上訴人（原審第三人）：興隆縣農(nóng)村信用合作聯(lián)社，住所地河北省興隆縣興隆鎮(zhèn)西大街***號(hào)。
法定代表人：于學(xué)民，理事長(zhǎng)。
委托訴訟代理人：蘇東慶，河北東慶律師事務(wù)所律師。
上訴人（原審第三人）：侯某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住河北省承德市雙橋區(qū)。
委托訴訟代理人：劉景瑞，興隆縣正興法律服務(wù)所法律工作者。
被上訴人（原審原告）：賈占海，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，農(nóng)民，住河北省承德市興隆縣。
委托訴訟代理人：趙春青，河北力公律師事務(wù)所律師。
被上訴人（原審被告）：承德華康房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，住所地河北省承德市雙橋區(qū)武陽(yáng)花園小區(qū)1號(hào)樓2層。
法定代表人：周景新，公司執(zhí)行董事。
被上訴人（原審被告）：承德華康房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司興隆縣分公司，住所地河北省興隆縣興隆鎮(zhèn)東大街。
負(fù)責(zé)人：侯榮，經(jīng)理。
原審第三人：李園園，女，xxxx年xx月xx日出生，滿族，住河北省遵化市。

上訴人興隆縣農(nóng)村信用合作聯(lián)社（以下簡(jiǎn)稱(chēng)興隆信用聯(lián)社）、侯某因與被上訴人賈占海、承德華康房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)華康公司）、承德華康房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司興隆縣分公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)華康興隆分公司）及原審第三人李園園買(mǎi)賣(mài)合同糾紛一案，不服河北省興隆縣人民法院（2017）冀0822民初1422號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院于2018年1月30日立案后，依法組成合議庭，公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行了審理。上訴人興隆信用聯(lián)社的委托訴訟代理人蘇東慶，上訴人侯某及其委托訴訟代理人劉景瑞，被上訴人賈占海及其委托訴訟代理人趙春青，原審第三人李園園到庭參加訴訟。被上訴人華康公司、華康興隆分公司經(jīng)公告?zhèn)鲉疚吹酵⒓釉V訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

一審法院認(rèn)為，根據(jù)當(dāng)事人的陳述和所提供的證據(jù)，能夠認(rèn)定原告并非向被告購(gòu)買(mǎi)房屋，而是在被告將房屋交付給第三人李園園，作為抵償所欠金圓分公司的借款后，原告向金圓分公司購(gòu)買(mǎi)訴爭(zhēng)房屋，房款也未交付給被告，而是交付給金圓分公司。原告與金圓分公司之間存在真實(shí)買(mǎi)賣(mài)關(guān)系，原、被告之間不存在真實(shí)的買(mǎi)賣(mài)關(guān)系。本案爭(zhēng)議的主要焦點(diǎn)為，（一）、原、被告之間所簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同是否有效；（二）、華康興隆分公司與興隆信用聯(lián)社簽訂的抵押合同是否有效；（三）、第三人侯某的主張是否成立；（四）、二被告是否應(yīng)當(dāng)為原告辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。（一）、關(guān)于原、被告之間所簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同的效力問(wèn)題。原告購(gòu)買(mǎi)訴爭(zhēng)房屋，因金圓公司取得房屋并未簽訂書(shū)面合同，經(jīng)金圓公司協(xié)調(diào)，原、被告就訴爭(zhēng)房屋于2013年2月20日簽訂買(mǎi)賣(mài)合同，該合同不違反法律強(qiáng)制性規(guī)定。根據(jù)《物權(quán)法》第十五條的規(guī)定，當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時(shí)生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力。故原、被告之間所簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同為有效合同。（二）、關(guān)于華康興隆分公司與興隆信用聯(lián)社簽訂的抵押合同是否有效問(wèn)題。華康公司于2011年1月30日向興隆信用聯(lián)社申請(qǐng)貸款，并以訴爭(zhēng)房屋設(shè)定抵押，簽訂了抵押合同，辦理了抵押登記，后以借新還舊的方式，于2012年8月31日再次簽訂借款合同和抵押合同，并辦理貸款抵押登記，故原抵押合同終止，新設(shè)立抵押合同應(yīng)從2012年8月31日成立。其抵押合同日期晚于被告向金圓分公司李園園轉(zhuǎn)讓的日期，被告的抵押行為屬于無(wú)權(quán)處分，信用聯(lián)社在辦理貸款抵押手續(xù)時(shí)，對(duì)抵押物未盡到謹(jǐn)慎合理審查義務(wù)，侵害了他人的合法權(quán)益，故雙方簽訂的抵押合同中關(guān)于將馨埔花園小區(qū)A幢1號(hào)底商設(shè)定抵押的部分無(wú)效。（三）、關(guān)于第三人侯某主張對(duì)訴爭(zhēng)房屋享有所有權(quán)的問(wèn)題。第三人侯某就訴爭(zhēng)房屋提供的買(mǎi)賣(mài)合同簽訂的時(shí)間雖然早于原告合同的時(shí)間，但由于其與被告華康興隆分公司的負(fù)責(zé)人侯榮存在親屬關(guān)系，且不能證明該合同已經(jīng)實(shí)際履行，其主張對(duì)訴爭(zhēng)房屋享有所有權(quán)的事實(shí)不能予以認(rèn)定。（四）、關(guān)于二被告是否應(yīng)當(dāng)為原告辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)問(wèn)題。從合同法的角度看，轉(zhuǎn)讓方對(duì)轉(zhuǎn)讓標(biāo)的負(fù)有權(quán)利瑕疵擔(dān)保責(zé)任，由于確認(rèn)被告將訴爭(zhēng)房屋設(shè)定抵押的合同無(wú)效，被告及信用聯(lián)社有義務(wù)解除該訴爭(zhēng)房屋的抵押權(quán)登記。二被告應(yīng)在解除抵押登記后，為原告辦理合同備案登記，并在具備辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)時(shí)協(xié)助原告辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。因華康興隆分公司在興隆縣已無(wú)辦事機(jī)構(gòu)、無(wú)經(jīng)營(yíng)人員且不具備企業(yè)法人資格，應(yīng)當(dāng)由被告華康公司承擔(dān)責(zé)任。綜上所述，本案經(jīng)本院審判委員會(huì)討論決定，依照《中華人民共和國(guó)合同法》第四十四條、第五十一條、第六十條、《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第十五條、《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》第五十二條的規(guī)定，判決：一、確認(rèn)原告賈占海與被告承德華康房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司興隆縣分公司于2013年2月20日就興隆縣馨埔花園小區(qū)A幢01號(hào)底商簽訂的商品房買(mǎi)賣(mài)合同有效；二、被告承德華康房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司興隆縣分公司與第三人興隆縣農(nóng)村信用合作聯(lián)社于2012年8月31日簽訂的承德興隆聯(lián)社農(nóng)信抵字2012第54042012610578號(hào)在建工程抵押合同中對(duì)馨埔花園小區(qū)A幢01號(hào)底商的抵押無(wú)效；三、被告承德華康房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司在馨埔花園小區(qū)A幢01號(hào)底商抵押權(quán)登記解除后十日內(nèi)，到房屋產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)為原告賈占海購(gòu)買(mǎi)的房屋辦理合同備案登記，并在具備辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)時(shí)協(xié)助原告辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。

審判長(zhǎng) 李紅梅
審判員 孫琳麗
審判員 劉音

書(shū)記員： 付強(qiáng)