原告(反訴被告)：上海青客創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)配套物業(yè)管理有限公司，住所地上海市嘉定區(qū)。
　　法定代表人：洪瓊，執(zhí)行董事。
　　委托訴訟代理人：周雪爽，上海市華誠律師事務(wù)所律師。
　　委托訴訟代理人：葛晨，上海市華誠律師事務(wù)所律師。
　　被告(反訴原告)：微領(lǐng)地創(chuàng)客空間運(yùn)營管理股份有限公司，住所地上海市靜安區(qū)。
　　法定代表人：姚嘉，董事長。
　　委托訴訟代理人：畢志遠(yuǎn)，上海市錦天城律師事務(wù)所律師。
　　原告(反訴被告)上海青客創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)配套物業(yè)管理有限公司(以下稱青客公司)與被告(反訴原告)微領(lǐng)地創(chuàng)客空間運(yùn)營管理股份有限公司(以下稱微領(lǐng)地公司)房屋租賃合同糾紛一案，本院于2018年4月11日立案后，依法適用簡易程序，于2018年5月22日、7月13日、9月4日公開開庭進(jìn)行了審理。原告(反訴被告)青客公司的委托訴訟代理人周雪爽、被告(反訴原告)微領(lǐng)地公司的委托訴訟代理人畢志遠(yuǎn)到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　原告青客公司向本院提出訴訟請求，請求判令：1.被告返還房屋租賃保證金1,719,360元；2.被告賠償原告逾期返還房屋租賃保證金的利息損失(自2017年11月6日起計算至實(shí)際清償之日，以1,719,360元為基數(shù)，按銀行同期貸款利率的150%計算)；3.被告向原告開具自2014年12月24日起至2017年10月31日期間房屋租賃費(fèi)用的增值稅專用發(fā)票。審理過程中，原告變更訴訟請求為：要求被告返還房屋租賃保證金1,419,360元，放棄其余訴訟請求。事實(shí)和理由：原、被告雙方于2014年10月24日簽訂房屋租賃合同，約定原告向被告承租位于上海市滬太支路XXX號XXX號樓、XXX號樓合計796套房屋(以下稱系爭房屋)，原告向被告支付房屋租賃保證金1,719,360元。被告于2017年11月1日出具押金收據(jù)，確認(rèn)收到上述房屋租賃保證金。2017年10月31日，租賃期滿，原告依約向被告交接返還全部房屋。但經(jīng)原告多次催討，被告至今仍未向原告返還租賃保證金。
　　被告微領(lǐng)地公司辯稱，不同意原告訴請。原告未按時交接房屋，且造成被告多項(xiàng)損失，保證金已經(jīng)抵扣完畢。
　　反訴原告微領(lǐng)地公司向本院提出訴訟請求，請求判令：反訴被告青客公司向反訴原告微領(lǐng)地公司支付逾期支付租金的違約金558,792元；2.反訴被告向反訴原告支付房屋墻體及設(shè)備設(shè)施損失767,743元；3.反訴被告向反訴原告支付逾期返還房屋的占用費(fèi)1,176,240元；4.反訴被告向反訴原告支付代為退還的水電費(fèi)200元。在案件審理過程中，反訴原告放棄第4項(xiàng)訴訟請求。事實(shí)與理由：青客公司與微領(lǐng)地公司于2014年簽署房屋租賃合同，微領(lǐng)地公司將系爭房屋出租給青客公司。在租賃合同履行過程中，2017年9月份的租金應(yīng)于2017年6月24日前支付，青客公司實(shí)際于2017年10月13日支付，2017年10月份的租金應(yīng)于2017年9月24日前支付，青客公司實(shí)際于2017年10月13日支付。根據(jù)合同約定，每逾期一日，青客公司應(yīng)另向微領(lǐng)地公司支付應(yīng)付租金的千分之五的罰金，由此，青客公司應(yīng)支付逾期支付租金的違約金558,792元。根據(jù)合同約定，青客公司應(yīng)在租賃期限屆滿之日將系爭房屋恢復(fù)至可正常使用狀態(tài)返還微領(lǐng)地公司，但青客公司未辦理交接手續(xù)，且房屋存在大量損壞，給微領(lǐng)地造成大量損失，微領(lǐng)地公司在2018年1月14日才將系爭房屋恢復(fù)至可使用可出租狀態(tài)，期間房屋占有使用費(fèi)1,176,240元應(yīng)由青客公司負(fù)擔(dān)，同時青客公司應(yīng)支付房屋損壞修復(fù)費(fèi)用767,743元。
　　反訴被告青客公司辯稱，不同意反訴原告的訴訟請求。青客公司并未給微領(lǐng)地公司造成損失，系爭房屋墻體、設(shè)備均不存在損失，青客公司沒有故意損毀系爭房屋的情況。青客公司支付的押金在微領(lǐng)地公司處，青客公司告知過微領(lǐng)地公司用押金抵扣租金，且即便應(yīng)支付違約金，違約金金額過高。青客公司不應(yīng)支付逾期返還房屋的占有使用費(fèi)，青客公司在2017年11月5日之前已全部完成交付，因微領(lǐng)地公司拒絕接收或拖延接收未辦理全部交接手續(xù)。
　　當(dāng)事人圍繞訴訟請求依法提交了證據(jù)，本院組織當(dāng)事人進(jìn)行了證據(jù)交換和質(zhì)證。對當(dāng)事人無異議的證據(jù)，本院予以確認(rèn)并在卷佐證。根據(jù)當(dāng)事人陳述和經(jīng)審查確認(rèn)的證據(jù)，本院認(rèn)定事實(shí)如下：
　　2014年10月24日，微領(lǐng)地公司(當(dāng)時名稱為上海公房資產(chǎn)經(jīng)營集團(tuán)公共租賃住房投資運(yùn)營有限公司)作為出租方甲方，青客公司作為承租方乙方，就系爭房屋簽訂房屋租賃合同。雙方商定，租賃期限合計為三年，自2014年11月1日至2017年10月31日止。甲方同意自2014年11月1日至2014年12月23日為免租期，租金自2014年12月24日起算?；A(chǔ)月租金為859,680元，2014年12月24日前，乙方支付首期租金。余下的年份的租金按照基礎(chǔ)月租金，以三個月支付一次的方式予以支付，先付后用，于當(dāng)期付款使用結(jié)束7天前支付下一周期的租金，即3月25日前支付4-6月份租金，依此類推。租金逾期支付的，每逾期一日，則乙方需另向甲方支付相當(dāng)于應(yīng)付租金的千分之五的罰金給甲方。逾期超過10日(含)以上的按違約處理，且甲方有權(quán)解除合同并要求乙方返還該物業(yè)。租賃保證金為2個月的基礎(chǔ)月租金1,719,360元。在合同期限內(nèi)，甲方有權(quán)從保證金中直接扣除按照甲方物業(yè)管理、設(shè)備維修規(guī)定乙方應(yīng)承擔(dān)或賠償?shù)慕痤~。甲方扣除上述金額后，應(yīng)書面通知乙方在3日內(nèi)補(bǔ)足租賃保證金。乙方收到上述通知后超過3日未補(bǔ)足的，甲方有權(quán)解除本合同，并要求乙方承擔(dān)合同解除的違約賠償責(zé)任。合同租賃期屆滿或提前終止時，在扣除乙方應(yīng)付而未付的全部款項(xiàng)后，且乙方按本合同約定向甲方交還全部該物業(yè)后5日內(nèi)，甲方將退還乙方租賃保證金余款，同時乙方應(yīng)將保證金書面收據(jù)返還予甲方。租賃期限屆滿后，甲方收回該物業(yè)，乙方應(yīng)在租賃期到期當(dāng)日或者之前返還該物業(yè)。租賃期限屆滿之日，乙方應(yīng)當(dāng)按合同的有關(guān)約定將全部物業(yè)恢復(fù)原樣返還甲方。否則甲方對乙方增加的裝修、等將視為廢棄物有權(quán)自行處理，并要求乙方承擔(dān)處置和恢復(fù)原樣所產(chǎn)生的費(fèi)用。乙方承諾，在租賃期內(nèi)未經(jīng)甲方書面同意并按相關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定完成有關(guān)部門的審核批準(zhǔn)前，不擅自違章搭建、破壞房屋結(jié)構(gòu)，否則視為乙方違約。乙方須保證租賃期間房屋設(shè)施及樓內(nèi)公共設(shè)施的完好，如有損壞須及時維修。合同另對其他事項(xiàng)進(jìn)行了約定。
　　合同簽訂后，雙方按約履行，青客公司支付微領(lǐng)地公司租賃保證金1,719,360元。青客公司怠于支付2017年9月和10月份的租金，微領(lǐng)地公司多次催討，青客公司于2017年10月13日支付。2017年10月31日前，雙方就300余套房屋完成交接，11月3日共完成交接362套房屋，剩余房屋雙方因故未簽訂交接書。11月12日，青客公司撤場，微領(lǐng)地公司接收全部房屋(除2509室房屋客戶系11月16日搬離)。11月12日，青客公司要求簽交接書，11月16日，青客公司要求簽鑰匙的交接書，微領(lǐng)地公司均未同意。因微領(lǐng)地公司未退還租賃保證金，青客公司起訴來院。
　　以上事實(shí)，有青客公司、微領(lǐng)地公司的陳述，青客公司提供的房屋租賃合同、押金收據(jù)、微信記錄，微領(lǐng)地公司提供的房屋租賃合同、網(wǎng)上銀行電子回單、公函、郵件及聊天記錄等證據(jù)予以證明。
　　本院認(rèn)為，青客公司與微領(lǐng)地公司簽訂的房屋租賃合同系當(dāng)事人真實(shí)意思表示，合法有效，雙方均應(yīng)恪守履行。合同屆滿，微領(lǐng)地公司應(yīng)在扣除青客公司應(yīng)付而未付的全部款項(xiàng)，且青客公司按合同約定向微領(lǐng)地公司交還全部物業(yè)后5日內(nèi)將租賃保證金退還給青客公司。
　　就微領(lǐng)地公司提出的要求青客公司因逾期支付2017年9月和10月租金，應(yīng)承擔(dān)558,792違約金的訴訟請求，青客公司認(rèn)為青客公司與微領(lǐng)地公司多次溝通用押金抵作租金，故不同意支付違約金，且認(rèn)為違約金的計算標(biāo)準(zhǔn)過高。本院認(rèn)為，青客公司逾期支付租金顯屬違約，其以押金抵扣租金的抗辯自始至終未得微領(lǐng)地公司的認(rèn)可，也無法定或約定的依據(jù)，本院對此不予采納，青客公司應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。就違約金的計算方式，青客公司認(rèn)為標(biāo)準(zhǔn)過高，本院結(jié)合本案的實(shí)際情況酌情予以降低。
　　就微領(lǐng)地公司提出的青客公司應(yīng)支付的房屋墻體及設(shè)備設(shè)施損失767,743元的訴訟請求，青客公司不同意支付，認(rèn)為自己是對系爭房屋做好保潔后撤場，微領(lǐng)地公司不存在這項(xiàng)損失。為證明自己的主張，微領(lǐng)地公司提供墻面損毀照片、自行制作的賠償表、維修合同、付款憑證及發(fā)票。青客公司對照片真實(shí)性不予確認(rèn)，且認(rèn)為即使照片真實(shí)，照片反映出來的問題也是微領(lǐng)地公司作為房東提供的房屋本身存在的質(zhì)量問題，不應(yīng)由青客公司負(fù)責(zé)；對賠償表真實(shí)性、關(guān)聯(lián)性不予認(rèn)可，認(rèn)為賠償表是微領(lǐng)地公司自行制作；對維修合同、付款憑證及發(fā)票，認(rèn)為真實(shí)性無法確認(rèn)，且與本案無關(guān)。本院認(rèn)為，青客公司撤場前后曾提出要求簽交接書，而微領(lǐng)地公司以各種理由予以拒絕，當(dāng)時的現(xiàn)場情況沒能得到固定和確認(rèn)。微領(lǐng)地公司控制系爭房屋后，即對系爭房屋進(jìn)行維修，系爭房屋的狀況已經(jīng)發(fā)生了變化，不再具備交接的可能性。雖然微領(lǐng)地公司稱后來曾寄送公函與律師函給青客公司要求進(jìn)行房屋交接并要求青客公司承擔(dān)賠償責(zé)任，但是沒有證據(jù)證明有效送達(dá)?，F(xiàn)微領(lǐng)地公司提供的證據(jù)不足以證明青客公司故意損毀或不正當(dāng)使用房屋導(dǎo)致系爭房屋及設(shè)施設(shè)備受損，也不足以證明青客公司未將系爭房屋恢復(fù)原狀，應(yīng)承擔(dān)支付房屋墻體及設(shè)備設(shè)施損失，故對于微領(lǐng)地公司的該項(xiàng)訴訟請求，本院難以支持。
　　就逾期返還房屋占用費(fèi)問題，微領(lǐng)地公司主張計算至將全部房屋恢復(fù)到可使用狀態(tài)的2018年1月14日，青客公司不予認(rèn)可。本案中，部分房屋是在2017年10月31日前交接，部分是在之后交接，部分房屋是雙方辦理過交接手續(xù)，而部分沒有，直至2017年11月12日微領(lǐng)地公司全部收回(除2509室房屋另行處理)，本院結(jié)合本案的實(shí)際情況，參照房屋租金計算至微領(lǐng)地公司接收系爭房屋之日，考量房屋占有使用費(fèi)的金額。
　　在審理過程中，本院多次組織雙方進(jìn)行協(xié)商，未果。2018年11月30日，青客公司向法院出具情況說明，稱考慮到雖曾與微領(lǐng)地公司交流過最后一期租金的付款時間及期滿前交房事宜，但最后由于各自原因都未按期履行，故青客公司基于考慮自己在履行過程中確實(shí)存在逾期付款、未按期歸還房屋等原因，故向本院申請將第一項(xiàng)訴訟請求調(diào)整為1,419,360元，并放棄其他訴訟請求。本院認(rèn)為，青客公司將要求返還的房屋租賃保證金的金額下調(diào)了30萬元，并放棄其余訴訟請求，其讓出的利益可以填平微領(lǐng)地公司提出的逾期支付租金的違約金、逾期返還房屋的占有使用費(fèi)等損失。綜上，微領(lǐng)地公司還應(yīng)返還青客公司租賃保證金1,419,360元。
　　據(jù)此，依照《中華人民共和國合同法》第八條、第一百零七條之規(guī)定，判決如下：
　　一、被告(反訴原告)微領(lǐng)地創(chuàng)客空間運(yùn)營管理股份有限公司應(yīng)在本判決生效之日起十日內(nèi)返還原告(反訴被告)上海青客創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)配套物業(yè)管理有限公司房屋租賃保證金1,419,360元；
　　二、對被告(反訴原告)微領(lǐng)地創(chuàng)客空間運(yùn)營管理股份有限公司的其余訴訟請求不予支持。
　　如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付延遲履行期間的債務(wù)利息。
　　保全費(fèi)5,000元，由原告(反訴被告)上海青客創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)配套物業(yè)管理有限公司負(fù)擔(dān)1,000元，由被告(反訴原告)微領(lǐng)地創(chuàng)客空間運(yùn)營管理股份有限公司負(fù)擔(dān)4,000元。
　　本訴案件受理費(fèi)17,574.24元，減半收取8,787.12元，反訴案件受理費(fèi)13,411.90元，由原告(反訴被告)上海青客創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)配套物業(yè)管理有限公司負(fù)擔(dān)3,000元，由被告(反訴原告)微領(lǐng)地創(chuàng)客空間運(yùn)營管理股份有限公司負(fù)擔(dān)19,199.02元。
　　如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第二中級人民法院。

審判員：榮瓊英

書記員：潘??云