大堂北側(cè)至2006年10月27日，鑒定結(jié)論計算至2007年6月30日有誤，應(yīng)減去2006年10月28日至2007年6月30日期間的損失88192.05元[根據(jù)鑒定標準：（2006年月租賃價格17901.58元×2月）+（月租金17901.58元/30天×4天）=38192.05元，2007年1-6月份租賃價格50000元]。鑒定結(jié)論中對外貿(mào)賓館后院接的第2層房屋鑒定扣除華盛公司使用時間為2006年12月25日至2007年10月15日。鑒定中將2003年4月1日至2003年12月31日計算為8個月有誤，應(yīng)為8個月零30天，應(yīng)予糾正。
綜上，根據(jù)鑒定標準計算：劉某某自2003年4月6日起占用外貿(mào)賓館大樓1樓大堂南側(cè)房屋至2009年1月25日止，其經(jīng)營損失為2420090.25元；占用該樓1層大堂北側(cè)自2003年4月6日起至2006年10月27日止，其經(jīng)營損失為765009.9元；占用該樓4-6層及第7層14個房間自2003年4月6日起至2006年10月27日，其經(jīng)營損失為3523841.12元；占用該樓2-3層自2004年5月3日至2006年10月27日，其經(jīng)營損失為人民幣1385572.41元。占用外貿(mào)賓館大樓后院接的第2層房屋時間自2003年3月7日起至實際交付之日止（暫計算至2012年10月31日，其中扣除華盛公司使用時間2006年12月25日至2007年10月15日止）。根據(jù)鑒定結(jié)論，每年租金6萬元計算，租金為530666.67元；全部設(shè)備恢復(fù)費119814.31元。以上合計人民幣8744994.66元。
2007年8月14日華盛公司申請訴訟保全，一審法院將劉某某位于香坊區(qū)衡山路1號側(cè)樓1-3層房產(chǎn)予以查封。
一審法院判決：一、劉某某賠償華盛公司因侵占其原外貿(mào)賓館大樓1樓大堂北側(cè)及2-7層房屋造成的經(jīng)營損失人民幣5674423.43元；二、劉某某賠償華盛公司因侵占外貿(mào)賓館大樓1層南側(cè)房屋造成的經(jīng)營損失人民幣1357683元；三、外貿(mào)賓館賠償華盛公司因劉某某侵占外貿(mào)賓館大樓1層南側(cè)房屋造成的經(jīng)營損失人民幣1062407.25元，劉某某對其承擔連帶賠償責任；四、劉某某賠償華盛公司因占用外貿(mào)賓館大樓后院接的第2層房屋造成的經(jīng)濟損失人民幣149833.33元；五、外貿(mào)賓館賠償華盛公司因劉某某占用外貿(mào)賓館大樓后院接的第2層房屋造成的經(jīng)營損失人民幣81000元（暫計算至2002年10月31日，從2012年11月1日起按每月5000元計算至實際交付之日止）。劉某某對其承擔連帶賠償責任；外貿(mào)賓館退還華盛公司因?qū)⒃摲砍鲎饨o劉某某收取的租金人民幣299833.34元；六、外貿(mào)賓館賠償華盛公司電梯主控室全部設(shè)備、鍋爐、采暖設(shè)施、電源電纜、供電設(shè)施、給排水設(shè)施恢復(fù)費人民幣119814.31元；七、劉某某停止侵權(quán)，于判決生效之日起十日內(nèi)將位于哈爾濱市香坊區(qū)衡山路1號原外貿(mào)賓館后院接的第2層面積約300平方米所有房屋，交付給華盛公司；八、駁回華盛公司的其他訴訟請求。案件受理費73015元，鑒定費80000元，保全費5000元（華盛公司已預(yù)交），由劉某某承擔案件受理費62074元，保全費5000元，鑒定費40000元，由外貿(mào)賓館承擔案件受理費10941元，鑒定費40000元。

綜上,依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百零七條第一款、第一百七十條第一款（一）項的規(guī)定，判決如下：

維持哈爾濱市中級人民法院（2013）哈民一民終字第546號民事判決。
本判決為終審判決。

審　判　長　　單一琦 代理審判員　　王革濱 代理審判員　　李雪松

書記員：葛蘭蘭