原告：余文安，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住武漢市武昌區(qū)。
原告：余某某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住武漢市武昌區(qū)。
委托訴訟代理人：辛陽、張建偉，北京大成（武漢）律師事務(wù)所律師。代理權(quán)限：特別授權(quán)。
被告：湖北廣某置業(yè)有限公司，住所地：武漢市江夏經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)民營工業(yè)園區(qū)-1層。
法定代表人：萬學(xué)飛，該公司董事長。
委托訴訟代理人：方琴、郭健，湖北中和信律師事務(wù)所律師。代理權(quán)限：一般代理。

原告余文安、余某某與被告湖北廣某置業(yè)有限公司商品房銷售合同糾紛一案，本院2017年1月19日立案受理后，依法由審判員馬暉適用簡易程序，于2017年3月6日公開開庭進(jìn)行了審理。原告余文安、余某某的委托訴訟代理人辛陽、張建偉，被告湖北廣某置業(yè)有限公司的委托訴訟代理人方琴、，郭健到庭參加了訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告向本院提出的訴訟請(qǐng)求：1、判令被告承擔(dān)逾期交房違約金17600元（已支付購房款×逾期交房天數(shù)×萬分之三，自2014年8月1日算起，至2014年12月18日止），逾期交房違約金剩余部分自2014年12月19日算起，至具備交房條件并交付原告時(shí)止；2、判令被告承擔(dān)逾期辦理房地產(chǎn)權(quán)屬證書違約金2100元（已支付房款×0.5%）；3、判令被告協(xié)助原告辦理房地產(chǎn)權(quán)屬證書，提供應(yīng)由其提供的所有辦證資料；4、判令被告承擔(dān)交房前的物業(yè)費(fèi)；5、判令被告依約承擔(dān)保修責(zé)任自原告實(shí)際收房之日起開始計(jì)算；6、判令本案的訴訟費(fèi)用由被告承擔(dān)。事實(shí)與理由：2014年4月23日原告與被告簽訂了《武漢市商品房買賣合同》。合同約定原告向被告購買被告建設(shè)的位于武漢市洪山區(qū)獅子山街壕溝芷岸龍庭小區(qū)14棟2單元1802號(hào)商品房，總價(jià)款419888元，被告應(yīng)于2014年7月31日前交房。同時(shí)約定：被告逾期交房超過60日后，原告要求繼續(xù)履行合同的，被告按日向原告支付已交付房款萬分之三的違約金；因被告的原因致使原告不能辦理房地產(chǎn)權(quán)屬證書的，原告不退房的，被告按已付房價(jià)款0.5%向原告支付違約金；被告自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅質(zhì)量保證書》承諾的內(nèi)容承擔(dān)相應(yīng)的保修責(zé)任；原告應(yīng)于物業(yè)買賣雙方約定的交付日期之次月起交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。合同簽訂后，原告已履行了付款義務(wù)。原告認(rèn)為被告在2014年7月31前未完成有關(guān)驗(yàn)收，違反合同約定，因承擔(dān)違約責(zé)任，因?qū)τ嘘P(guān)爭議，原、被告未能達(dá)成協(xié)議，原告為此提起訴訟。
本院經(jīng)審理認(rèn)定的事實(shí)如下：對(duì)于雙方?jīng)]有爭議的事實(shí)，本院予以確認(rèn)。對(duì)關(guān)于逾期交房違約期間的問題，原告認(rèn)為被告在取得湖北省房屋建筑工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗(yàn)收備案證明書后仍未達(dá)到交房條件，并提交了相應(yīng)證據(jù)，被告認(rèn)為其于2014年7月31日前已取得相關(guān)驗(yàn)收，具備交房條件，并提交了相應(yīng)證據(jù)，經(jīng)審查，被告于2014年12月4日取得湖北省房屋建筑工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗(yàn)收備案證明書，此時(shí)已具備交付條件，故本院對(duì)被告該部分證據(jù)的證明目的部分予以采信，對(duì)原告的該部分證據(jù)的證明目的部分予以采信；關(guān)于逾期辦理房地產(chǎn)初始登記違約問題，被告認(rèn)為其是為配合政府行為才造成了違約，屬于不可抗力所致，并提交了相應(yīng)的證據(jù)，本院認(rèn)為被告在2014年12月4日取得湖北省房屋建筑工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗(yàn)收備案證明書，其應(yīng)當(dāng)在90日內(nèi)完成房地產(chǎn)初始登記，但其在2015年4月15日才完成地產(chǎn)初始登記，不符合合同約定，該部分證據(jù)不能充分證明其逾期辦理房地產(chǎn)初始登記屬不可抗力所致，故本院對(duì)該部分證據(jù)不予采信。
經(jīng)審理查明,2014年4月23日，原、被告簽訂了商品房買賣合同1份，合同約定：被告將武漢市洪山區(qū)南湖大道芷岸龍庭14棟2單元1802號(hào)商品房出售給原告、房屋總價(jià)款419888元；2014年7月31日前被告將符合合同約定的商品房交付原告、逾期超過60天的，原告要求繼續(xù)履行合同的，合同繼續(xù)履行，被告按已付房款的日萬分之三承擔(dān)違約金；因被告的原因致使原告不能辦理房地產(chǎn)權(quán)屬證書的，原告不退房的，被告按已付房價(jià)款0.5%向原告支付違約金；房屋物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由湖北水藍(lán)郡物業(yè)管理有限公司收取。合同簽訂后，原告向被告支付了全額購房款。2015年6月23日，原告收房。
另查明,被告建設(shè)的涉案工程在2014年12月4日取得湖北省房屋建筑工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗(yàn)收備案證明書；2015年4月15日取得武漢市房屋初始登記證明。

本院認(rèn)為，被告承認(rèn)原告的訴訟請(qǐng)求部分，不違反法律規(guī)定，本院予以支持。原、被告所簽訂的商品房買賣合同，為雙方自愿簽訂，內(nèi)容未違反法律規(guī)定，應(yīng)為有效合同，雙方均應(yīng)按照合同的約定遵守履行。被告在2014年7月31日前通知原告收房，但當(dāng)時(shí)并未取得湖北省房屋建筑工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗(yàn)收備案證明書，故不符合交付條件，2014年12月4日，被告取得工程竣工驗(yàn)收備案證明書，至此被告建設(shè)的商品房具備交付條件，被告應(yīng)當(dāng)承擔(dān)逾期交房的違約責(zé)任，從2014年8月1日至2014年12月4日，被告逾期126日，因被告抗辯違約金比例過高，要求調(diào)整降低，本院結(jié)合本案事實(shí)和當(dāng)事人對(duì)合同履行情況以及違約延期交房給原告造成的實(shí)際損失，酌定將逾期交房違約金比例調(diào)整為日萬分之一，被告應(yīng)向原告支付交房違約金5291元（419888元×0.0001／日×126日=5291元），對(duì)原告要求被告承擔(dān)2014年12月4日之后違約金的訴訟請(qǐng)求，因被告已于2014年12月4日取得工程竣工驗(yàn)收備案證明書，原告該項(xiàng)主張并無事實(shí)及法律依據(jù)，故本院不予支持。故本院對(duì)原告要求被告支付逾期交房違約金17600元（自2014年8月1日算起，至2014年12月18日止），逾期交房違約金剩余部分（自2014年12月19日算起，至具備交房條件并交付原告時(shí)止）的訴訟請(qǐng)求部分予以支持；按照合同約定，在商品房交付使用之日起90日內(nèi)未完成房地產(chǎn)初始登記，因出賣人責(zé)任造成買受人不能辦理房地產(chǎn)權(quán)屬證書的，出賣人按已付房價(jià)款的0.5℅支付違約金，被告未能在具備交房條件之日起90日內(nèi)完成房地產(chǎn)初始登記，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任，其抗辯不能出具相關(guān)手續(xù)是配合政府行為，為不可抗力，但未提交充分證據(jù)，本院不予支持，該違約金金額應(yīng)為2099元（419888元×0.5℅=2099元），故對(duì)原告要求被告承擔(dān)逾期辦理房地產(chǎn)權(quán)屬證書違約金2100元的訴訟請(qǐng)求本院部分予以支持；辦理房屋權(quán)屬證書并不是被告法定及合同約定的義務(wù)，但被告有義務(wù)向原告出具辦理房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記的相關(guān)資料，故本院對(duì)原告要求判令被告協(xié)助原告辦理房地產(chǎn)權(quán)屬證書，提供應(yīng)由其提供的所有辦證資料的訴訟請(qǐng)求予以支持；因物業(yè)費(fèi)由湖北水藍(lán)郡物業(yè)管理有限公司收取，原告與物業(yè)公司之間的物業(yè)管理服務(wù)關(guān)系不屬于本案的審理范圍，故本院對(duì)原告要求判令被告承擔(dān)交房前的物業(yè)費(fèi)的訴訟請(qǐng)求不予支持；因被告認(rèn)可從原告實(shí)際收房之日開始計(jì)算房屋保修期，原告于2015年6月23日收房，房屋保修期應(yīng)從該日起算，故本院對(duì)原告要求判令被告依約承擔(dān)保修責(zé)任自原告實(shí)際收房之日起開始計(jì)算的訴訟請(qǐng)求予以支持。被告抗辯原告起訴超過訴訟時(shí)效的證據(jù)不充分，本院不予支持。
綜上所述，根據(jù)《中華人民共和國合同法》第六十條、第一百零七條，《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國合同法>若干問題的解釋（二）》第二十九條，《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十六條、第十七條的規(guī)定，判決如下：

一、被告湖北廣某置業(yè)有限公司于本判決書生效之日起十日內(nèi)向原告余文安、余某某支付逾期交房違約金5291元；
二、被告湖北廣某置業(yè)有限公司于本判決書生效之日起十日內(nèi)向原告余文安、余某某支付逾期辦理房地產(chǎn)初始登記違約金2099元；
三、位于武漢市洪山區(qū)獅子山壕溝芷岸龍庭小區(qū)14棟2單元1802號(hào)商品房的保修期從2015年6月23日開始起算；
四、被告湖北廣某置業(yè)有限公司于本判決書生效之日起十日內(nèi)向原告余文安、余某某出具辦理房地產(chǎn)權(quán)屬證書的相關(guān)資料；
五、駁回原告余文安、余某某的其他訴訟請(qǐng)求。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)按照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
案件受理費(fèi)146元，由原告余文安、余某某負(fù)擔(dān)91元，被告湖北廣某置業(yè)有限公司負(fù)擔(dān)55元。
如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于湖北省武漢市中級(jí)人民法院。

審判員　　馬暉

書記員：倪曠