上訴人（原審被告）赤壁市城市建設(shè)綜合開發(fā)公司（下稱城建開發(fā)公司）。組織機(jī)構(gòu)代碼：18131386-5。
法定代表人周勇，城建開發(fā)公司經(jīng)理。
委托代理人聶錦建，湖北眾和律師事務(wù)所律師。
委托代理人鄧松柏，城建開發(fā)公司項目經(jīng)理。
被上訴人（原審原告）定漢武。
委托代理人李曉，湖北君澤律師事務(wù)所律師。
原審第三人赤壁市聯(lián)合運(yùn)輸總公司（下稱聯(lián)運(yùn)公司）。
法定代表人盧么秋，聯(lián)運(yùn)公司總經(jīng)理。
委托代理人鮑澤方，湖北文喆律師事務(wù)所律師。
委托代理人宋興平，聯(lián)運(yùn)公司副經(jīng)理。
委托代理人李曉，湖北君澤律師事務(wù)所律師。

上訴人城建開發(fā)公司因與被上訴人定漢武、原審第三人聯(lián)運(yùn)公司房屋拆遷安置補(bǔ)償合同糾紛一案，不服湖北省赤壁市（2014）鄂赤壁民初字第223號民事判決，向本院提起上訴，本院依法組成合議庭進(jìn)行了審理，現(xiàn)已審理終結(jié)。
原審認(rèn)定，第三人聯(lián)運(yùn)公司與被告城建開發(fā)公司于2009年6月12日簽訂《市聯(lián)運(yùn)總公司職工危房改造合同》，第三人聯(lián)運(yùn)公司將包括原告居住的一套住房在內(nèi)的位于車站路二幢職工住宅危房交由被告進(jìn)行整體拆遷改造，就還建事項進(jìn)行了約定。并約定拆遷還建房由第三人負(fù)責(zé)安排到戶。2010年6月16日，第三人聯(lián)運(yùn)公司與被告城建開發(fā)公司又簽訂了一份《聯(lián)運(yùn)公司住宅小區(qū)危房拆建工程補(bǔ)充協(xié)議》，由第三人新租鐵路土地1759.24㎡并將土地轉(zhuǎn)租給被告，由被告實(shí)施其危房改造工程并行使土地租用權(quán)。2009年10月15日原告定漢武與被告城建開發(fā)公司于簽訂《拆遷還建合同書》，將一套住房交由被告拆遷還建，合同第五條約定：乙方（原告）現(xiàn)有住房面積41.33㎡，現(xiàn)乙方要求居住二單元三樓左邊，補(bǔ)特優(yōu)面積約75㎡，按每平方米750元計算，按第四條規(guī)定，乙方實(shí)際應(yīng)繳甲方（被告）房款56250元。第六條約定：乙方搬遷時，甲方支付每戶搬遷費(fèi)200元，支付每戶房租費(fèi)150元。房租費(fèi)時間暫定一年，一次性付清；如一年內(nèi)未交房，則繼續(xù)支付房租，租房由乙方自行聯(lián)系落實(shí)，新房面積以房產(chǎn)證為準(zhǔn)。第九條約定，乙方必須提供原土地證、房產(chǎn)證原件及相關(guān)資料，甲方為乙方辦理新房產(chǎn)證、土地證，費(fèi)用由開發(fā)商負(fù)責(zé)。并補(bǔ)充約定定仕春舊房裝修補(bǔ)償款8000元。2009年6月原告遷出。2010年被告動工建設(shè)，根據(jù)上級要求，被告將A、B二幢房屋土地的性質(zhì)由劃撥土地變更為出讓土地，由此原本還建北面的12戶還建房屋移址到南面C幢，對C幢還建房的規(guī)劃進(jìn)行了修改，還建房面積較原約定的面積減少。2012年12月，被告對A、B幢商品房進(jìn)行出售，還建戶阻止被告售房，造成被告售樓部無法正常經(jīng)營。第三人成立分房領(lǐng)導(dǎo)小組，對原房屋分配方案進(jìn)行了相應(yīng)調(diào)整。2013年5月，被告交付還建房，但被告沒有按約向原告交付房屋，而將本應(yīng)還建給原告的房屋還建給他人。為此引起糾紛，原告訴至本院。
另查明，原、被告簽訂《拆遷還建合同書》所拆遷的一套房屋的所有權(quán)人為定仕春，定仕春及其妻張金玉分別于2001年、1999年去世，其母王菊光已去世，父定明金，女定蓉芳，定明金對此套住房自愿放棄繼承權(quán)，由定蓉芳繼承，定蓉芳自愿將此套住房贈與其叔即原告定漢武。第三人聯(lián)運(yùn)公司原被拆遷的職工宿舍樓的土地性質(zhì)為租賃土地，土地所有權(quán)人為武漢鐵路局。被告還建房的土地所有權(quán)人為武漢鐵路局，系第三人向武漢鐵路局借用，被告支付有關(guān)費(fèi)用。根據(jù)協(xié)議約定，被告還建給原告C幢二單元三樓左邊房屋面積為123.74㎡，經(jīng)咸寧市安居房地產(chǎn)估價與測量有限責(zé)任公司房地產(chǎn)司法鑒定，單價為3045元／㎡。鑒定費(fèi)為5000元。還查明，被告已支付原告房租費(fèi)每月150元至2013年9月。
本院認(rèn)為，原、被告簽訂《拆遷還建合同書》所拆遷房屋的所有權(quán)人為定仕春，繼承人定蓉芳自愿將此套住房贈與原告定漢武。原、被告簽訂拆遷還建合同，原告是本案適格訴訟主體。合同約定由被告將包括原告一套住房在內(nèi)的房屋進(jìn)行拆遷，重新規(guī)劃改造開發(fā)，并對拆遷的房屋進(jìn)行還建，該合同的性質(zhì)為房屋拆遷安置補(bǔ)償合同，是雙方真實(shí)意思的表示，且不違反國家法律、法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，合法有效。合同對雙方當(dāng)事人均具有約束力，被告應(yīng)按約定將還建的C幢二單元三樓左邊房屋交付給原告。雖然第三人制定房屋分配方案，但被告在合同未解除或變更的情況下而將本應(yīng)還建給原告的房屋補(bǔ)償給他人，根據(jù)合同相對性原則，原告要求被告承擔(dān)賠償責(zé)任，本院予以支持。根據(jù)原、被告簽訂拆遷還建合同約定，被告還應(yīng)支付原告搬遷房租費(fèi)，原告的該項訴訟請求本院予以支持。第三人是原、被告簽訂合同的見證人，在聯(lián)運(yùn)小區(qū)改造中，第三人起協(xié)調(diào)配合作用，被告要求第三人承擔(dān)責(zé)任無法律依據(jù)，本院不予支持。被告關(guān)于還建房屋鑒定價值過高的辯解，因被告沒有證據(jù)證明，本院不予采信。關(guān)于賠償金額，根據(jù)原、被告簽訂的合同約定，被告應(yīng)還建給原告C幢二單元三樓左邊房屋面積為123.74㎡，經(jīng)鑒定3045元／㎡，計價值376788.3元，連同舊房裝修補(bǔ)償款8000元，扣減按合同約定原告應(yīng)繳被告房款61807.5元，被告應(yīng)賠償原告損失322980.8元。依照《中華人民共和國合同法》第六十條、第一百零七條、《中華人民共和國民法通則》第一百零六條第一款之規(guī)定，判決如下：
一、被告赤壁市城市建設(shè)綜合開發(fā)公司賠償原告定漢武損失322980.8元，于本判決生效后十日內(nèi)付清。
二、被告赤壁市城市建設(shè)綜合開發(fā)公司支付原告定漢武房租費(fèi)2550元（自2013年10月起至2015年2月止，按150元／月計算），于本判決生效后十日內(nèi)付清。
三、鑒定費(fèi)5000元，由被告赤壁市城市建設(shè)綜合開發(fā)公司負(fù)擔(dān)。
如未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)按照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
案件受理費(fèi)6182元由被告城建開發(fā)公司承擔(dān)。
上訴人城建開發(fā)公司不服原審法院上述判決，向本院上訴提出：1、被上訴人不是房屋所有權(quán)人，不具備簽訂拆遷還建協(xié)議書的主體資格。2、原審判決脫離了拆遷還建協(xié)議和房屋分配方案的本意和前提，在被上訴人放棄上訴人給予的還建房屋的情況下，不應(yīng)享有優(yōu)惠購房的條件。3、拆遷還建協(xié)議書約定的面積僅為116.33㎡，原審判決將還建房屋建成后的面積123.74㎡作為計算賠償?shù)囊罁?jù)錯誤，且實(shí)行貨幣補(bǔ)償后，是不存在房屋租賃費(fèi)的。4、原審判決以鑒定機(jī)構(gòu)的鑒定價格每平方米3045作為賠償?shù)膯蝺r依據(jù)計算錯誤。其一、本案無需啟動鑒定。被上訴人的直接損失，可以根據(jù)拆遷時該危房的實(shí)際價值確定，對期待利益的確定在簽訂的拆遷協(xié)議第三條有明確規(guī)定。其二、鑒定機(jī)構(gòu)所做出的鑒定脫離了本案還建房屋的土地屬于借用土地而非出讓土地的客觀實(shí)際。5、原審法院依據(jù)上述兩項錯誤的面積和單價計算賠償金額顯失公平。6、原審判決對合同是否解除或者繼續(xù)履行未作評判。上訴人請求本院將本案發(fā)回重審或者依法改判，并判處一、二審案件受理費(fèi)由被上訴人承擔(dān)。
經(jīng)審理查明，原審認(rèn)定的事實(shí)屬實(shí)，本院繼續(xù)予以認(rèn)定。同時查明，上訴人建成后應(yīng)還建給被上訴人C幢二單元三樓左邊房屋面積為123.74㎡，比雙方拆遷還建合同約定面積116.33㎡多7.41㎡，按合同約定116.33㎡被上訴人應(yīng)繳上訴人房款56250元，多出的7.41㎡按鑒定價格3045㎡計算為22563.45元，合計被上訴人應(yīng)繳上訴人房款78813.45元?？蹨p后，上訴人應(yīng)賠償被上訴人損失305974.85元。
本案爭議的焦點(diǎn)為：上訴人與被上訴人之間簽訂的房屋拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議是否有效，上訴人是否違約？應(yīng)否承擔(dān)違約責(zé)任？原審依照鑒定價格及建成后的還建房面積進(jìn)行賠償是否符合法律規(guī)定。被上訴人是否屬于適格的訴訟主體。

本院認(rèn)為，2009年10月15日被上訴人定漢武與上訴人城建開發(fā)公司簽訂《拆遷還建合同書》，該合同的性質(zhì)為房屋拆遷安置補(bǔ)償合同，是雙方真實(shí)意思的表示，且不違反國家法律、法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，合法有效。合同對雙方當(dāng)事人均具有約束力，上訴人應(yīng)按約定將還建的C幢二單元三樓左邊房屋交付給被上訴人。上訴人在合同未解除或變更的情況下而將本應(yīng)還建給被上訴人的房屋補(bǔ)償給他人，違反了合同的約定，屬違約行為，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。依據(jù)法律規(guī)定，當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任，因此，被上訴人有權(quán)直接要求上訴人承擔(dān)賠償損失的違約責(zé)任。原審法院根據(jù)被上訴人的申請，委托具備鑒定資質(zhì)的鑒定機(jī)構(gòu)作出的鑒定，上訴人無證據(jù)否定該鑒定結(jié)論，亦未申請重新鑒定，原審依照鑒定價格及建成后的還建房面積進(jìn)行賠償符合法律規(guī)定，只是原審對于超過合同約定面積的7.41㎡仍然按照合同約定優(yōu)惠價格計算房款不當(dāng)，應(yīng)當(dāng)按照同等原則依照鑒定價格計算。據(jù)此，被上訴人應(yīng)繳上訴人房款78813.45元。上訴人向被上訴人支付房租費(fèi)的目的是為了履行拆遷還建合同，當(dāng)被上訴人拒絕接受還建房而選擇貨幣補(bǔ)償來賠償損失的時候，即不應(yīng)享有繼續(xù)履行合同接受房租補(bǔ)償?shù)臋?quán)利，原審判處上訴人繼續(xù)支付每月150元房租不當(dāng)，本院予以糾正。上訴人與被上訴人簽訂《拆遷還建合同書》所拆遷房屋的所有權(quán)人為定仕春，其繼承人定蓉芳自愿將此套住房贈與被上訴人定漢武，因此上訴人與被上訴人簽訂拆遷還建合同，被上訴人是本案適格訴訟主體。綜上，上訴人除對于超過合同約定面積的7.41㎡請求不應(yīng)按照合同約定優(yōu)惠價格計算房款及不應(yīng)繼續(xù)支付房租的上訴理由成立外，其余上訴理由均不能成立，本院不予支持。另外，原審判決將鑒定費(fèi)納入判決主文進(jìn)行處理不妥，本院亦予以糾正。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（二）項之規(guī)定，判決如下：

一、撤銷湖北省赤壁市人民法院（2014）鄂赤壁民初字第223號民事判決第二項、第三項；
二、變更湖北省赤壁市人民法院（2014）鄂赤壁民初字第223號民事判決第一項為：由上訴人城建開發(fā)公司賠償被上訴人定漢武損失305974.85元，于本判決生效后十日內(nèi)付清。
本案原審案件受理費(fèi)依照原審確定標(biāo)準(zhǔn)收??；本案二審案件受理費(fèi)6182元，由上訴人城建開發(fā)公司負(fù)擔(dān)5182元，由被上訴人定漢武負(fù)擔(dān)1000元，本案鑒定費(fèi)5000元由上訴人城建開發(fā)公司負(fù)擔(dān)。
本判決為終審判決。

審判長　熊　魁 審判員　王　力 審判員　楊榮華

書記員：肖少鯤